전주지방법원 2025타경21322. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 103동 104호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 소유자는 호림주택주식회사이며, 주택도시보증공사가 229,000,000원을 청구해 강제경매를 신청했습니다. 등기에는 우리은행과 장종수의 근저당권, 전윤미의 임차권등기가 존재합니다.

권리분석에서 가장 중요한 점은 임차인의 전입 시점입니다. 우리은행 근저당권은 2022년 10월 18일 설정됐고, 전윤미의 점유개시일과 전입신고일은 각각 2022년 10월 27일과 28일입니다. 따라서 임차인은 말소기준권리보다 후순위이며, 임차권등기상의 보증금 229,000,000원이 낙찰자에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다.

오히려 현재 입찰에서 가장 큰 부담은 가격입니다. 감정가와 최저가가 모두 282,000,000원인데, 최근 거래 9건의 평균은 222,444,444원에 머물러 있습니다. 채무를 인수하지 않더라도 비싸게 낙찰받으면 가격 위험은 그대로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 근저당 변경등기는 확인

말소기준권리는 2022.10.18. 접수된 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 장종수 근저당권과 전윤미 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.29억, 대항력 없음

전윤미의 임차보증금은 229,000,000원입니다. 주택도시보증공사 역시 229,000,000원을 청구해 경매를 신청했지만, 주택도시보증공사를 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 전윤미 1명이며, 보증금과 신청채권액을 단순 합산해 매수인의 인수부담으로 계산해서도 안 됩니다.

전입신고와 확정일자가 선순위 근저당권보다 늦어 선순위 대항력은 없습니다. 배당요구가 신고돼 있지만 구체적인 우선변제 및 배당 순위는 선순위 채권의 변경등기와 실제 채권액 등을 반영해 확인해야 합니다. 배당을 받지 못하는 금액이 생기더라도 후순위 임차권의 미회수 보증금이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 126.8%

송학크레지움캐슬은 294세대 규모로, 2022.09.29 준공된 단지입니다. 비교 대상은 전용 84.95㎡의 최근 실거래 9건이며, 거래 시기는 2026년 6월부터 9월까지입니다.

최근 실거래 평균은 222,444,444원, 최신 거래가는 215,000,000원입니다. 신건 최저가 282,000,000원은 최근 평균의 126.8%로, 최근 거래 최고가인 255,000,000원보다도 높습니다.

특히 이 물건은 1층인데, 같은 단지 1층 실거래가 2026년 8월과 9월에 215,000,000원으로 확인됩니다. 동일한 층의 실제 거래를 비교해도 현재 감정가를 가격 경쟁력이 있는 수준으로 평가하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 282,000,000원 가정)

다음 표는 최초 근저당권의 채권최고액을 적용한 기존 배당 추정입니다. 을구 1-1번의 변경등기를 반영한 확정 배당표가 아니며, 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

기존 추정 기준: 집행비용 4,748,000원, 채권자 배당 277,252,000원, 소유자 잔여 0원. 채권총액 37,509,000,000원, 미배당 추정 37,231,748,000원. 변경등기 반영 전의 계산이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 신청채권액과 임차보증금의 관계를 포함한 실제 배당 순위는 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 달라지면 판단도 달라진다

1회 유찰 시 최저가는 225,600,000원으로 낮아지지만, 여전히 최근 실거래 평균인 222,444,444원과 최신 거래가 215,000,000원보다 높습니다. 따라서 1회 유찰만으로 가격 메리트가 충분해진다고 단정할 수 없습니다.

2회 유찰 시 180,480,000원은 최근 거래 평균보다 낮아지는 구간입니다. 다만 실제 매각기일과 최저매각가격은 진행 상황에 따라 확인해야 하며, 시장가격과 물건 상태에 대한 재점검이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근으로, 주변에는 중·소규모 아파트단지와 단독주택, 미개발 농경지 등이 혼재하는 신흥 개발지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재합니다. 동측의 왕복 4차선, 폭 약 25m 아스팔트 포장도로를 통해 주로 출입하며, 제반 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 1층입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 공용 승강기, 소화전 및 지하주차장이 갖춰져 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 468,200원/㎡입니다. 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 민간임대주택 등록에 따른 등기 내용은 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 294세대 규모의 아파트로 최근 동일 평형 거래가 확인됩니다. 다만 1층 실거래와 고층 거래 사이에 가격 차이가 있어, 대상 호수의 층별 가격을 반영한 비교가 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 근저당 변경등기 원본 확인. 우리은행 최초 채권최고액 35,280,000,000원과 을구 1-1번 변경 후 120,000,000원, 공동담보 해제 관계를 확인하고 실제 배당 계산에 반영해야 합니다.
• 임차권의 순위 및 배당관계. 전윤미의 전입신고일과 확정일자, 배당요구 및 임차권등기 내용을 원본과 대조하세요. 주택도시보증공사의 청구채권과 임차보증금의 관계도 확인해야 합니다.
• 동일 층 시세 확인. 신건 최저가 282,000,000원을 최근 평균 222,444,444원뿐 아니라 1층 실거래가 215,000,000원과도 비교해야 합니다.
• 유찰 시 가격 검토. 1회 유찰 가격 225,600,000원도 최근 평균보다 높습니다. 가격 차이가 충분히 확보되는지 회차별로 다시 검토하세요.
• 민간임대주택 등록 상태. 갑구 1-1번 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 이후 처리 관계를 확인하세요.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유자와 인도 상태를 확인하고 필요한 명도 절차를 검토해야 합니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 실제 집행비용 등 추가 비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 내역 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 2.82억이 싼 것은 아니다”

이 물건은 보증금 229,000,000원의 임차권등기가 있지만 전입신고가 말소기준 근저당권보다 늦어 매수인이 임차보증금을 떠안는 구조는 아닙니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리도 명시돼 있지 않습니다.

그러나 신건 최저가 282,000,000원은 최근 실거래 평균 222,444,444원의 126.8%입니다. 최신 거래가 및 동일한 1층 거래가격인 215,000,000원과 비교해도 가격이 높습니다. 1회 유찰된 225,600,000원 역시 최근 평균보다 높아 가격 측면에서 충분한 여유를 확보했다고 보기 어렵습니다.

아울러 우리은행의 채권최고액 변경등기를 반영하지 않은 기존 배당 추정은 그대로 신뢰하기 어렵습니다. 민간임대주택등기의 처리 및 실제 점유관계도 확인이 필요합니다.

결론은 권리 인수 0원, 신건 가격 메리트 부족, 선순위 근저당 변경등기 원본 확인입니다. 임차보증금 인수 위험이 없다는 사실만으로 현재 최저가를 정당화하기는 어렵습니다. 실제 거래가격을 기준으로 입찰가를 판단하고, 유찰에 따른 가격 변화를 확인할 필요가 있습니다.