전주지방법원 2025타경21268. 군산시 옥서면 선연리 381의 토지와 창고가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 공부상 지목이 전이지만 현황은 창고시설 건부지로 이용 중이고, 건물은 조립식판넬구조 판넬지붕 단층 창고로 이용되고 있습니다. 등기 흐름은 단순합니다. 2025.08.07 김은정 명의로 소유권보존등기가 이뤄진 뒤, 2025.08.26 청산을 위한 형식적 경매개시결정이 등기됐습니다. 근저당과 압류는 확인되지 않고, 임차인도 없습니다.
다만 “등기가 단순하다”는 것과 “입찰 위험이 없다”는 것은 다릅니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 각각 해당사항 없음으로 적혀 있지만, 2026.8.13 김종연이 공사대금 25,000,000원을 피담보채권으로 하는 유치권신고서를 제출했습니다. 그 성립 여부는 불분명하다고 명시돼 있으므로, 실제 공사관계·점유관계와 유치권 성립요건을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21268 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 옥서면 선연리 381 · 산동길 28-3 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 토지는 창고시설 건부지, 건물은 창고로 이용 중 |
| 토지 | 526.0㎡ · 지목 전 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 조립식판넬구조 판넬지붕 단층 · 기본적인 전기설비 |
| 소유자 | 김은정 |
| 감정가 / 최저가 | 81,108,400원 / 81,108,400원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 공시지가 | 51,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 유치권 신고는 별도 확인
임차인 없음. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이고, 매각물건명세서에도 인수권리는 해당사항 없으며 법정지상권도 해당사항 없다고 기재돼 있습니다. 등기부상 근저당과 압류도 없습니다. 다만 2026.8.13 제출된 김종연의 공사대금 25,000,000원 유치권신고는 등기부상의 인수권리와 별개의 점유·공사대금 문제이므로 신고 자체만으로 성립을 단정할 수 없고, 반대로 명세서상 인수액 0원이라는 이유만으로 무시해서도 안 됩니다.
② 토지·현황 리스크 — 농취증과 원상복구 가능성
이 사건은 일괄매각이고, 토지의 공부상 지목은 전입니다. 매각물건명세서에는 농지취득자격증명 제출 필요가 명시돼 있습니다. 제출하지 않으면 보증금 반환 불가이며, 불법형질 변경으로 원상복구가 필요한 경우 그 부담이 매수인에게 돌아갈 수 있다고 적혀 있습니다.
| 확인 항목 | 공부·명세서 | 현황 |
|---|---|---|
| 토지 이용 | 지목 전 | 창고시설 건부지 |
| 농지취득자격증명 | 제출 필요 | 미제출 시 보증금 반환 불가 |
| 건물 지붕 | 슬레이트 지붕 | 판넬지붕 |
| 동산·잡자재 | 소유자 미상 | 건물 내부 및 토지 지상에 소재 |
특히 공부상 지목과 현재 이용상태가 다르므로 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 원상복구 문제를 입찰 전에 확인해야 합니다. 건물 역시 공부상 슬레이트 지붕이지만 현황은 판넬지붕으로 조사됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,108,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,859,951원 |
| 2. 갑구 2번 경매개시결정 · 김은정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 79,248,449원 |
경매개시결정 관련 채권액은 미상이라 배당 계산에서 제외됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않아 실제 잔여액은 변동될 수 있습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격보다 선행조건 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 81,108,400원 | 79,248,449원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 64,886,720원 | 63,318,759원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 51,909,376원 | 50,575,007원 | 0원 |
회차가 내려가도 배당 계산상 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건은 단순히 최저가가 낮아지는지만 볼 물건이 아닙니다. 농지취득자격증명 제출 문제, 불법형질 변경 시 원상복구 가능성, 유치권신고의 성립 여부, 현장에 남아 있는 동산·잡자재 처리 문제가 먼저 정리돼야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 군산시 옥서면 선연리 “산동마을” 내에 위치하며, 인근은 단독주택·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 건물은 창고로 이용 중이며 토지는 현황 창고시설 건부지입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 비행안전제5구역(전술)에 포함됩니다.
- 건물 현황. 조립식판넬구조 판넬지붕 단층으로 외벽·내벽은 판넬, 바닥은 세멘몰탈, 창호는 샷시 창호입니다.
- 현장 물품. 건물 내부 및 토지 지상에 소유자 미상의 동산 및 기타 잡자재가 소재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 발급 가능 여부와 제출 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 반환 불가가 명시돼 있습니다.
- 형질변경·원상복구. 공부상 지목은 전, 현황은 창고시설 건부지입니다. 불법형질 변경에 따른 원상복구 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 유치권 신고. 김종연의 공사대금 25,000,000원 신고에 대해 공사계약·점유·채권 존부와 유치권 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 건물 현황 차이. 공부상 슬레이트 지붕과 현황 판넬지붕의 차이를 확인해야 합니다.
- 동산·잡자재. 소유자 미상의 물품이 건물 내부와 토지 지상에 있어 소유관계와 반출 문제를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝나는 물건은 아니다
등기와 임차관계만 보면 단순합니다. 임차인이 없고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없으며 계산상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 그러나 실제 입찰 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 공부상 전인 토지가 현황 창고시설 건부지로 쓰이고 있어 농지취득자격증명이 필요하고, 미제출 시 보증금 반환이 불가합니다. 여기에 25,000,000원 유치권 신고의 성립 여부가 불분명하고, 건물 지붕의 공부·현황 차이와 소유자 미상의 동산·잡자재도 확인 대상입니다. 이 사건은 등기 인수보다 현장·절차 확인이 승부처인 물건입니다.
