부산지방법원 2026타경10334. 부산 금정구 장전동 윤성리버티 18층 1804호, 전용면적은 약 47.69㎡인 아파트입니다. 권리 구조의 핵심은 2022.01.13. 우리은행 근저당 165,000,000원이 말소기준이라는 점보다, 그보다 앞선 2021.09.29. 전입과 2021.09.13. 확정일자를 가진 정송화 임차인의 보증금 200,000,000원입니다. 원래 구조만 보면 매각대금에서 전액 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 넘어올 수 있는 대항력 인수형입니다.
현재 최저가 196,000,000원에서 집행비용 3,544,000원을 먼저 반영하면 임차인 예상배당은 192,456,000원이고, 계산상 부족분은 7,544,000원입니다. 그러나 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사가 2026.09.01.자로 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10334 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 장전동 604-12 윤성리버티 18층 1804호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 약 47.69㎡ · 지하2층/지상19층 건물 중 18층 |
| 사용승인 | 2019.06.24 |
| 소유자 | 주용송 · 2022.01.03 매매, 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 196,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2022.01.13. 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤의 엠케이캐피탈대부 근저당, 서민금융진흥원 가압류, 국가 압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 정송화 임차인은 전입 2021.09.29.로 말소기준보다 빠르고, 확정일자도 2021.09.13.이므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정송화 전유부분 전부 · 주거 | 200,000,000원 | 2021.09.29 / 2021.09.13 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 확약 제출 대항력·잔존청구 포기, 임차권등기 말소 동의 |
등기부상 임차권등기는 2024.09.02. 설정됐지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입은 2021.09.29.입니다. 현재 배당 시뮬레이션만 기계적으로 적용하면 부족분 7,544,000원이 매수인에게 남는 구조지만, 확약 때문에 이 금액은 실질 인수액으로 보지 않습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 1.96억은 최근 거래 상단보다 높다
가격 판단은 전체 과거 평균보다 최근 12개월 거래 12건을 우선해 봐야 합니다. 윤성리버티의 유사 면적 최근 12개월 평균은 161,250,833원, 최신 거래는 2026.08의 177,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 후 실질취득액인 196,000,000원은 최근 12개월 평균의 121.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.75㎡ | 15 | 177,000,000원 |
| 2026.07 | 47.42㎡ | 17 | 173,000,000원 |
| 2026.07 | 47.42㎡ | 18 | 174,000,000원 |
| 2026.06 | 46.89㎡ | 14 | 183,000,000원 |
| 2026.06 | 47.42㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 47.42㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2026.03 | 47.42㎡ | 16 | 148,500,000원 |
| 2026.03 | 47.42㎡ | 17 | 146,850,000원 |
| 2026.03 | 47.42㎡ | 10 | 144,890,000원 |
| 2026.03 | 47.42㎡ | 11 | 146,880,000원 |
| 2026.03 | 47.42㎡ | 18 | 151,890,000원 |
| 2026.01 | 46.89㎡ | 9 | 174,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 161,250,833원 |
최근 거래 범위는 144,890,000원~183,000,000원입니다. 현재 196,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높을 뿐 아니라, 표본 내 최고 거래가 183,000,000원보다도 13,000,000원 높은 가격입니다. 최신 거래 177,000,000원과 비교해도 19,000,000원 높습니다. 따라서 확약으로 권리 리스크가 낮아졌다는 이유만으로 신건 가격을 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,544,000원 |
| 1. 임차인 정송화 보증금 | 200,000,000원 | 192,456,000원 |
| 2. 우리은행 근저당 | 165,000,000원 | 0원 |
| 3. 엠케이캐피탈대부 근저당 | 24,000,000원 | 0원 |
| 4. 서민금융진흥원 가압류 | 9,283,233원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 신청채권 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체로는 임차인 보증금 부족분 7,544,000원이 발생합니다. 다만 정송화 임차인 관련 2026.09.01.자 확약으로 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하므로 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 확약 전제의 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 196,000,000원 | 7,544,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 156,800,000원 | 46,195,200원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 125,440,000원 | 77,116,160원 | 실질 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조를 경계해야 합니다. 그러나 이 사건은 정송화 임차인에 대한 확약이 존재하므로, 그 임차인과 관련한 룰상 미배당액은 각 회차에서 커지더라도 실질 인수액은 0원으로 처리됩니다. 다만 이는 확약 당사자에게만 적용되는 예외입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 이용상태. 공부상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 윤성리버티는 80세대, 사용승인일은 2019.06.24입니다.
- 입지. 부산 금정구 장전동 금정초등학교 남동측 인근. 주변은 단독주택·공동주택·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 온천장역이 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6m, 남동측 약 4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 물적 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 12개월 거래는 12건이 확인되지만, 경매 통계상 평균 유찰 7.4회·낙찰률 4.76%로 경매시장 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.09.01.자 확약의 제출 주체·적용 범위·임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 인수액을 이중 계산하지 않기. 배당 시뮬레이션의 7,544,000원은 확약이 없을 때의 룰상 부족분이며, 확약이 유효하게 적용되는 전제에서는 실질 인수 0원입니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 현재 최저가 196,000,000원은 최근 12개월 평균 161,250,833원의 121.5%이고 최근 최고 거래 183,000,000원보다 높습니다.
- 신건 가격 경계. 권리 정리가 잘 된 물건이라도 현재 가격이 최근 거래 상단을 넘는다면 가격 메리트가 생긴 것은 아닙니다.
- 단지 경매 이력 확인. 평균 유찰 7.4회·낙찰률 4.76%라는 통계는 매도·낙찰 환금성 판단에서 무시하기 어렵습니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비와 당해세 등 실제 매수인이 부담할 수 있는 비용은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해결”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 가장 중요한 반전은 대항력 임차인이 있다는 사실 자체가 아니라, 그 임차인 관련 보증기관 확약으로 실질 인수가 0원이 됐다는 점입니다. 권리만 보면 원래의 대항력 인수형 부담이 크게 해소됐습니다. 하지만 그 다음 단계에서 가격을 보면 결론이 달라집니다. 현재 실질취득액 196,000,000원은 최근 12개월 평균 161,250,833원의 121.5%이고, 최근 거래 최고가 183,000,000원보다도 높습니다.
게다가 윤성리버티 경매 통계는 평균 유찰 7.4회, 낙찰률 4.76%입니다. 따라서 현재 회차를 ‘확약이 있으니 싸고 안전한 물건’으로 해석하는 것은 맞지 않습니다. 이 물건은 권리 리스크보다 현재 가격과 환금성을 중심으로 판단해야 하는 사건입니다.
