부산지방법원 2026타경10342. 부산 중구 보수동3가 보수 에코팰리스 주건축물제1동 18층 1801호, 전용 53.5144㎡ 오피스텔입니다. 소유자 이정숙이 2020년 9월 215,000,000원에 취득한 물건으로, 주택도시보증공사가 230,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다.

이 사건에서 가장 중요한 것은 선순위 임차권의 존재와 확약서의 효력을 구분하는 것입니다. 임차인 김다인은 말소기준권리보다 앞서 전입했고, 확정일자를 갖춘 상태에서 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 원칙적인 권리 순서만 적용하면 미배당 보증금을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.

하지만 주택도시보증공사가 제출한 확약서는 이 위험을 실질적으로 바꿉니다. 우선변제권만 행사하면서 대항력을 포기하고, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하겠다는 내용이 명시돼 있습니다. 따라서 이 물건은 보증금 2.30억을 낙찰가에 다시 더하는 사건이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

말소기준권리는 2024.09.06. 중구(부산광역시)의 갑구 6번 압류입니다. 그러나 김다인의 임차권은 그보다 앞선 2024.08.14. 등기됐습니다. 전입신고일도 2022.08.12.이므로, 확약이 없다면 선순위 임차보증금의 미배당분이 매수인에게 승계될 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이자 김다인의 보증금 채권 양수인입니다. 이를 별도의 임차인으로 보아 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 확인되는 임차인은 김다인 1명이며, 보증금 원금은 230,000,000원입니다.

확약은 해당 임차권에 한하여 적용됩니다. 확약에 포함되지 않은 별도 임차인이나 제3자의 권리가 있다면 자동으로 소멸하거나 면제되는 것은 아닙니다. 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 전 실제 점유자와 임차권등기 말소 이행 조건을 확인할 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 시세의 86.3%

보수에코팰리스의 유사 전용면적 거래를 비교합니다. 전체 9건의 평균은 235,666,666원이지만, 가격 판단에는 최근 거래 평균 237,500,000원과 최신 거래인 2026년 6월의 240,000,000원을 우선 적용합니다. 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 +2.4%입니다.

거래 내역은 전용 49.2~53.51㎡의 유사 면적 표본입니다. 최근 6건 평균은 위 표의 최신 6개 거래를 기준으로 하며, 개별 호실의 면적·층·향·상태 차이는 별도로 고려해야 합니다.

같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 다만 개별 물건의 입찰 경쟁이나 낙찰가격을 확정해 주는 지표는 아니므로, 이번 사건은 유찰 가능성보다 선순위 임차권 확약의 유효성과 실제 점유 상태를 먼저 점검하는 것이 중요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)

임차보증금과 신청채권자의 청구액은 동일한 보증금 채권의 양도 관계를 고려해야 하며, 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 위 배당표는 제공된 추정 배당 순서를 따른 것으로, 실제 배당액은 집행비용·당해세·법원의 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 인수 시나리오

보증금이 낙찰가보다 큰 선순위 임차권 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 확약이 없는 사건이라면 유찰만으로 실질취득가격이 의미 있게 낮아지지 않을 수 있습니다. 반면 이 사건은 해당 임차권의 잔존 보증금 반환청구권을 포기하는 확약이 있으므로, 확약의 효력이 유지되는 한 각 회차의 실질 인수액은 0원으로 분석됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 중구 보수동1가 보수초등학교 남서측 인근. 주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 토성역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 18층 오피스텔입니다. 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·승강기·공동현관문·주차타워·도시가스 난방설비가 있습니다.
• 도로. 서측 약 28m, 남동측 약 8m의 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 도로구역 및 입체적도로구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가 3,893,000원/㎡, 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 보수에코팰리스는 72세대로, 유사 면적의 전체 거래 9건이 확인됩니다. 최신 거래는 240,000,000원이며 최근 거래 추세는 +2.4%입니다. 다만 전용면적과 층에 따라 거래가격이 다르고, 오피스텔 특성상 관리비·주차 여건과 실제 주거 이용 상태를 함께 점검해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.12.09. 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 사항이므로 경매 후 등기 정리와 관련 의무의 처리 여부를 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 대조. 2026.09.01. 제출된 주택도시보증공사의 확약서에서 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의를 직접 확인하세요.
• 보증금 중복 계산 금지. 김다인과 주택도시보증공사는 동일 보증금의 양도 관계입니다. 임차인 2명이나 보증금 460,000,000원으로 계산해서는 안 됩니다.
• 실질취득 기준. 확약이 유효하다면 신건 기준 낙찰가 205,000,000원에 해당 임차권의 추가 인수액 0원을 적용합니다. 확약이 확인되지 않으면 일반적인 미배당 보증금 인수 시나리오를 다시 검토해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구 5-1번의 임대주택 등록 상태와 매각 후 관련 의무 및 등기 정리 절차를 확인하세요.
• 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유는 별도입니다. 현재 점유자, 인도 협의 및 명도 비용을 확인해야 합니다. 확약 밖의 별도 임차인에 대한 인수위험이 자동으로 면제되는 것은 아닙니다.
• 가격 비교. 전체 거래 평균 235,666,666원만 보지 말고 최근 거래 평균 237,500,000원과 최신 거래 240,000,000원을 우선 참고하세요. 호실별 면적·층·향·내부 상태를 반영해 입찰가를 결정해야 합니다.
• 관리비·주차. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 부분, 주차타워 이용 조건, 시설 유지관리 상태를 확인하세요.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 확약서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래 내역을 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “2.30억 보증금보다 중요한 것은 확약서”

이 사건은 등기부의 보증금 숫자만 보고 판단하면 놓치기 쉬운 물건입니다. 김다인의 임차보증금 230,000,000원은 신건 최저가 205,000,000원을 초과하고, 말소기준권리보다 선순위에 있습니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.09.01. 제출한 확약서는 잔존 보증금의 매수인 반환책임을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의한다는 점에서 결정적입니다.

이 확약이 유효하게 적용되는 조건에서는 매수인 실질 인수액 0원, 실질취득 205,000,000원으로 판단할 수 있습니다. 최근 거래 평균 237,500,000원의 86.3%라는 가격 경쟁력도 확보됩니다.

다만 선순위 임차권이 처음부터 없는 사건은 아닙니다. 임차권등기 말소 이행, 민간임대주택등기의 처리, 실제 점유와 확약 밖 권리관계를 확인해야 합니다. 확약의 유효성과 이행 가능성이 확인될 때 가격 메리트가 살아나는 신건 오피스텔이라는 점이 이번 사건의 핵심입니다.