부산지방법원 2026타경10336. 부산 부산진구 연지동 경동아파트 102동 204호입니다. 이 물건의 핵심은 과거 근저당이 아니라 선순위 주택임차권과 그에 대한 확약서입니다. 소유자 이예담은 2022년 강제경매 매각으로 소유권을 취득했고, 종전 근저당과 압류·가압류는 당시 정리됐습니다. 이후 임차인 권이일의 보증금 1.8억에 관한 임차권등기가 이루어졌으며, 주택도시보증공사가 2026년 강제경매를 신청한 구조입니다.
형식적인 권리분석만 보면 임차권등기가 현 경매개시결정에 앞서기 때문에 매수인 인수 여부를 반드시 따져야 합니다. 그러나 이 사건은 보증금 채권을 양수한 주택도시보증공사가 대항력 및 잔존보증금 반환청구권 포기 확약을 제출했다는 점에서 일반적인 선순위 임차권 인수형과 다릅니다. 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되는 것을 전제로 실질취득비용을 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10336 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 연지동 381 연지동경동아파트 제102동 제2층 제204호 도로명주소: 부산광역시 부산진구 초연로21번길 102 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트(공동주택) · 전용 73.9657㎡ · 102동 2층 204호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 감정 대상 건물 13층 |
| 단지 | 경동 · 176세대 · 2005.05.31. 준공 |
| 소유자 | 이예담 (2022.03.11. 강제경매 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 192,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 194,887,343원 |
| 매각기일 | 2026.10.12. |
| 선순위 임차권 | 권이일 · 임차보증금 180,000,000원 · 2024.11.28. 임차권등기 |
| 확약서 | 2026.09.01.자 대항력·잔존보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
이 물건에는 과거 경매 이력이 있습니다. 종전 소유자 윤종섭 명의로 설정됐던 우리은행 근저당(채권최고액 205,200,000원)과 당시 압류·가압류 등은 2022.03.11. 강제경매 매각으로 말소됐습니다. 이후 소유자 이예담 명의로 설정된 남부중앙새마을금고 근저당(채권최고액 184,800,000원)도 2022.11.15. 해지로 말소됐습니다.
현재 분석의 쟁점은 을구 5번 주택임차권입니다. 권이일의 전입·점유개시일은 2022.11.15., 확정일자는 2022.10.27.이고, 임차권등기는 2024.11.28.입니다. 이 임차권은 2026.03.03. 경매개시결정에 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖는 권리로 분석됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약 적용
| 임차인 / 사용 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
권이일 건물 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2022.11.15. 확정 2022.10.27. 등기 2024.11.28. |
180,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有 확약 · 실질 인수 0원 |
실제 임차인은 권이일 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 양도 전 임차인을 권이일로 명시한 보증금 채권의 양수인으로, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 보증금 180,000,000원도 이 관계에서 중복 합산하지 않습니다.
결론: 해당 임차권에 관한 매수인 실질 인수액 0원. 단, 확약은 해당 임차권에 적용되는 것이므로 확약 밖의 별도 임차인이나 권리가 확인된다면 그 위험은 별도로 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
연지동경동아파트 동일 면적대(전용 약 73.97㎡)의 거래입니다. 전체 12건 평균은 216,208,333원이지만, 과거 높은 거래가격이 포함돼 있습니다. 따라서 현재 가격 메리트는 최근 거래 평균 198,750,000원, 최신 거래 190,000,000원, 최근 가격 추세 -11.6%를 우선하여 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 73.97㎡ | 9 | 190,000,000원 |
| 2025.11 | 73.97㎡ | 20 | 205,000,000원 |
| 2025.10 | 73.97㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2025.05 | 73.97㎡ | 16 | 200,000,000원 |
| 2025.01 | 73.97㎡ | 7 | 210,000,000원 |
| 2024.11 | 73.97㎡ | 15 | 185,000,000원 |
| 2024.11 | 73.97㎡ | 15 | 185,000,000원 |
| 2023.05 | 73.97㎡ | 8 | 225,000,000원 |
| 2022.11 | 73.97㎡ | 14 | 232,000,000원 |
| 2021.10 | 73.97㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2021.10 | 73.97㎡ | 7 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 73.97㎡ | 4 | 252,500,000원 |
| 최근 구간 평균 | — | 4건 | 198,750,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 216,208,333원 |
감정가 192,000,000원은 최근 구간 평균 198,750,000원의 96.6%입니다. 전체 거래 평균 216,208,333원과 비교하면 최저가는 88.8% 수준이지만, 과거 고가 거래를 포함한 평균만으로 현재 가격 경쟁력을 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
특히 가장 최근 거래인 2026년 1월 거래가격은 190,000,000원입니다. 신건 최저가가 이보다 2,000,000원 높습니다. 최근 구간의 거래가격도 과거 구간 대비 11.6% 하락한 상태입니다. 따라서 최근 평균에 비해 조금 낮다는 이유만으로 신건 가격이 저렴하다고 판단하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,488,000원 |
| 1. 임차보증금 · 권이일(우선변제) | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 194,887,343원 | 8,512,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 금액은 매각가 192,000,000원을 전제로 한 추정 배당입니다. 주택도시보증공사는 권이일로부터 보증금 채권을 양수한 관계이므로 임차보증금과 신청채권액을 서로 독립된 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당 시 채권 양도관계와 배당채권의 중복 여부를 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
추정 배당표상 신청채권자의 청구액 대비 미배당액은 186,375,343원입니다. 이 금액은 채권자 측의 배당 부족분이지, 확약이 적용되는 임차보증금에 관하여 매수인이 인수해야 하는 금액을 의미하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 보증금 미배당과 실질 인수를 구분
이 사건은 유찰되면 배당재원이 줄어 원래의 선순위 임차권 인수 위험이 커지는 구조입니다. 다만 확약이 유효하게 적용되는 경우에는 미배당 보증금이 발생하더라도 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원입니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 확약 미적용 시 추정 인수 | 확약 적용 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 192,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 153,600,000원 | 29,350,400원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 122,880,000원 | 59,640,320원 | 0원 |
확약 미적용 금액은 선순위 임차권의 본래 승계 위험을 보여주는 추정치이며, 확약이 적용되는 현재 사건의 실질 매수인 인수액이 아닙니다. 확약은 해당 임차권에만 적용됩니다.
