전주지방법원 2025타경21291. 군산시 장재동 한일아파트 나동 5층 502호입니다. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 5층에 위치합니다. 등기상 소유자는 나민형이고, 2009.04.21 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 37,500,000원이었습니다. 현재 말소기준권리는 2016.06.21 설정된 현대캐피탈주식회사 근저당권으로 채권최고액은 48,000,000원입니다.
권리 흐름 자체는 비교적 명확합니다. 2022.06.22 오케이저축은행 가압류, 현재 사건의 2025.09.05 강제경매개시결정, 2025.10.14 군산시 압류, 2025.10.31 현대캐피탈의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21291 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 장재동 380-1 한일아파트 나동 5층502호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 군산시 동팔마길 39 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일면적 실거래 기준 72.9㎡ · 5층 중 5층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 나민형 · 2009.04.21 소유권이전 · 거래가액 37,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 55,000,000원 / 55,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 12,040,351원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인으로 확인된 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 점유자가 누구인지와 실제 임대차관계는 입찰 전에 별도 확인할 필요가 있습니다. 현재 확인된 권리관계와 배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원이며, 매각물건명세서상 명시 인수권리도 해당사항 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 가격은 감정가보다 훨씬 낮다
한일아파트 동일면적 72.9㎡의 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 45,500,000원이지만, 가격 판단에서는 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 33,500,000원이고, 최신 거래는 2026.05 25,000,000원입니다. 최근 거래가격은 이전 거래군보다 -30.1%의 추세를 보입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 72.9㎡ | 4 | 25,000,000원 |
| 2025.09 | 72.9㎡ | 4 | 42,000,000원 |
| 2025.05 | 72.9㎡ | 2 | 58,000,000원 |
| 2025.05 | 72.9㎡ | 1 | 61,000,000원 |
| 2024.09 | 72.9㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2023.05 | 72.9㎡ | 4 | 25,300,000원 |
| 2022.11 | 72.9㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2022.10 | 72.9㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 2022.07 | 72.9㎡ | 1 | 28,200,000원 |
| 2021.12 | 72.9㎡ | 1 | 48,000,000원 |
| 2021.06 | 72.9㎡ | 4 | 36,500,000원 |
| 2021.06 | 72.9㎡ | 2 | 42,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 72.9㎡ | 2건 | 33,500,000원 |
| 전체 평균 | 72.9㎡ | 12건 | 45,500,000원 |
현재 최저매각가 55,000,000원은 전체 실거래 평균과 비교해도 120.9%이고, 더 중요한 최근 12개월 평균과 비교하면 164.2%입니다. 특히 최신 거래가 25,000,000원이고 최근 추세가 -30.1%인 상황에서, 감정가와 최저가가 같다는 이유만으로 신건을 가격 메리트가 있는 물건으로 평가하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,390,000원 |
| 2. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 14,712,368원 | 5,610,000원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 주식회사오케이저축은행 | - | 0원 |
| 5. 임의경매개시결정 · 현대캐피탈 주식회사 | 12,040,351원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
55,000,000원 매각 가정에서 총 채권액 74,752,719원 중 53,610,000원이 배당되고, 미배당액은 21,142,719원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이고 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 55,000,000원 | 53,610,000원 | 21,142,719원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 44,000,000원 | 42,808,000원 | 31,944,719원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 35,200,000원 | 34,166,400원 | 40,586,319원 | 0원 |
회차가 내려가더라도 현재 계산상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 가격 측면에서는 2회 유찰 시 매각가 35,200,000원이 최근 12개월 실거래 평균 33,500,000원에 가까워지지만, 최신 거래 25,000,000원과 최근 -30.1% 추세도 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 풍문초등학교 북동측 인근이며 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 5층 502호이며 위생설비·급배수설비·도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 아파트부지로 이용 중이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 255,200원/㎡입니다.
- 도로. 북동측 및 북서측에 접한 도로를 통해 차량이 출입합니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한이 있고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 한일아파트는 120세대이며 준공일은 1989.05.01입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 전체 평균 45,500,000원보다 최근 12개월 평균 33,500,000원과 최신 거래 25,000,000원을 가격 판단의 우선 기준으로 확인해야 합니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래 추세가 -30.1%이므로 과거 고가 거래만 보고 응찰가를 정하지 않는 것이 중요합니다.
- 점유관계 재확인. 임차인으로 확인된 내역은 없으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 현장 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2016.06.21 현대캐피탈주식회사 근저당권이 말소기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 존재하더라도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 배당 부족액과 매수인 인수액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 큰 변수
이 물건은 현재 확인된 등기와 매각물건명세서 기준으로는 명시 인수권리가 없고 계산상 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이라 실제 점유상태 확인은 남아 있습니다. 더 큰 문제는 가격입니다. 신건 최저가 55,000,000원은 최근 12개월 평균 33,500,000원의 164.2%이고, 최신 거래는 25,000,000원입니다. 여기에 최근 추세가 -30.1%라는 점까지 겹칩니다. 권리구조가 단순하다는 사실만으로 신건 가격을 정당화하기 어렵고, 이 사건은 권리보다 현재 시장가격과 유찰 이후 가격을 중심으로 판단해야 할 물건입니다.
