부산지방법원 2026타경10333. 부산 중구 보수동1가 신도팰리스 8층 802호, 전용 83.1㎡ 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 235,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 200,000,000원입니다.

이번 사건은 단순한 근저당 말소형 경매와 다릅니다. 말소기준권리보다 앞선 시점에 점유와 주민등록을 갖춘 임차인이 있고, 보증금 2억원의 주택임차권등기도 존재합니다. 따라서 등기부만 살펴보면 상당한 인수 위험이 있는 물건처럼 보입니다.

하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 제출한 중요한 확약서가 기재되어 있습니다. 주택도시보증공사는 양도 전 임차인 오대열의 보증금에 관하여 우선변제권만 주장하고, 대항력 및 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에도 동의했습니다.

따라서 오대열 관련 보증금은 확약의 효력을 전제로 매수인에게 승계되지 않는 것으로 분석합니다. 그러나 (주)새한개발은 해당 확약의 적용 대상이 아닙니다. 별도의 대항력 있는 임차인으로 기재된 만큼 보증금 200만원 인수 위험은 그대로 남습니다. 이 구분이 이번 사건의 권리분석 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약과 별도 임차인을 구분해야 한다

말소기준권리는 2025.08.05. 갑구 4번 압류입니다. 오대열의 임차권등기는 2024.11.21. 접수되었으며, 주민등록일과 점유개시일 및 확정일자는 모두 2021.05.14.입니다. 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 기재되어 있습니다.

2026.03.03. 개시된 주택도시보증공사의 강제경매는 말소기준 이후의 권리로 매각 시 소멸 대상입니다. 2026.02.20. 접수된 갑구 5번 압류는 2026.04.30. 이미 해제·말소되었습니다. 과거 우리자산신탁 명의의 신탁등기 또한 말소된 상태입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 중복 계산 금지

주택도시보증공사는 임차인 오대열로부터 보증금 관련 권리를 양도받은 신청채권자입니다. 따라서 오대열의 보증금 2억원과 주택도시보증공사의 청구액 2억원을 별개 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 오대열과 (주)새한개발, 총 2명으로 구분합니다.

오대열은 확약에 따라 미배당 보증금에 대한 매수인 청구권을 포기했습니다. 반면 (주)새한개발의 별도 보증금은 확약의 보호 범위 밖에 있습니다. 이에 따라 현재 최저가 기준으로 분석에 반영할 인수 예상액은 2,000,000원입니다.

③ 시세 비교 — 최저가도, 실질취득액도 최근 거래보다 높다

신도팰리스는 2021.03.31. 사용승인된 8세대 규모의 건물입니다. 전용 83.1㎡ 및 84.72㎡의 최근 실거래 8건이 확인됩니다. 최근 12개월 거래 평균은 203,125,000원이며, 최신 거래가는 200,000,000원입니다.

실거래 범위는 200,000,000원~210,000,000원입니다. 현재 최저매각가 235,000,000원은 최근 평균의 115.7%로, 이미 최근 시세를 상당 폭 웃돌고 있습니다.

여기에 별도 임차인 보증금 인수 예상액 2,000,000원을 더하면 실질취득 추정액은 237,000,000원입니다. 이는 최근 평균보다 33,875,000원 높은 약 116.7%이며, 최신 거래가 200,000,000원과 비교하면 약 118.5%입니다.

④ 예상배당표 (매각가 235,000,000원 가정)

오대열의 보증금 채권과 주택도시보증공사의 양수채권은 동일한 기초 보증금에 관한 것으로, 이를 각각 독립된 2억원 채권으로 중복 계산하지 않습니다. 아래는 제공된 집행비용 추정액과 선순위 보증금 2억원을 기준으로 정리한 배당 구조입니다.

배당액은 집행비용 4,090,000원과 선순위 보증금 200,000,000원을 우선 반영한 단순 계산입니다. 주택도시보증공사는 양수 전 임차인 오대열의 동일 보증금에 관한 권리자로 보며, 중복 배당하지 않습니다. 잔액 30,910,000원은 압류 관련 교부청구, 조세 및 실제 배당순위 확인 전까지 소유자 교부액으로 확정할 수 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 확인 대상입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약으로 해소된 인수를 다시 더하면 안 된다

선순위 보증금 인수형 물건은 낙찰가가 하락할수록 미배당 보증금 인수가 증가할 수 있습니다. 그러나 이번 사건의 오대열 보증금은 확약으로 잔존 청구권을 포기한 경우이므로, 미배당액을 매수인 부담으로 다시 더하는 것은 적절하지 않습니다.

