부산지방법원 2026타경10343. 보수 에코팰리스 10층 1001호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 현 소유자는 이정숙이며 2020.10.13. 소유권이전 당시 거래가액은 207,000,000원입니다. 이 사건에서 등기상 가장 먼저 눈에 들어오는 권리는 이영숙의 보증금 200,000,000원 주택임차권입니다. 전입일 2020.07.31., 확정일자 2020.06.22.로 경매개시결정 2026.02.27.보다 앞섭니다.
원래 배당 시뮬레이션만 보면 매각가 195,000,000원에서 집행비용 3,530,000원을 빼고 이영숙에게 191,470,000원이 배당되어 8,530,000원이 매수인 인수액으로 남는 구조입니다. 1회 유찰 시에는 46,984,000원, 2회 유찰 시에는 77,747,200원으로 인수액이 증가해 낙찰가가 떨어져도 실질취득액이 보증금 부근에 묶이는 전형적인 대항력 인수형이 될 수 있었습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10343 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 보수동3가 27-6 보수 에코팰리스 주건축물제1동 10층 1001호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 53.5144㎡ · 20층 건물 내 10층 |
| 이용상태 | 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 이정숙 · 2020.10.13. 소유권이전 · 거래가액 207,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 195,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 217,989,885원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 별도 임차인은 미상
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이영숙 | 2020.07.31. · 건물 전부 | 200,000,000원 | 2020.06.22. | 대항력 우선변제 2026.09.01. 확약으로 잔존 인수 실질 0원 |
| 심유리 | 2025.04.28. | 미상 | 미상 | 대항력 확인필요 배당요구 2026.05.19. · 인수위험 별도 확인 |
이영숙은 임차권등기와 전입·확정일자를 모두 갖춘 임차인이지만, 2026.09.01. 제출된 확약에 따라 우선변제권만 행사하고 대항력과 미배당 보증금의 매수인 청구권을 포기합니다. 반면 심유리는 전입일이 2025.04.28.로 경매개시결정 2026.02.27.보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 실제 임차인은 2명이며, 이영숙의 위험이 해소됐다고 해서 전체 임차인 리스크가 0이 되는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 가격은 최근 시세 아래
보수에코팰리스의 전용면적 인접 실거래 중 최근 12개월 거래는 6건이며 평균은 237,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.06. 16층 52.8㎡ 240,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전 구간보다 2.4% 높은 것으로 집계돼 하락 추세 자료는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 52.8㎡ | 16 | 240,000,000원 |
| 2026.03 | 49.2㎡ | 17 | 239,000,000원 |
| 2026.03 | 49.2㎡ | 11 | 230,000,000원 |
| 2025.10 | 49.2㎡ | 2 | 246,000,000원 |
| 2025.08 | 52.8㎡ | 15 | 235,000,000원 |
| 2025.08 | 52.8㎡ | 14 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 237,500,000원 |
현재 최저가 195,000,000원은 최근 12개월 평균의 82.1%이고, 최신 거래 240,000,000원보다도 낮습니다. 이영숙 확약만 놓고 보면 과거처럼 낙찰가와 인수액을 합쳐 200,000,000원 수준으로 고정되는 구조는 해소됐습니다. 다만 심유리의 보증금이 확인되지 않아, 현재 195,000,000원을 곧바로 최종 실질취득액으로 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 195,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,530,000원 |
| 1. 이영숙 임차보증금 · 우선변제 | 200,000,000원 | 191,470,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 217,989,885원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 이영숙 보증금 부족분 8,530,000원이 발생하지만, 2026.09.01. 확약에 따라 그 부족분에 대한 매수인 반환청구권은 포기되어 이영숙 관련 실질 인수는 0원입니다. 다만 심유리의 보증금이 미상이라 전체 매수인 인수액은 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 보수초등학교 남서측 인근으로 단독·공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 토성역이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물 내 10층 1001호이며, 승강기·기계식 주차설비·난방·도시가스설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역이며 공시지가는 3,893,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래. 보수에코팰리스는 72세대, 2020.07.17. 준공이며 최근 12개월 실거래 6건의 평균은 237,500,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 심유리 보증금 확인. 현재 가장 중요한 미확정 요소입니다. 보증금·확정일자·점유 범위와 실제 임대차계약 내용을 원본으로 대조해야 합니다.
- 이영숙 확약 원본 확인. 2026.09.01. 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가 195,000,000원은 최근 12개월 평균 237,500,000원의 82.1%지만, 확약 밖 인수액이 추가되면 실제 취득원가는 달라집니다.
- 임차인 명도. 실제 점유자와 인도 시점, 임차권등기 말소 절차까지 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 최종 판단해야 합니다.
맺으며 — “가격은 낮지만, 인수액은 아직 확정되지 않았다”
이 물건의 핵심은 두 임차인을 분리해서 보는 것입니다. 이영숙은 보증금 200,000,000원의 선순위 임차권자이지만 2026.09.01. 확약으로 대항력과 잔존 보증금의 매수인 청구를 포기했으므로 이영숙에 대한 실질 인수는 0원입니다. 이 점만 보면 감정가 195,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 237,500,000원의 82.1%로 가격상 여지가 있습니다.
하지만 심유리는 2025.04.28. 전입했고 보증금이 확인되지 않았습니다. 이영숙에게 적용되는 확약을 심유리에게 확대할 수 없으므로, 확약 밖 미상 임차인의 인수위험이 남습니다. 따라서 이 사건은 “195,000,000원에 살 수 있는 오피스텔”이 아니라, 심유리의 실제 보증금을 확인한 뒤 최종 실질취득액을 계산해야 하는 사건입니다. 가격 메리트는 존재할 수 있지만, 권리 확인이 먼저입니다.
