전주지방법원 2025타경21317. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 102동 25층 2502호, 전용 84.9501㎡ 아파트입니다. 말소기준권리는 2022.10.18. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사원스틸 근저당, 김영실 가압류, 이진궁 주택임차권, 주택도시보증공사의 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
다만 이 물건은 “인수 0원”만 보고 가격 메리트까지 있다고 연결하면 안 됩니다. 신건 최저가가 최근 12개월 평균 실거래의 142.5%이고, 최신 거래도 215,000,000원입니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 권리 회피가 아니라 감정가와 실제 거래가격 사이의 큰 간격을 어떻게 볼 것인지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21317 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 25층 2502호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9501㎡ · 철근콘크리트구조 27층 중 25층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 317,000,000원 / 317,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 민간임대주택등기 | 2020.03.20 민간임대주택 등록 · 2022.10.18 등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2022.10.18 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 등기에는 1번 근저당권 변경으로 채권최고액 120,000,000원과 공동담보 해제 내용도 기재되어 있습니다. 한편 예상배당표는 우리은행 채권최고액을 35,280,000,000원으로 두고 배당을 계산하고 있어, 실제 피담보채권과 배당 범위는 입찰 전 등기원문과 배당 관련 서류를 대조할 필요가 있습니다. 다만 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이진궁 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 255,000,000원 | 2022.12.09 | 2022.11.17 | 대항력 없음 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 이진궁의 전입일은 2022.12.09로, 말소기준권리인 우리은행 근저당권 2022.10.18보다 늦습니다. 따라서 대항력 없음으로 정리되어 있고, 임차권등기는 2024.10.08 설정됐습니다. 배당요구도 2024.10.08 접수된 것으로 확인됩니다. 보증금은 255,000,000원이지만, 현재 예상배당 시나리오에서 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 신건 3.17억은 최근 평균의 142.5%
송학크레지움캐슬은 294세대, 준공일 2022.09.29인 아파트입니다. 전용 84.95㎡대 최근 12개월 실거래는 9건, 평균 222,444,444원입니다. 최신 거래는 2026.09의 215,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.95㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2026.09 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 9건 | 222,444,444원 |
실거래 범위는 210,000,000원~255,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 222,444,444원입니다. 이에 비해 감정가이자 현재 최저매각가 317,000,000원은 최근 평균의 142.5%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 317,000,000원으로 보며, 시세 비교 역시 이 금액을 기준으로 해야 합니다. 현재 가격을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”라고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 317,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,238,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 311,762,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사원스틸 | 400,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 5,238,000원과 우리은행 311,762,000원으로 매각대금이 전액 소진됩니다. 후순위 채권자와 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 317,000,000원 | 311,762,000원 | 36,498,429,256원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 253,600,000원 | 249,249,600원 | 36,560,941,656원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 202,880,000원 | 199,239,680원 | 36,610,951,576원 | 0원 |
권리 구조상 제시된 세 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 다만 가격 관점은 회차마다 크게 달라집니다. 현재 317,000,000원은 최근 시세 평균보다 높고, 1회 유찰 시 253,600,000원도 최근 실거래 범위 상단인 255,000,000원과 가까운 수준입니다. 2회 유찰 시 제시가격은 202,880,000원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하고 인근에 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 25층. 위생·급배수·도시가스 난방·엘리베이터·소방·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트부지이며 동측 도로를 통해 차량이 출입합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역. 공시지가 468,200원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반 사항 없음으로 정리되어 있습니다.
- 환금성 참고. 294세대, 2022.09.29 준공 단지이며 동일 면적 최근 12개월 실거래 9건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 우선. 현재 실질취득 317,000,000원은 최근 12개월 평균 222,444,444원의 142.5%입니다. 신건 최저가를 할인 가격으로 오인하지 않아야 합니다.
- 임차권 확인. 이진궁은 전입 2022.12.09로 말소기준 2022.10.18보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있으나, 임차권등기·배당요구 원문을 입찰 전에 재확인해야 합니다.
- 근저당 변경 원문 대조. 우리은행 최초 근저당 채권최고액 35,280,000,000원과 같은 날 변경등기의 120,000,000원·공동담보 해제 내용이 함께 존재합니다. 실제 배당관계 확인이 중요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2020.03.20 민간임대주택 등록에 관한 등기가 있으므로 관련 원문과 현재 효력을 확인하세요. 매각물건명세서상 별도 인수권리는 해당사항 없음입니다.
- 관리비·세금. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다. 체납관리비도 별도로 확인하세요.
- 현장 상태. 감정평가상 임대관계는 미상이며 실제 점유와 내부 상태는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 0원 인수, 가격은 시세 이상
이 사건은 말소기준권리 이후의 근저당·가압류·임차권·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액도 0원이라는 점에서 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인 이진궁 역시 전입이 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다.
그러나 투자 판단의 중심은 가격입니다. 현재 최저가이자 실질취득금액 317,000,000원은 최근 12개월 평균 실거래 222,444,444원의 142.5%입니다. 최신 거래도 215,000,000원입니다. 따라서 현재 회차는 “권리가 깨끗하니 싸다”는 접근이 통하지 않는 물건입니다. 권리 인수위험보다 감정가와 실제 시장가격의 간격, 그리고 우리은행 근저당 변경등기의 원문 확인이 우선 과제입니다.
