부산지방법원 2026타경10340. 부산 중구 보수동3가 ‘보수 에코팰리스’ 주건축물제1동 6층 601호 오피스텔입니다. 감정 이용상태도 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 소유자는 이정숙이며, 2020.10.23. 소유권을 이전받았고 등기 원인인 2020.07.17. 매매의 거래가액은 207,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있다”에서 끝나지 않습니다. 안세현은 2020.10.14. 주민등록, 2020.10.23. 점유개시, 2020.09.25. 확정일자를 갖춘 임차권자로서 보증금 199,500,000원에 대해 대항력과 우선변제권이 인정됩니다. 원래 구조대로라면 신건 매각가 202,000,000원에서도 집행비용을 먼저 제하고 보증금을 배당하면 1,128,000원이 남아 매수인이 인수할 수 있습니다. 그러나 2026.09.01. 제출된 확약서가 그 결론을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10340 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 보수동3가 27-6 보수 에코팰리스 주건축물제1동 6층 601호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 53.5144㎡ · 지하1층 지상20층 중 6층 |
| 이용상태 | 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 이정숙 · 2020.10.23. 소유권이전 · 거래가액 207,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 199,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권, 그리고 확약
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안세현 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 199,500,000원 | 2020.10.14 / 2020.09.25 | 대항력 있음 | 우선변제권 | 확약으로 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 안세현은 배당요구도 했고, 임차권등기가 경매개시결정보다 앞서 있어 원칙적으로는 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 신건 매각가 기준 배당 계산에서는 보증금 199,500,000원 중 198,372,000원이 배당되고 1,128,000원이 부족합니다.
② 시세 비교 — 신건도 최근 거래보다 낮다
보수에코팰리스의 유사 전용면적 실거래는 총 9건이 확인되고, 최근 12개월 거래는 6건입니다. 최근 12개월 평균은 237,500,000원, 최신 거래는 2026.06. 240,000,000원입니다. 최근 거래와 그 이전 거래를 비교한 추세는 +2.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 52.8㎡ | 16 | 240,000,000원 |
| 2026.03 | 49.2㎡ | 17 | 239,000,000원 |
| 2026.03 | 49.2㎡ | 11 | 230,000,000원 |
| 2025.10 | 49.2㎡ | 2 | 246,000,000원 |
| 2025.08 | 52.8㎡ | 15 | 235,000,000원 |
| 2025.08 | 52.8㎡ | 14 | 235,000,000원 |
| 2025.01 | 53.51㎡ | 20 | 203,000,000원 |
| 2024.05 | 52.8㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2022.03 | 49.2㎡ | 18 | 263,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 237,500,000원 |
신건 최저가 202,000,000원은 최근 12개월 평균 237,500,000원의 85.1%입니다. 금액 차이는 35,500,000원입니다. 최신 거래 240,000,000원과 비교해도 신건 최저가는 38,000,000원 낮습니다. 전체 9건 평균 235,666,666원보다도 낮지만, 가격 판단은 더 최신인 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해도 같은 결론입니다.
③ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,628,000원 |
| 1. 임차인 안세현 보증금(우선변제) | 199,500,000원 | 198,372,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 199,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 1,128,000원입니다. 다만 2026.09.01. 확약으로 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰돼도 실질취득가는 달라지지 않는가?
확약이 없다면 이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 임차보증금이 낙찰가보다 커지는 회차에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나 매수인의 총 부담이 보증금 수준에 가까워집니다. 실제 계산상 1회 유찰 시 매각가 161,600,000원에 인수액 40,962,400원, 2회 유찰 시 매각가 129,280,000원에 인수액 72,829,920원으로 잡혀 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건, 감정가 100%) | 202,000,000원 | 1,128,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(감정가 80%) | 161,600,000원 | 40,962,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(감정가 64%) | 129,280,000원 | 72,829,920원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 중구 보수동1가 소재 보수초등학교 남서측 인근. 주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 1호선 토성역이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층 지상20층 건물. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 공동현관문, 주차타워, 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 28m 내외, 남동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 3,893,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래. 보수에코팰리스는 72세대, 2020.07.17. 준공. 유사면적 실거래 9건이 확인되고, 최근 12개월 거래는 6건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 2026.09.01. 제출된 확약서에 직접 의존합니다. 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 안세현의 을구 1번 주택임차권은 확약상 말소 동의 대상입니다. 매각 이후 실제 말소 절차까지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09. 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 처리 및 말소 여부를 관련 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 신건 202,000,000원은 최근 12개월 평균 237,500,000원의 85.1%, 최신 거래 240,000,000원보다 38,000,000원 낮습니다.
- 실거래 면적 차이. 비교 거래는 49.2㎡·52.8㎡·53.51㎡이고 대상 면적은 53.5144㎡이므로 개별 층·상태 차이는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있으나, 확약이 인수 구조를 바꾼다”
표면만 보면 보증금 199,500,000원의 대항력 있는 임차권이 최저가 202,000,000원과 거의 맞붙어 있어 조심해야 하는 사건입니다. 실제 배당표도 신건 기준 1,128,000원의 미배당분을 계산합니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 2026.09.01. 확약에서 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 해당 임차인의 매수인 실질 인수는 0원입니다.
가격도 최근 자료 기준으로는 신건이 높지 않습니다. 최근 12개월 실거래 평균은 237,500,000원, 최신 거래는 240,000,000원이고 최저가는 202,000,000원으로 최근 평균의 85.1%입니다. 최근 거래 추세도 +2.4%입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 단순한 할인율보다 확약서가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지, 임차권등기와 민간임대주택등기의 처리관계가 명확한지를 원본에서 확인하는 데 있습니다.
