부산지방법원 2026타경10338. 부산진구 범천동 디알에코시티2 7층 701호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 소유자 유장훈은 2022.04.04 매매를 원인으로 2022.04.08 소유권을 이전받았고 거래가액은 138,082,409원입니다. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 권리는 배진영의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2022.04.21, 확정일자 2022.04.22, 주민등록·점유개시 2022.05.11이며 보증금은 100,000,000원입니다.
등기상 임차권 설정일은 2024.06.07이고, 말소기준으로 제시된 부산진구 압류 2024.12.13보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 매수인 인수 여부를 매우 엄격하게 따져야 하는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사(양도전: 임차인 배진영)가 2026.09.01 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 배당받지 못해도 매수인에게 잔존 임대차보증금을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10338 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 839-37 디알에코시티2 7층 701호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 자유평화로3번길 14-11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 내 7층 701호 |
| 소유자 | 유장훈 · 2022.04.04 매매 · 거래가액 138,082,409원 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 116,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약으로 인수 해소
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배진영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.11 | 2022.04.22 | 100,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0원 |
배진영은 배당요구를 했고, 전입신고가 말소기준보다 앞서며 확정일자도 있어 대항력과 우선변제권 요건을 갖춘 것으로 제시돼 있습니다. 다만 현재 권리관계의 승부처는 2026.09.01 확약입니다. 확약은 배진영의 임차보증금 관계 및 이를 양도받은 주택도시보증공사에 관한 권리 처리에 적용되는 것으로, 현재 확인된 실제 임차인은 1명입니다. 확약 밖 별도 임차인이 확인될 경우 그 권리는 별도로 분석해야 합니다.
③ 가격 구조 — 실질취득은 현재 116,000,000원
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 116,000,000원입니다. 확약 반영 후 매수인 실질 인수액은 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 기준도 116,000,000원입니다. 최근 실거래 자료가 제시되지 않아 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 단정하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 규칙상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 116,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 92,800,000원 | 9,270,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 74,240,000원 | 27,496,320원 | 0원 |
유찰 시 규칙 계산상 미배당 보증금이 매수인 인수액으로 나타나는 시나리오가 있으나, 2026.09.01 확약에서 대항력·잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 확인되므로 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,424,000원 |
| 1. 임차인 배진영 보증금(우선변제) | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 13,576,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 집행비용 2,424,000원, 임차보증금 우선변제 100,000,000원, 주택도시보증공사 배당 13,576,000원으로 매각대금 116,000,000원이 소진됩니다. 신청채권 관련 미배당액은 86,424,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 범천동, 부산지하철 1호선 범일역 북동측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산지하철 1호선 범일역이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 위생·급배수·화재탐지·승강기·스프링클러·기계식 주차타워·도시가스 개별난방 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다. 공시지가는 4,152,000원/㎡, 토지면적은 397.4㎡입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 5~6m 포장도로에 접하고, 토지는 인접지와 등고평탄한 세장형으로 평가됐습니다.
- 현장확인. 감정평가 당시 이해관계인 폐문 부재로 내부 확인이 곤란해 인근 유사물건과 공부 및 외부관찰을 토대로 통상적 상태를 상정해 평가했습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.09.01 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 확약 적용 범위. 확약은 배진영 임차보증금 및 이를 양도받은 주택도시보증공사 관련 권리관계에 한정됩니다. 별도 점유자나 임차인이 확인되면 별도 분석이 필요합니다.
- 임차권등기 말소. 낙찰 후 확약 내용대로 임차권등기가 실제 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 116,000,000원이 시세보다 낮다는 근거는 이 자료에 없습니다. 입찰 전 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 실거래와 매물가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 실제 내부 상태와 수리비 부담을 현장에서 점검해야 합니다.
- 관리·체납. 미납 관리비와 공용부분 체납 여부, 주차타워 이용조건 등을 관리주체에 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 확약서 원문을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 있으나, 확약이 핵심이다”
이 사건은 임차인이 없어서 단순한 물건이 아닙니다. 배진영의 보증금 100,000,000원, 전입·점유 2022.05.11, 확정일자 2022.04.22, 임차권등기 2024.06.07이 확인되는 선순위 대항력 임차권 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.09.01 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출해, 해당 임차보증금에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 최저가와 같은 116,000,000원입니다. 권리상 핵심 위험은 확약으로 상당 부분 해소됐지만, 최근 실거래 자료가 없어 이 가격 자체가 저렴한지는 확인되지 않습니다. 이 물건은 확약의 원문·효력 확인과 실제 가격 검증을 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