확약이 유효하다면 유찰 후 매수인의 실질취득비용은 낙찰가에 해당하며 해당 임차권의 잔존보증금을 추가하지 않습니다. 반면 확약 효력이 인정되지 않는다면 보증금 미배당분을 낙찰가에 더해 실질취득비용을 판단해야 합니다. 이 두 상황을 혼동하면 유찰에 따른 가격 메리트를 잘못 계산하게 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 연지동 소재 연지초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 단지 내 상가, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 공동주택으로, 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보·도시가스·공동현관기 등의 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 남동하향 경사지 내 사다리형 토지이며, 아파트단지 부지로 이용 중입니다. 단지 내 진입로와 가로망이 정비돼 있고 주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,756,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 176세대 규모의 2005년 준공 아파트입니다. 전체 거래 평균보다 최근 거래 평균이 낮고 최근 가격 추세도 하락하고 있어, 과거 고가 거래보다 최근 실거래와 개별 호수의 조건을 중심으로 환금성을 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.09.01.자 확약서의 내용과 제출 주체, 대항력 포기 및 잔존보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 범위를 확인하세요.
- 임차권과 보증기관 관계 대조. 권이일의 보증금 180,000,000원과 주택도시보증공사의 채권 양도관계를 확인하고, 같은 보증금 채권을 중복 산정하지 않도록 주의하세요.
- 선순위 권리 재확인. 2024.11.28. 임차권등기는 2026.03.03. 경매개시결정보다 앞섭니다. 확약이 없다면 미배당 보증금 승계 문제가 생길 수 있다는 점을 구분하세요.
- 최근 시세 재확인. 최신 거래는 190,000,000원이고 최근 가격 추세는 -11.6%입니다. 전체 평균 216,208,333원만으로 입찰가를 결정하지 마세요.
- 저층 상태 확인. 대상 물건은 2층입니다. 채광·향·내부 상태·누수 여부 등을 현장에서 확인하고 거래 사례의 층수 차이를 고려하세요.
- 유찰 시 실질취득 재계산. 확약 적용 시에는 해당 보증금 인수액을 0원으로 반영합니다. 확약 효력에 문제가 확인되면 본래 선순위 임차권의 미배당 승계액을 별도로 반영해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기의 존재와 현재 실제 점유 상태는 구분해 확인해야 합니다. 확약에 따른 보증금 반환청구권 포기가 곧바로 물리적 인도 완료를 의미하는 것은 아닙니다.
- 관리비·배당 확인. 미납 관리비와 실제 배당관계를 확인하고, 보증기관의 신청채권액과 임차보증금 사이에 중복 계상이 발생하지 않도록 원본 자료를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약으로 권리는 풀렸지만, 가격은 아직 신중해야 한다”
이 사건에서 가장 중요한 권리는 보증금 180,000,000원의 선순위 임차권입니다. 본래는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 승계가 증가할 수 있는 구조이지만, 주택도시보증공사가 대항력 및 잔존보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 확약했습니다. 따라서 확약의 유효성과 적용 범위가 확인된다면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
문제는 가격입니다. 신건 최저가 1.92억은 최근 평균 1.9875억의 96.6%이지만, 최신 거래 1.90억보다 높습니다. 최근 가격 추세도 -11.6% 하락한 상태입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균을 기준으로 가격이 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
종합적으로 확약이 유효하다면 권리상 핵심 인수 위험은 해소되지만, 신건 가격에는 충분한 시세 안전마진이 확인되지 않습니다. 확약서 원본 및 말소 가능성을 우선 검증하고, 실제 입찰가격은 최신 거래와 하락 추세를 반영해 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
