부산지방법원 2026타경10335. 금정더유엘프리미어 5층 503호로, 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다. 권리분석의 핵심은 보증금 180,000,000원의 임차권자 박정환입니다. 박정환은 2023.02.06 전입·점유, 2023.02.16 확정일자를 갖춰 2023.10.20 말소기준 가압류보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 원칙만 보면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
다만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.09.01 제출한 확약서에서 박정환의 임차보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 박정환에 관한 매수인 인수액은 룰상 미배당 가능액과 별개로 실질 0원으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10335 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 청룡동 45-2 금정더유엘프리미어 5층 503호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 51.28㎡ · 20층 건물 중 5층 503호 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트)으로 이용중 |
| 소유자 | 희진개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,158,575원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 확약으로 실질 인수 0원
| 점유·임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 박정환 · 건물 전부 | 2023.02.06 / 2023.02.16 | 180,000,000원 | 대항력 우선변제 확약·실질 인수 0 |
| 류명호 | 2025.10.10 / - | 미상 | 대항력 없음 |
| 김민곤 | 2025.10.20 / - | 미상 | 대항력 없음 |
말소기준은 2023.10.20 장희자 가압류 20,000,000원입니다. 박정환은 이보다 앞선 전입으로 원래 대항력이 있지만, 2026.09.01 확약에 따라 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 따라서 박정환 관련 실질 인수는 0원입니다. 이 확약은 박정환의 임차권에 관한 것이며 다른 점유자에게 자동으로 적용되는 것은 아닙니다. 다만 류명호·김민곤의 전입은 모두 말소기준권리보다 뒤여서 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
② 시세 비교 — 2.01억은 실거래 표본의 92.2%
동일 단지 금정더유엘프리미어의 51.28㎡ 실거래 표본은 1건입니다. 확인된 거래는 2023.04, 19층, 218,030,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 51.28㎡ | 19 | 218,030,000원 |
| 평균 | 51.28㎡ | 1건 | 218,030,000원 |
현재 최저매각가 201,000,000원은 이 실거래 표본의 92.2%입니다. 박정환 확약으로 실질 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 201,000,000원입니다. 따라서 제공된 거래가격만 놓고 보면 17,030,000원 낮습니다. 다만 비교 가능한 거래가 1건이고 거래월이 2023.04이므로, 이 한 건만으로 현재 시세 전체를 단정하기에는 표본이 제한적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 1. 임차인 박정환 보증금 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 가압류 · 장희자 | 20,000,000원 | 17,386,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 신태양건설 | 166,730,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 박충래 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 | 195,158,575원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 박정환 보증금 180,000,000원이 전액 배당되고, 장희자 가압류에는 17,386,000원이 배당됩니다. 채권 미배당 총액은 664,502,575원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 박정환은 확약까지 제출되어 현재 회차의 매수인 실질 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청룡노포동 행정복지센터 북서측 인근으로, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범어사역이 있어 대중교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 5층 503호이며, 위생·급배수·승강기·화재탐지·소화전·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 20미터, 서측 약 6미터 도로에 각각 접합니다.
- 규제·공부. 제2종일반주거지역에 속하며 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지. 금정더유엘프리미어는 113세대, 2022.05.31 준공이며 제공된 동일 면적 실거래는 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.09.01 제출된 대항력·잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서 원본에서 다시 대조하는 것이 핵심입니다.
- 박정환 배당과 인수 구분. 보증금 180,000,000원의 배당 여부와 별개로, 확약에 의해 매수인에 대한 잔존 반환청구권은 포기된 구조입니다.
- 다른 점유자 확인. 류명호는 2025.10.10, 김민곤은 2025.10.20 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다.
- 실거래 표본 한계. 비교 가능한 51.28㎡ 거래는 2023.04의 218,030,000원 1건이므로 추가 시세 확인 없이 이를 현재 적정가로 단정하지 않는 편이 안전합니다.
- 유찰 이력 지표. 단지 경매물건 평균 유찰 5.1회·매각률 15.38%를 감안해 신건 응찰 경쟁과 환금성을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 실제 점유상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있었지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건은 등기만 보면 보증금 180,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 인수 위험을 먼저 의심해야 하는 물건입니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 2026.09.01 확약으로 박정환의 대항력과 잔존 보증금 반환청구권이 포기되고 임차권등기 말소에도 동의해, 현재 자료 기준 매수인 실질 인수는 0원입니다.
가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 201,000,000원은 확인된 실거래 218,030,000원의 92.2%로 낮지만, 비교 거래가 2023.04의 단 1건입니다. 여기에 단지 경매 평균 유찰 5.1회, 매각률 15.38%가 함께 제시돼 있어 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만 가격·환금성 판단은 한 건의 실거래만으로 확정하기 어려운 사건으로 보는 것이 일관됩니다.
