부산지방법원 2026타경10542. 부산진구 부암동 로얄파크 5층 501호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 임준호이며 2022.04.13 강제경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 권리분석 핵심은 2024.04.29 등기된 장용우의 주택임차권입니다. 임대차계약은 2022.05.04, 확정일자는 2022.05.09, 주민등록·점유개시는 2022.05.31이고 보증금은 190,000,000원입니다.
이 임차인의 전입·점유는 이번 경매의 말소기준이 되는 2026.04.02 신한카드 주식회사 가압류보다 앞섭니다. 원칙적으로는 대항력이 있는 선순위 임차인이라 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 가능성을 먼저 봐야 합니다. 그러나 2026.09.01 확약서에서 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 배당받지 못해도 매수인에게 잔존 임대차보증금을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이 확약을 반영하면 장용우 관련 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10542 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부암동 302-4 로얄파크 5층501호 |
| 도로명 | 부산광역시 부산진구 신천대로273번길 5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 13층건 중 5층 |
| 소유자 | 임준호 (2022.04.13 강제경매로 인한 매각으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 219,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약이 승부처
현재 확인되는 실제 임차인은 장용우 1명입니다. 장용우의 전입일 2022.05.31은 말소기준인 2026.04.02보다 앞서므로 원래는 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 확정일자 2022.05.09와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 주요 일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장용우 | 건물 전유부분 전부 | 190,000,000원 | 확정 2022.05.09 전입·점유 2022.05.31 배당요구 2024.04.29 | 대항력 우선변제 확약·실질인수 0원 |
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 219,000,000원으로 신건입니다. 반면 동일 용도의 최근 실거래 비교금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 219,000,000원이 시장가격보다 낮다거나 높다고 단정할 근거가 없고, 신건 가격 자체에 메리트가 있다고 평가하지 않습니다.
권리 측면에서는 확약을 반영해 현재 회차의 실질취득액을 219,000,000원으로 볼 수 있습니다. 1회 유찰 시 매각가액은 175,200,000원, 2회 유찰 시 140,160,000원으로 계산되어 있지만, 이를 실거래 시세보다 싸다고 표현할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,866,000원 |
| 1. 임차인 장용우 보증금 · 우선변제 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,793,628원 | 6,793,628원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 18,340,372원 |
| 4. 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 65,640,879원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션상 집행비용 3,866,000원과 임차보증금 190,000,000원, 신한카드 6,793,628원이 먼저 배당되고, 주택도시보증공사에는 18,340,372원이 배당됩니다. 토스뱅크와 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부암동 부암초등학교 북측 인근. 주변은 아파트단지·근린상가·주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 13층 건물의 5층 501호이며, 급배수·위생·승강기·난방시설이 설치되어 있습니다.
- 토지. 경사지에 조성된 부정형 토지로 건물부지로 이용 중이며 북측 약 7미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·방화지구에 포함되고 지구단위계획구역에 접합니다.
- 공시지가. 1,906,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.09.01 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 매각물건명세서에 어떻게 반영됐는지 확인합니다.
- 선순위 임차권 재확인. 장용우의 임대차계약일 2022.05.04, 확정일자 2022.05.09, 전입·점유 2022.05.31, 보증금 190,000,000원을 원본과 대조합니다.
- 배당관계 확인. 주택도시보증공사가 “양도전: 임차인 장용우”로 표시된 만큼 동일 보증금 채권의 양도·배당 관계를 배당표에서 확인합니다.
- 가격은 별도 검증. 감정가 219,000,000원만으로 시세 우위 여부를 판단하지 말고 실제 비교 가능한 거래금액을 입찰 전에 확인합니다.
- 점유 확인. 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현재 현장 점유 상태를 다시 확인합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당관계 서류를 직접 확인합니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약의 효력이 핵심”
이 물건은 처음 권리관계만 보면 보증금 190,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 인수 위험이 큰 유형입니다. 하지만 2026.09.01 주택도시보증공사가 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출해, 장용우 관련 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
따라서 권리의 승부처는 확약서의 원문과 실제 매각조건 반영 여부입니다. 반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가 219,000,000원과 비교할 최근 실거래 금액이 확인되지 않아, 신건이 싸다거나 유찰 후 가격이 시세보다 유리하다고 단정할 수 없습니다. 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 실거래 검증 전까지 판단 보류가 이 사건의 핵심입니다.