아래 실질취득액은 오대열의 확약 효력을 전제로 하고, 확약 밖 임차인인 (주)새한개발 보증금 2,000,000원의 인수가 유지된다고 가정한 비교입니다.

위 실질취득 추정액은 낙찰가와 별도 임차인 보증금 인수 예상액의 합계입니다. 취득세·명도비·체납 관리비 등 부대비용은 포함하지 않았습니다. 오대열에 대한 확약은 모든 회차에 동일하게 적용했으며, 후속 회차의 실제 매각조건과 배당액은 변동될 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 중구 보수동 소재 보수초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 단독·다세대주택, 아파트단지, 오피스텔 및 각종 상가가 혼재한 기존 주택지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 전반적으로 무난한 것으로 조사되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 중 8층 오피스텔입니다. 급배수·위생·소방·승강기·타워파킹·도시가스·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로 및 토지. 사다리형 토지로 북측 약 8m 도로와 접하며, 서측에는 약 2~3m 폭의 계단식 도로가 있습니다. 토지 용도지역은 일반상업지역 및 제2종일반주거지역입니다.
• 공법상 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 방화지구 등 관련 규제사항이 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 8세대 규모의 소규모 건물입니다. 최근 확인된 거래가격은 200,000,000원~210,000,000원에 분포하며, 현 최저가는 이 범위를 웃돕니다. 소규모 건물의 제한된 거래 표본과 단지 경매 이력을 함께 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.09.01. 제출된 주택도시보증공사의 확약서에서 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구를 직접 확인하세요.
• 별도 임차인 확인. (주)새한개발의 현재 점유관계, 임대차계약, 보증금 2,000,000원, 확정일자 및 우선변제권 유무를 확인해야 합니다. 오대열의 확약이 이 임차인에게 적용된다고 가정해서는 안 됩니다.
• 보증기관 승계 중복 주의. 오대열의 보증금과 주택도시보증공사의 양수채권은 동일한 기초 보증금에 관한 것이므로 중복 채권으로 합산하지 않아야 합니다.
• 배당순위 확인. 말소기준권리인 부산광역시 중구의 압류와 관련한 조세 및 교부청구 내역을 확인하고, 잔여 매각대금의 실제 귀속을 배당표에서 대조해야 합니다.
• 가격 기준 재설정. 최근 실거래 평균 203,125,000원과 최신 거래가 200,000,000원을 기준으로 검토하세요. 낙찰가 외에 별도 보증금 인수 가능액도 실질취득 비용에 포함해야 합니다.
• 유찰 이력 확인. 단지 평균 유찰 횟수 5.3회를 참고하되, 실제 매각 진행 및 차기 최저매각가를 법원 공고에서 확인하세요.
• 현장 점검. 오피스텔 내부 상태, 실제 점유자, 타워파킹 이용 가능 여부, 관리비 체납 및 인도·명도 관련 비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 실거래 내역을 최신 자료로 재확인하세요.

맺으며 — “2억 확약은 호재, 그러나 2.35억 신건은 별개의 문제”

이번 물건의 가장 큰 권리 위험은 오대열의 선순위 보증금 200,000,000원이었습니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 확약서에 따라 이 보증금의 미배당액은 매수인에게 승계되지 않는 것으로 분석됩니다. 주된 인수 부담이 실질적으로 해소된 점은 분명합니다.

그렇다고 인수액이 완전히 0원이 되는 것은 아닙니다. 확약 대상이 아닌 (주)새한개발의 별도 보증금 2,000,000원이 남아 있습니다. 따라서 신건 기준 실질취득 추정액은 237,000,000원으로 보아야 합니다.

가격도 문제입니다. 최근 실거래 평균은 203,125,000원이며, 가장 최근 확인된 거래가격은 200,000,000원입니다. 현재 최저가 자체가 최근 평균의 115.7%이고, 실질취득액을 기준으로 하면 약 116.7%입니다. 여기에 단지 평균 유찰 5.3회와 소규모 오피스텔이라는 환금성 변수까지 존재합니다.

결론은 확약서 원본 확인과 별도 임차인 권리 검증이 선행되어야 하며, 현재 신건 가격에는 시세 메리트가 없다는 것입니다. 추후 매각가격이 하락하더라도 오대열의 확약에 의해 해소된 인수액을 다시 가산해서는 안 되며, (주)새한개발의 별도 인수 가능성은 계속 반영해야 합니다. 이 물건의 핵심은 확약의 정확한 적용 범위와 실제 취득총액을 구분하는 데 있습니다.