부산지방법원 2026타경10494. 부산 부산진구 부암동 당감뜨란채아파트 404동 1206호, 전용 59.98㎡ 아파트입니다. 채권자 주택도시보증공사가 청구금액 180,000,000원으로 강제경매를 신청한 사건입니다. 등기부에는 정다혜 명의의 주택임차권이 남아 있고, 임차보증금도 180,000,000원입니다. 단순히 경매개시결정만 말소기준으로 보고 임차권을 소멸 처리하면 안 되는 물건입니다.

이 사건의 핵심은 2026.09.01. 제출된 확약서입니다. 주택도시보증공사는 정다혜로부터 양도받은 임차보증금과 관련해 우선변제권만 주장하고, 대항력 및 미회수 보증금의 매수인에 대한 반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 정다혜 관련 보증금을 낙찰자가 별도로 떠안는 위험은 실질적으로 해소된 것으로 분석됩니다.

그러나 확약서와 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가는 최근 실거래 평균보다 높으며, 최신 거래금액인 175,000,000원도 웃돕니다. 권리상 인수 부담이 해소됐다는 이유만으로 신건의 높은 가격을 정당화할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

등기부상 기존 우리은행 근저당권은 2018.11.29. 이미 말소됐습니다. 현재 확인되는 주요 권리는 정다혜의 주택임차권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.

정다혜는 2020.12.15. 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2020.11.16.입니다. 임차권등기일은 2025.01.13.으로, 2026.03.26. 경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 정다혜는 대항력과 우선변제권이 있는 임차인이며, 임차권등기를 단순히 후순위 소멸권리로 취급해서는 안 됩니다.

확약의 효력은 정다혜 관련 임차보증금에 한정됩니다. 확약 범위 밖의 별도 임차인이나 미확인 점유자가 발견된다면 해당 권리는 별도로 분석해야 합니다. 입찰 전 확약서 원문, 양도 범위 및 매각물건명세서 최종본을 대조해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

정다혜의 보증금은 확정일자와 배당요구가 확인된 우선변제 대상입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 양도받은 보증금 권리를 행사하는 주체이므로, 실제 임차인은 1명입니다.

③ 시세 비교 — 신건은 최근 평균보다 비싸다

당감뜨란채 동일 평형인 전용 59.98㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 177,333,333원이며, 최신 거래금액은 175,000,000원입니다. 감정가이자 신건 최저가인 196,000,000원은 두 기준을 모두 웃돕니다.

실거래 최저는 156,000,000원, 최고는 206,000,000원입니다. 같은 전용면적이라도 층과 거래 조건에 따라 가격 편차가 존재합니다. 특히 본건과 같은 12층 거래는 2026.06. 165,000,000원으로 확인됩니다. 신건 최저가 196,000,000원을 기준으로 가격 경쟁력이 충분하다고 평가하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)

아래는 제공된 추정 배당금액입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 정다혜로부터 보증금 권리를 양수한 사실을 감안하면, 정다혜의 보증금 채권과 주택도시보증공사의 청구액을 독립된 두 채권처럼 중복 확정해서는 안 됩니다. 따라서 아래 금액은 원 추정치의 표시이며, 최종 배당표의 적정성을 보증하는 수치는 아닙니다.

원 추정 배당모형에는 정다혜의 보증금 180,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액 180,000,000원이 각각 표시되어 있습니다. 두 표시액이 독립 채권인지 확정되지 않았으며, 보증금 채권 양도에 따른 중복 배당 여부를 반드시 확인해야 합니다. 추정 미배당액 167,544,000원 역시 매수인 인수금이 아닙니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 회차별 실질취득 — 확약서 효과를 반드시 반영

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 단순히 최저매각가만 비교해서는 안 됩니다. 미배당 보증금의 매수인 승계 가능성까지 합산해야 하기 때문입니다. 다만 본건은 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하는 확약서가 제출됐으므로, 정다혜 관련 실질 인수액은 회차별 기계적 계산과 구분해야 합니다.

