울산지방법원 2025타경11792. 울산 동구 화정동 170-4의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 목록은 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있지만, 매각물건명세서에는 공부상 다세대주택인 목록1이 건축법상 단독주택(다가구주택)이며, 실제 이용은 1층 주택 및 근린생활시설, 2층 주택으로 적시돼 있습니다. 여기에 제시외 건물도 포함해 일괄매각됩니다.
가격은 감정가 486,236,550원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가 166,779,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 “시세보다 저렴하다” 또는 “가격 메리트가 충분하다”라고 평가해서는 안 됩니다. 가격 판단은 현장 임대상황과 실제 수익·환금성, 주변 거래를 별도로 확인한 뒤 내려야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11792 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 화정동 170-4 · 울산광역시 동구 대송로 104 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 실제 이용 | 1층 주택 및 근린생활시설 · 2층 주택 · 부속건물 변소 |
| 건물 구조 | 조적조 슬래브지붕 2층 건물 · 부속건물 조적조 슬래브지붕 단층 |
| 토지 | 159.5㎡ · 대 · 주상용 · 완경사 · 사다리형 · 중로각지 |
| 소유자 | 송수진, 송인국, 송인필, 송재욱, 송지영, 이복낭 |
| 감정가 / 최저가 | 486,236,550원 / 166,779,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 355,490,189원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2011년 한국주택금융공사 근저당
현재 말소기준권리는 2011.06.13 접수된 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채권최고액은 1,072,000,000원이고 채무자는 송정관입니다. 이 근저당권은 토지 화정동 170-4를 공동담보로 하고 있으며, 이후 2025.05.13 한국주택금융공사의 임의경매개시결정이 기입됐습니다. 배당 시뮬레이션에서는 현재 매각가에서 매수인이 떠안는 금액을 0원으로 계산하고 있습니다.
② 임대차 — 신고 내역보다 ‘임대미상’ 문구를 더 보수적으로 본다
별도의 임차인 신고 내역은 확인되지 않지만, 감정평가의 기타 참고사항에는 “임대미상”으로 기재돼 있습니다. 따라서 이를 곧바로 임차인 없음으로 단정하기보다는 실제 점유자와 임대차 여부, 전입·사업자등록 및 현장 점유관계를 입찰 전에 확인하는 편이 안전합니다.
특히 이 건물은 1층 일부가 근린생활시설로 이용되고 1층과 2층에 주택 부분이 함께 존재합니다. 주거 임대차뿐 아니라 근린생활시설 부분의 실제 사용·점유관계까지 함께 확인해야 합니다. 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 현장 점유관계 확인은 별개의 절차입니다.
③ 가격 — 감정가 34%지만 시세 우위는 확인되지 않았다
현재 최저매각가는 166,779,000원으로, 3회 유찰 후 감정가의 34% 수준입니다. 다음 시나리오에서는 4회 유찰 시 116,745,300원, 5회 유찰 시 81,721,710원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 166,779,000원 | 163,644,094원 | 908,355,906원 |
| 4회 유찰 시 | 116,745,300원 | 114,310,866원 | 957,689,134원 |
| 5회 유찰 시 | 81,721,710원 | 79,850,719원 | 992,149,281원 |
④ 예상배당표 (매각가 166,779,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,134,906원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 한국주택금융공사 | 1,072,000,000원 | 163,644,094원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 한국주택금융공사 근저당 채권최고액 전액을 충족하지 못하며, 미배당은 908,355,906원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 동구 화정동 소재 화진중학교 북동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·단독주택·소규모 공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 1층은 주택 및 근린생활시설, 2층은 주택으로 이용되고 있으며 부속건물은 변소입니다.
- 구조. 본건은 조적조 슬래브지붕 2층 건물, 부속건물은 조적조 슬래브지붕 단층 건물입니다.
- 토지. 면적 159.5㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 완경사·사다리형·중로각지입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 중로2류와 소로2류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,338,000원입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유·임대차 확인. 감정평가에는 임대미상으로 기재돼 있으므로 주택 부분과 근린생활시설 부분의 실제 점유자를 각각 확인합니다.
- 금지사항등기 원본 대조. 한국주택금융공사 동의 제한에 관한 갑구 금지사항등기가 매각 후 어떻게 처리되는지 등기부·매각물건명세서 원본으로 확인합니다.
- 용도 실체 확인. 공부상 다세대주택이지만 건축법상 단독주택(다가구주택)으로 적시되고 1층 일부가 근린생활시설로 이용됩니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물이 일괄매각 대상이므로 현황과 매각목록의 범위를 현장에서 대조합니다.
- 시세 별도 검증. 감정가 대비 34%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 주변 주택·다가구·근린생활시설 혼합물건의 실제 거래 수준을 확인합니다.
- 배당 한계 확인. 현재 가정가에서는 한국주택금융공사 근저당 채권최고액에 미배당이 발생하고 신청채권자의 청구도 전액 충족되지 않습니다.
맺으며 — “34%”보다 중요한 것은 실제 점유와 상품성
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 486,236,550원에서 3회 유찰돼 내려온 166,779,000원입니다. 하지만 실거래 시세 자료가 없는 상황에서 감정가 대비 34%라는 숫자만 보고 가격 우위를 단정하는 것은 위험합니다.
권리의 기준점은 2011.06.13 한국주택금융공사 근저당으로 비교적 명확하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 반면 실제 입찰 판단에서는 임대미상, 주택과 근린생활시설이 혼재된 이용상태, 공부상 다세대주택과 건축법상 단독주택(다가구주택)의 관계, 제시외 건물 포함 일괄매각, 금지사항등기 확인이 더 중요합니다. 가격은 크게 내려왔지만, 현장 확인 없이는 가격 메리트도 권리 안전성도 확정할 수 없는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
