전주지방법원 2025타경21310. 익산시 어양동 부영아파트 207동 311호, 전용 49.8㎡ 아파트입니다. 소유자 여상훈은 2023년 3월 3일 거래가 95,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 국민건강보험공단 압류가 설정됐고, 임차인 문태완이 보증금 98,000,000원을 돌려받기 위해 강제경매를 신청한 구조입니다.

이 사건에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아니라 주택임차권입니다. 임차인 문태완의 전입신고일은 2022년 8월 30일로, 말소기준인 국민건강보험공단 압류 (2023년 11월 3일)보다 앞섭니다. 확정일자도 2022년 7월 21일이고 배당요구가 이뤄졌습니다. 따라서 우선변제권을 행사할 수 있지만, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 남은 금액을 낙찰자가 인수하게 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인의 전입

말소기준권리는 2023년 11월 3일 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 강제경매개시결정과 서울특별시 압류는 매각으로 소멸할 권리입니다. 과거 한국주택은행 및 국민은행 관련 근저당도 등기부상 이미 말소됐습니다.

다만 문태완의 주택임차권등기는 말소기준 이후인 2025년 1월 7일에 설정됐더라도, 전입신고와 점유개시 및 확정일자는 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기일만 보고 후순위 소멸권리라고 판단하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 낙찰자가 보증금 부족분을 떠안는 구조

실제 임차인은 문태완 1명입니다. 이 임차인은 강제경매 신청채권자이기도 합니다. 동일인이 임차보증금 반환채권을 근거로 경매를 신청한 구조이므로, 신청채권 98,000,000원과 임차보증금 98,000,000원을 서로 다른 보증금처럼 합산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가도 높고, 실질취득은 더 높다

동일 단지인 익산부영2차아파트는 1,035세대, 1998년 준공 단지입니다. 전용 49.8㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 68,666,666원입니다. 최신 거래인 2026년 9월의 거래가는 55,000,000원으로, 신건 최저가 82,000,000원도 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃돌고 있습니다.

실거래 최저는 52,000,000원, 최고는 94,000,000원으로 거래가격의 편차가 큽니다. 특히 최근 9월 거래 2건은 모두 55,000,000원입니다. 전체 표본 평균만 보더라도 최저매각가 82,000,000원은 최근 평균의 119.4%에 달합니다.

더 중요한 것은 보증금 인수까지 포함한 가격입니다. 현재 회차의 예상 실질취득액은 99,876,000원으로, 최근 실거래 최고가인 94,000,000원보다도 높습니다. 따라서 최저가가 아닌 실질취득액을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 82,000,000원 가정)

집행비용 1,876,000원을 공제한 잔액 80,124,000원이 임차보증금에 배당되는 가정입니다. 경매신청채권자와 임차인이 동일인이므로 보증금 반환채권을 중복 합산하지 않습니다. 소유자에게 돌아갈 잔액은 없으며, 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당과 매수인 인수액은 최종 배당표에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가, 늘어나는 인수금

유찰에 따른 집행비용 추정치 차이를 제외하면 실질취득액은 보증금 98,000,000원 부근에 사실상 고정됩니다. 최저가가 52,480,000원까지 내려가도 매수인이 인수할 보증금 잔액이 46,864,640원으로 증가하기 때문입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 익산초등학교 동측 인근. 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설이 혼재하는 정비된 주거지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재합니다. 북측 및 서측 도로에 접하고 주로 서측 도로를 이용합니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 15층 중 3층. 위생·급배수, 도시가스난방, 소화전, 지하주차장, 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역. 교육환경보호구역 및 가축사육제한구역 관련 제한이 있으며, 공시지가 858,700원/㎡입니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 1,035세대 아파트단지로 동일 면적의 실거래 표본은 존재하지만, 거래가격은 52,000,000원부터 94,000,000원까지 편차가 큽니다. 최신 거래가는 55,000,000원으로, 실질취득 예상액과의 괴리가 큽니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수 확인. 을구 12번 주택임차권등기는 보증금 전액이 배당되지 않으면 매수인이 인수합니다. 낙찰가만으로 실제 매수비용을 판단하지 마세요.
• 임차인과 신청채권자 관계. 문태완이 임차인이자 신청채권자입니다. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 채권의 동일성 및 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
• 배당표 재확인. 현재 매각가 기준 예상배당은 80,124,000원, 예상 인수액은 17,876,000원입니다. 당해세, 집행비용 및 실제 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
• 유찰 시 실질취득 재계산. 최저가가 낮아져도 인수할 보증금이 늘어납니다. 매 회차 낙찰가와 인수액을 반드시 합산해야 합니다.
• 시세 상한 점검. 최근 12개월 평균은 68,666,666원, 최신 거래는 55,000,000원입니다. 감정가가 아니라 인수액을 포함한 총액을 비교해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기와 실제 점유 상태를 구분하고, 현장 방문 및 관련 서류를 통해 인도 가능 여부를 점검하세요.
• 관리비 체납. 관리사무소에서 공용부분 관리비 체납 여부와 부담 범위를 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “최저가가 내려가도 실질취득액은 내려가지 않는다”

이 물건은 최저가 8,200만원이라는 숫자만 보면 일반적인 소형 아파트 경매처럼 보일 수 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금은 9,800만원이고, 매각물건명세서에는 미배당 보증금의 매수인 인수가 명시돼 있습니다.

현재 회차의 예상 실질취득은 99,876,000원입니다. 최근 12개월 평균 68,666,666원과 최신 거래 55,000,000원을 모두 크게 웃돕니다. 유찰 후에도 인수액이 함께 증가하기 때문에 단순한 최저가 하락만으로는 이 격차가 해소되지 않습니다.

핵심은 임차보증금 반환채권의 실재 여부, 신청채권자와 임차인의 동일인 관계, 배당 후 인수해야 할 금액을 명확히 확인하는 것입니다. 현재 명세서상 조건이 유지된다면 낙찰가가 아니라 약 9,800만원 이상의 실질취득 부담을 기준으로 판단해야 하며, 최근 실거래 시세와 비교한 가격 매력은 낮습니다.