전주지방법원 2025타경21343. 군산시 문화동 삼성아파트 4동 6층 606호, 전용 76.02㎡ 아파트입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2013.11.05. 한국주택금융공사 근저당권이고 채권최고액은 370,000,000원입니다. 이후 2025.07.17. 김경화 명의에서 정규문·정규태·정규훈·정덕자·정미숙·정진숙이 각각 6분의 1씩 상속등기를 마쳤고, 2025.09.17. 한국주택금융공사가 임의경매를 개시했습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 단순하다는 사실과 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 감정가와 최저가가 모두 109,000,000원인 신건인데, 동일 단지·동일 면적의 최근 12개월 평균은 79,500,000원, 최신 거래는 76,000,000원입니다. 전체 12건 평균 96,625,000원보다도 최저가가 높고, 최근 거래가 과거보다 -22.3% 낮아진 흐름이 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21343 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 문화동 26 삼성아파트 4동 6층606호 · 도로명 전북특별자치도 군산시 백토로 93 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 76.02㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 중 6층 |
| 현재 소유자 | 정규문·정규태·정규훈·정덕자·정미숙·정진숙 각 6분의 1 공유 |
| 소유권 취득원인 | 2025.02.21. 상속 · 2025.07.17. 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 109,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 99,559,446원 |
| 말소기준권리 | 2013.11.05. 근저당권 · 한국주택금융공사 · 채권최고액 370,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 큰 근저당이 있어도 매수인 인수는 0원
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유상태는 현장 확인이 필요하지만, 현재 분석자료의 배당 시나리오와 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리 0원으로 정리되어 있습니다. 법정지상권 역시 명시된 해당사항이 없습니다.
근저당권의 채권최고액 370,000,000원이 감정가보다 크고 현재 회차 예상 미배당액도 263,326,000원이지만, 이 미배당액을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다. 현재 회차 배당 시나리오의 assumed_by_buyer는 0원이고, 말소기준권리인 한국주택금융공사 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래를 보면 신건 가격이 높다
삼성아파트는 716세대, 준공일 1992.08.20.이며 대상과 면적이 일치하는 전용 76.02㎡ 거래가 12건 확인됩니다. 전체 평균은 96,625,000원이지만 과거 상대적으로 높은 거래가 섞여 있으므로, 가격 판단은 최근 12개월 평균 79,500,000원·최신 거래 76,000,000원·최근 추세 -22.3%를 우선해서 보는 편이 데이터 흐름에 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 76.02㎡ | 2 | 76,000,000원 |
| 2025.12 | 76.02㎡ | 10 | 82,000,000원 |
| 2025.12 | 76.02㎡ | 4 | 80,500,000원 |
| 2025.06 | 76.02㎡ | 6 | 87,000,000원 |
| 2025.06 | 76.02㎡ | 3 | 92,000,000원 |
| 2025.02 | 76.02㎡ | 14 | 104,000,000원 |
| 2025.02 | 76.02㎡ | 5 | 108,000,000원 |
| 2025.01 | 76.02㎡ | 11 | 113,000,000원 |
| 2024.11 | 76.02㎡ | 8 | 116,000,000원 |
| 2024.11 | 76.02㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2024.08 | 76.02㎡ | 10 | 91,000,000원 |
| 2024.05 | 76.02㎡ | 15 | 95,000,000원 |
| 전체 평균 | 76.02㎡ | 12건 | 96,625,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 76.02㎡ | 3건 | 79,500,000원 |
현재 최저가 109,000,000원은 전체 12건 평균 96,625,000원의 112.8%이고, 더 중요한 최근 12개월 평균 79,500,000원의 137.1%입니다. 최신 2026.08 거래도 76,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세 지표가 -22.3%이므로, 이 사건은 현재 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,326,000원 |
| 2. 근저당 · 한국주택금융공사 | 370,000,000원 | 106,674,000원 |
| 근저당 미배당 | 370,000,000원 | 263,326,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,326,000원을 제외한 106,674,000원이 한국주택금융공사 근저당권에 배당되는 시나리오입니다. 근저당 미배당액은 263,326,000원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물의 13층 중 6층 606호입니다.
- 입지. 군산흥남초등학교 서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 4면이 포장도로와 접하고 서측 왕복 4차선 포장도로를 통해 주출입합니다.
- 단지. 삼성아파트 716세대 · 준공일 1992.08.20. · 대상 전용면적 76.02㎡입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가 654,900원/㎡, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역 관련 사항이 있고 자연재해위험개선지구에 접합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 시장 흐름. 동일면적 전체 12건 평균은 96,625,000원이지만 최근 12개월 평균은 79,500,000원이고 최근 추세는 -22.3%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 96,625,000원보다 최근 12개월 평균 79,500,000원과 최신 거래 76,000,000원을 우선 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -22.3%입니다. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 137.1%라는 점을 응찰가 판단에 반영해야 합니다.
- 임대·점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 실제 점유자를 확인하세요.
- 금지사항등기 원문 대조. 갑구 4-1의 한국주택금융공사 관련 금지사항등기와 매각물건명세서의 인수권리 해당사항없음 기재를 원본으로 재확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 근저당권 미배당액 263,326,000원은 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액이 아닙니다.
- 관리비·세금 확인. 실제 매각 전 미납 관리비와 당해세 등 배당 변동요인을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 더 중요한 것은 137.1%
이 사건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준은 2013.11.05. 한국주택금융공사 근저당권이고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 확인된 임차인 신고도 없고 매각물건명세서에 별도의 인수권리나 법정지상권도 기재되어 있지 않습니다.
하지만 가격에서는 경계가 필요합니다. 신건 최저가 109,000,000원은 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 79,500,000원의 137.1%이고 최신 거래는 76,000,000원입니다. 최근 추세도 -22.3%입니다. 따라서 현재 회차는 ‘권리가 깨끗해서 싸게 살 수 있는 물건’이 아니라, 권리는 단순하지만 현재 가격이 최근 시세보다 높은 물건으로 보는 것이 데이터와 가장 일치합니다.
