부산지방법원 2026타경10416. 부산 서면역 북동측 인근에 위치한 혜도인파크에비뉴서면오피스텔 8층 806호입니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 2019.11.22. 사용승인을 받은 지상 24층 건물에 속합니다. 현재 최저매각가는 감정가와 동일한 119,000,000원입니다.
등기부에는 2022년 이영민 명의의 근저당권이 말소기준권리로 설정돼 있습니다. 그런데 실제 임차인 하수경은 그보다 앞선 2020년에 전입신고와 점유를 시작했고 확정일자도 갖추었습니다. 단순히 임차권등기가 2024년에 이루어졌다는 이유만으로 대항력이 없다고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건의 권리분석은 선순위 임차인의 잔존 보증금과 주택도시보증공사의 확약서를 함께 읽어야 완성됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10416 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 117-1 혜도인파크에비뉴서면오피스텔 8층 806호 도로명주소: 부산광역시 부산진구 서전로9번길 20 |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) · 지상 24층 중 8층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지하 1층~지상 24층 |
| 사용승인일 | 2019.11.22 |
| 소유자 | 곽태혁 (2020.01.21. 소유권이전 · 거래가액 144,595,700원) |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 119,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 말소기준권리 | 2022.02.14. 을구 1번 이영민 근저당권 · 채권최고액 250,000,000원 |
| 점유 관련 | 하수경 임차권등기 · 내부 현황 재확인 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 먼저 성립한 임차인의 대항력
말소기준권리는 2022.02.14. 설정된 을구 1번 이영민 근저당권입니다. 해당 근저당과 이후 강제경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 부산진구의 압류등기는 2025.04.03. 이미 말소되었습니다.
그러나 임차인 하수경은 2020.12.14. 전입신고 및 점유를 시작했습니다. 확정일자는 2020.11.19.로, 모두 말소기준 근저당 설정보다 앞섭니다. 이 때문에 대항력 있는 임차인으로서 미배당 보증금 인수 가능성이 원칙적으로 존재합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.3억과 확약서의 의미
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 하수경 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) |
130,000,000원 | 2020.12.14 2020.11.19 |
대항력 有 말소기준 이전 |
우선변제 有 배당요구 |
보증기관 승계 확약 제출 확약 유효 시 인수 0원 |
실제 임차인은 하수경 1명입니다. 주택도시보증공사는 해당 임차보증금 권리를 양수·승계한 신청채권자이며, 별도의 실제 임차인으로 중복 집계하지 않습니다.
따라서 확약서의 유효성 및 매각조건상 적용이 확인되는 경우, 하수경의 미배당 보증금 13,466,000원은 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 것으로 분석합니다. 이 확약은 하수경으로부터 승계한 보증금 권리에 관한 것이며, 확약 범위 밖의 별도 임차인이나 점유자가 존재한다면 그 권리까지 소멸시키는 것은 아닙니다.
즉, 이 물건은 확약서를 반영하지 않고 단순히 보증금이 최저가보다 크다는 이유로 인수형이라고 결론 내리는 것도, 반대로 임차권등기가 근저당보다 늦다는 이유만으로 인수가 없다고 판단하는 것도 정확하지 않습니다. 선순위 임차인이라는 원칙과 보증기관의 명시적 포기 확약이라는 예외를 모두 반영해야 합니다.
