전주지방법원 2025타경21330. 익산시 송학동 ‘송학크레지움캐슬’ 104동 8층 801호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 호림주택주식회사이고, 말소기준은 2022.10.18. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 김영실의 가압류, 강신화 근저당권, 오세희 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음이고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 오세희의 보증금은 247,500,000원으로 작지 않지만, 임대차계약일은 2022.11.09., 주민등록·점유개시는 2022.11.21.로 모두 2022.10.18. 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 이 임차인은 대항력 없음으로 정리되어 있고, 2024.11.15. 임차권등기 및 배당요구가 확인됩니다. 즉 이 사건에서는 보증금 규모 자체보다 선후순위가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21330 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 104동 8층 801호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9502㎡ · 22층 중 8층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 312,000,000원 / 312,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 247,500,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.18. 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 35,280,000,000원 |
| 단지 / 준공 | 송학크레지움캐슬 · 294세대 · 2022.09.29. |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 우리은행 근저당이 먼저다
핵심은 날짜 하나입니다. 우리은행 근저당이 2022.10.18.에 설정됐고, 임차인 오세희의 확정일자는 2022.11.09., 전입·점유는 2022.11.21.입니다. 따라서 임차인의 주택임차권은 말소기준보다 후순위이고, 등기자료에도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리되어 있습니다. 주택임차권등기 역시 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오세희 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 247,500,000원 | 대항력 없음 | 우선변제: 확정일자·배당요구 | 승계 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 계상된 임차인이 아니며, 확정일자 2022.11.09., 주민등록·점유개시 2022.11.21., 임차권등기 및 배당요구 2024.11.15.입니다.
② 시세 비교 — 권리보다 가격이 훨씬 무겁다
송학크레지움캐슬 전용 84.95㎡의 최근 실거래 9건은 2026.06.~2026.09. 거래입니다. 최근 12개월 평균은 222,444,444원, 최신 거래는 215,000,000원, 거래 범위는 210,000,000원~255,000,000원입니다. 이에 비해 신건 최저가 312,000,000원은 최근 12개월 평균의 140.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.95㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2026.09 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 9건 | 222,444,444원 |
③ 예상배당표 (매각가 312,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,168,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 306,832,000원 |
| 3. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 강신화 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 247,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 312,000,000원 가정에서는 집행비용 5,168,000원을 제외한 306,832,000원이 선순위 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자 잔여는 0원입니다. 채권자 총 미배당액은 36,395,859,256원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 감정평가상 “아파트”로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 22층 중 8층 801호입니다.
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스승강장과 학곤로16길이 있으며, 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 약 25m 도로, 북측·남측·서측 약 6~8m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 대로3류 저촉·소로2류 접합·소로3류 저촉, 가축사육 전부제한구역입니다.
- 토지. 지목은 대, 사다리형·평지이며 공시지가는 468,200원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래성. 전용 84.95㎡ 최근 12개월 실거래 9건이 확인되며, 가격 범위는 210,000,000원~255,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 실거래. 현재 최저가 312,000,000원은 최근 12개월 평균의 140.3%입니다. 감정가 할인율이 아니라 최근 거래와 직접 비교해야 합니다.
- 임차권 선후순위 재확인. 말소기준 2022.10.18., 임차인 확정일자 2022.11.09., 전입·점유 2022.11.21.의 순서를 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구에는 2020.03.20. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 함께 확인해야 합니다.
- 회차별 가격 비교. 1회 유찰 시 249,600,000원, 2회 유찰 시 199,680,000원으로 시세와의 관계가 크게 달라집니다.
- 배당과 인수는 구분. 채권자 미배당액이 36,395,859,256원으로 크더라도, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2022.10.18. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 오세희의 확정일자·전입·점유는 그보다 뒤입니다. 매각물건명세서상 인수권리도 없고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 현재 회차의 실질취득금액은 그대로 312,000,000원이며, 이는 최근 12개월 실거래 평균 222,444,444원의 140.3%입니다.
따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수보다 응찰가격의 시세 적합성입니다. 최신 거래 215,000,000원, 최근 최고 거래 255,000,000원과 비교해도 신건 최저가가 높습니다. 현재 회차를 단순히 “인수 0원이라 안전하고 싸다”라고 해석해서는 안 되며, 제공된 회차 시나리오 중 1회 유찰 249,600,000원과 2회 유찰 199,680,000원이 최근 거래대와 어떻게 겹치는지를 중심으로 판단해야 합니다.