확약 미반영 인수 추정치는 회차별 기계적 배당 시나리오에 표시된 금액입니다. 해당 수치에는 추정 집행비용 등이 반영돼 있으며, 확약서가 유효하게 적용되는 본건의 실제 인수액으로 해석해서는 안 됩니다. 시나리오 가격은 실제 유찰이나 이후 매각기일을 확정하는 정보가 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 부산진구 부암동 동양초등학교 남서측 인근. 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 주거지역입니다.
• 단지 규모. 당감뜨란채는 6개동, 총 630세대로 구성되어 있으며 사용승인일은 2005.08.28.입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 시내버스 정류장까지 도보 약 10분이 소요되는 것으로 조사됐습니다. 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트조 20층 중 12층, 동향입니다. 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다. 실내 마감재는 이해관계인 부재로 확인되지 않았습니다.
• 토지 및 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 상대보호구역·절대보호구역에 해당합니다. 공시지가 기준은 1,459,000원/㎡입니다.
• 공부 및 위반 사항. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 동일 평형 최근 거래 12건이 확인되지만, 거래가격은 156,000,000원부터 206,000,000원까지 차이가 있습니다. 매입가격을 보수적으로 설정하고 층·향·내부 상태를 비교해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.09.01. 제출된 주택도시보증공사의 확약서가 최종 매각물건명세서에 반영됐는지 확인하세요. 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 중요합니다.
• 보증금 채권 양도 확인. 정다혜와 주택도시보증공사의 보증금 180,000,000원을 각각 독립된 임차보증금으로 합산하지 마세요. 배당요구 및 채권양도 관계를 대조해야 합니다.
• 선순위 임차권 확인. 정다혜의 전입일과 확정일자, 임차권등기 및 확약서의 관계를 확인하세요. 확약서 효력이 최종적으로 적용되는지가 본건 권리분석의 핵심입니다.
• 가격 상한 검토. 신건 최저가 196,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 177,333,333원보다 높습니다. 최신 거래 175,000,000원과 동일 층 거래 165,000,000원도 비교하세요.
• 점유 및 명도. 감정평가 당시 이해관계인 부재 및 응답기피로 임대관계를 직접 조사하지 못했습니다. 현재 실제 점유자, 인도 가능성 및 명도 절차를 현장에서 확인하세요.
• 관리비·부대비용. 공용부분 미납 관리비, 취득세, 내부 수리비 및 명도비용을 별도 확인하세요.
• 배당표 중복 검증. 신청채권자 주택도시보증공사와 정다혜의 임차보증금 권리 양도 관계를 확인해 배당 추정액의 중복 계상 가능성을 점검하세요.
• 최종 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원본 및 최신 매각공고를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수는 해소됐지만, 가격은 아직 높다”

당감뜨란채 404동 1206호는 일반적인 무임차·무인수 물건이 아닙니다. 원래는 보증금 180,000,000원의 대항력 있는 임차권이 남아 있어 매수인 인수 여부가 중요한 사건이었습니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 확약서로 정다혜 관련 잔존 임대차보증금 인수는 실질 0원으로 분석됩니다.

문제는 가격입니다. 신건 최저가 196,000,000원은 동일 평형 최근 12개월 평균 177,333,333원의 110.5%입니다. 확약으로 권리 문제가 해소됐다는 사실과 신건 가격이 저렴하다는 판단은 전혀 다릅니다.

현재 가격에서는 최근 실거래 대비 뚜렷한 할인 근거가 없으므로, 신건 입찰보다 유찰 이후 가격을 비교하는 접근이 합리적입니다. 다만 그 전제는 확약서의 효력과 임차권등기 말소 동의가 최종 매각조건에서 그대로 확인되는 것입니다. 핵심은 확약서 확인, 권리 중복 검증, 그리고 최근 시세를 기준으로 한 입찰가 판단입니다.