전주지방법원 2025타경21301. 익산시 부송동 리젠시빌아파트 504동 104호, 전용 84.3979㎡의 1층 아파트입니다. 현재 소유자는 오정식이며, 2021년 10월 29일 거래가 248,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 원광새마을금고가 채권최고액 171,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 리드코프의 후순위 근저당, 서민금융진흥원·신한카드의 가압류, 국세 압류가 이어졌습니다. 원광새마을금고가 신청한 임의경매의 청구액은 137,766,480원입니다.

등기된 담보권과 압류의 선후관계를 보면 매각으로 소멸할 권리와 말소기준이 명확합니다. 그러나 이 물건에서 따로 살펴봐야 할 부분은 가격과 점유 상태입니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 최저가가 감정가와 같고, 2026년 8월 동일 평형 최신 거래보다 높은 가격에서 경매가 시작됩니다. 더욱이 대상 호수는 1층이므로 전체 평형 평균뿐 아니라 같은 층의 실거래와 비교해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원광새마을금고 근저당이 말소기준

권리분석의 출발점은 2021년 10월 29일 설정된 원광새마을금고 근저당권입니다. 을구 10번, 채권최고액 171,000,000원으로 이 사건의 말소기준권리에 해당합니다. 이보다 뒤에 설정된 리드코프 근저당권과 서민금융진흥원·신한카드 가압류, 국세 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.

과거에 설정되었던 국민은행·우리은행 등의 근저당권과 공은아의 전세권도 등기부상 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 분석 대상인 담보권에서 매수인이 별도로 승계해야 할 선순위 근저당권이나 유효하게 남은 종전 전세권은 확인되지 않습니다.

② 시세 비교 — 1층 신건 205,000,000원은 높은 출발점

리젠시빌은 440세대 규모로, 준공일은 2004년 10월 29일입니다. 대상 물건과 면적이 대응되는 전용 84.4㎡ 실거래 12건을 비교했습니다. 최근 12개월 거래 평균은 200,583,333원이며, 가장 최근 거래인 2026년 8월 5층 거래가격은 198,000,000원입니다.

전체 거래가격의 범위는 180,000,000원에서 242,000,000원까지로 상당한 편차가 있습니다. 따라서 높은 가격에 거래된 일부 사례만 기준으로 삼기보다는 최근 평균과 최신 거래, 그리고 대상 호수와 동일한 층의 거래를 함께 보는 편이 적절합니다.

현재 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 따라서 이 물건이 반드시 유찰될 것이라고 예단해서는 안 됩니다. 다만 가격 비교상 신건에서 할인 효과가 없으므로, 유찰 여부와 다음 회차의 최저가격을 확인하면서 입찰 상한을 검토할 필요가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각되는 경우 집행비용 3,670,000원을 공제하면 채권자에게 배분되는 금액은 201,330,000원입니다. 원광새마을금고에 채권최고액 기준 171,000,000원, 후순위 리드코프에 30,330,000원을 배당하는 추정 구조입니다.

총 채권액 227,382,830원 가운데 미배당액은 26,052,830원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다. 원광새마을금고의 실제 경매 청구액은 137,766,480원이지만, 아래 추정 배당은 근저당권의 채권최고액 171,000,000원을 기준으로 작성된 것입니다. 실제 배당액은 확정 채권액과 배당요구, 조세채권의 우선순위 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 시나리오 — 유찰 시 가격과 미배당 변화

현재 신건을 기준으로 유찰에 따른 최저가격과 예상 미배당액을 비교하면 다음과 같습니다. 각 회차의 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 금액으로, 매수인에게 승계되는 금액을 의미하지 않습니다.

1회 유찰 시 최저가는 164,000,000원으로 낮아지고, 2회 유찰 시에는 131,200,000원이 됩니다. 두 가격 모두 현재 최근 12개월 실거래 평균보다 낮은 수준입니다. 그러나 이는 가정된 다음 회차의 가격이지 확정된 매각 일정이나 낙찰가격은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 익산어양중학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 고층 아파트와 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하는 아파트 밀집지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스 승강장이 있습니다. 단지 서측 및 남측의 2차선 포장도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 금속기와지붕 15층 중 1층입니다. 난방·위생·급배수·소방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 정방형의 평탄한 아파트 부지이며, 제2종일반주거지역에 속합니다. 공시지가는 755,400원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역에 해당합니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 440세대 규모이며 동일 평형 실거래가 확인됩니다. 다만 거래가격 범위가 180,000,000원~242,000,000원으로 넓고 대상은 1층이므로, 평균가격만으로 매각가치를 판단하기보다는 층별 거래와 현장 상태를 함께 살펴야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 검토. 최저가 205,000,000원은 최근 12개월 평균의 102.2%입니다. 최신 거래 198,000,000원보다 높으므로 신건 자체에 가격 할인 효과가 있다고 보기 어렵습니다.
• 동일층 실거래 대조. 2026년 1월 동일 평형 1층 거래 두 건은 모두 193,000,000원입니다. 대상 호수의 채광, 향, 내부 수리 상태, 사생활 노출 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 현재 최저가 205,000,000원과 1회 유찰 시 164,000,000원, 2회 유찰 시 131,200,000원을 비교하여 입찰 상한을 검토합니다. 유찰 여부와 다음 회차 일정은 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 전입세대열람, 실제 점유자 및 점유 원인을 확인하고 필요한 인도·명도 비용을 검토합니다.
• 세금 압류. 익산세무서장의 국세 압류가 등기되어 있습니다. 해당 압류등기는 매각으로 소멸할 예정이나, 실제 배당에 영향을 주는 조세채권의 존재와 우선순위는 확인이 필요합니다.
• 관리비 체납. 관리사무소를 통해 미납 관리비 및 매수인에게 부담이 발생할 수 있는 공용부분 체납액을 확인합니다.
• 입찰 준비. 신건 최저가의 10% 기준 입찰보증금은 20,500,000원입니다. 실제 공고의 보증금 조건과 매각기일을 다시 확인합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 내역을 재확인합니다.

맺으며 — 권리구조는 단순하지만 가격은 신중하게

익산 리젠시빌 504동 104호는 원광새마을금고 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 명세서상 인수권리는 없고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유 상태까지 확인해야 권리분석을 마무리할 수 있습니다.

가격 측면에서는 신건 최저가 205,000,000원이 최근 12개월 평균 200,583,333원의 102.2%라는 점이 중요합니다. 최신 거래가격 198,000,000원을 웃돌고, 같은 1층 거래 두 건의 가격인 193,000,000원보다도 높습니다. 현재 가격만으로 시세 대비 저렴한 경매라고 평가하기는 어렵습니다.

유찰 시 최저가가 164,000,000원 또는 131,200,000원으로 낮아지는 시나리오에서는 최근 실거래와의 가격 차이가 커지지만, 해당 회차가 실제로 진행될지는 별개의 문제입니다. 또한 단지의 평균 유찰 횟수가 0.0회인 만큼 유찰을 확정적으로 기대해서도 안 됩니다. 권리상 인수 부담과 가격 경쟁력을 구분하고, 실제 점유 확인과 최근 시세를 기준으로 입찰가격을 검토해야 하는 물건입니다.