③ 가격 판단 — 확약 유효 시 1.19억이 실질취득 기준
최저가는 119,000,000원이고, 보증기관의 확약이 유효하다면 확인된 임차보증금 인수액은 0원입니다. 따라서 입찰가와 별도의 취득 부대비용을 구분할 때, 현재 회차의 실질취득 기준금액은 119,000,000원입니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 119,000,000원 | 현재 최저매각가와 동일 |
| 최저매각가 | 119,000,000원 | 신건 · 감정가 기준 |
| 임차보증금 | 130,000,000원 | 말소기준 이전 대항력 |
| 확약 전 룰상 인수 | 13,466,000원 | 현재 회차 예상 미배당액 |
| 확약 반영 실질 인수 | 0원 | 확약 유효성 확인 전제 |
④ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,466,000원 |
| 1. 하수경 임차보증금(우선변제 · 보증기관 승계) | 130,000,000원 | 116,534,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 이영민 | 250,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 (별도 순위 기준) |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상 집행비용은 2,466,000원입니다. 임차보증금 우선배당 후 잔여 매각대금은 없습니다. 신청채권자 표시와 승계된 임차보증금은 실제 별개의 임차채권으로 중복 합산하지 않습니다. 배당표의 신청채권자 0원은 별도 후순위 항목의 계산 결과이며, 승계된 우선변제채권의 배당과 구분해야 합니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수액을 분리해서 보자
| 회차 | 최저가 가정 | 룰상 보증금 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 119,000,000원 | 13,466,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 95,200,000원 | 36,913,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 76,160,000원 | 55,610,880원 | 0원 |
회차별 인수액은 각 매각가와 추정 집행비용을 반영한 배당 시뮬레이션 값입니다. 확약이 적용되지 않는 선순위 보증금 인수형이라면 낙찰가 인하에 따라 미배당 인수액이 늘어나므로 실질 부담이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다. 위 실질 인수 0원은 동일 확약이 해당 매각에서도 유효하게 적용된다는 전제이며, 취득 부대비용은 별도입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 부전동 소재 서면역 북동측 인근. 주변은 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 부산도시철도 1호선·2호선 서면역과 시내버스정류장이 있습니다.
- 건물. 2019.11.22. 사용승인된 철근콘크리트 건물로, 위생·급배수설비, 소화전, 화재탐지·경보설비, 승강기, 기계식 주차 및 도시가스 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다. 북서측으로 노폭 약 8m 도로에 접합니다.
- 공부상 용도. 업무시설(오피스텔)입니다. 공부와의 차이는 보고되지 않았으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성 검토. 서면역 인근의 업무·상업시설 혼재 입지이나, 현재 가격의 적정성은 유사 면적 오피스텔의 실제 거래와 임대수익 조건을 비교해야 판단할 수 있습니다.
- 현장조사 한계. 감정평가 당시 소유자와 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 확인이 불가능했습니다. 외부관찰과 인근 유사물건 등을 기초로 통상적인 상태를 상정하여 평가했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.16. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용이 매각물건명세서에 정확히 반영되어 있는지 확인하세요.
- 실제 임차인과 승계인 구분. 실제 임차인은 하수경 1명입니다. 주택도시보증공사의 보증금 승계·양도 관계를 확인하고 동일 보증금을 중복 계산하지 마세요.
- 확약 적용 범위. 해당 확약은 하수경으로부터 승계한 임차보증금에 관한 것입니다. 그 밖의 실제 점유자나 임차관계가 존재하는지 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 재확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부조사가 불가능했습니다. 시설 상태, 이용상황 및 실제 점유 여부를 확인하세요.
- 시세 원본 대조. 부전동 및 해당 오피스텔의 비교 가능한 최근 실거래, 최신 거래와 가격 추세를 확인하세요. 과거 취득가액을 현재 시세로 대체해서는 안 됩니다.
- 관리비 및 부대비용. 체납 관리비, 공용부분 부담 가능성, 취득세 및 명도 관련 비용을 별도로 확인하세요.
- 권리서류 최종 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 확약서 원본을 대조하고 추가 권리변동이 있는지 확인하세요.
맺으며 — “인수 1,346만원”이라는 숫자보다 확약서가 중요하다
부산 서면 오피스텔 806호는 대항력 있는 보증금 130,000,000원의 임차인이 먼저 눈에 들어오는 물건입니다. 현재 최저가 기준 배당 시뮬레이션에서는 13,466,000원의 보증금 부족분이 발생합니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.06.16. 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했다는 사실이 권리분석의 결론을 바꿉니다.
확약이 유효하게 적용된다면 해당 임차인에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 이 경우 현재 회차의 취득 기준은 119,000,000원이지만, 이것이 곧 시세보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 실거래 비교와 내부 상태가 확인되지 않았으며, 감정평가 당시에도 실내조사가 이루어지지 않았습니다.
주된 보증금 인수 위험은 확약으로 해소되는 구조이나, 신건 가격의 적정성은 별도 검증이 필요합니다. 입찰 판단의 핵심은 확약서의 효력과 적용 범위, 현재 점유상태, 그리고 실제 거래가격을 함께 확인하는 데 있습니다.
