부산지방법원 2026타경10544. 부산 동래구 온천동 스카이젠 10층 1001호의 강제경매입니다. 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 현재 등기상 소유자는 주식회사에스엘푸드입니다. 해당 법인은 2021.07.05. 소유권을 이전받았고, 등기된 거래가액은 160,000,000원입니다.

권리분석의 핵심은 말소기준보다 먼저 발생한 임차인의 대항력입니다. 노슬기는 2022.09.13. 전입·점유를 시작했고, 말소기준은 2023.06.27. 동래구 압류입니다. 따라서 단순히 후순위 임차권등기가 매각으로 말소된다는 사실만으로 기존 임대차보증금 반환채무까지 사라진다고 해석해서는 안 됩니다.

그런데 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 주택도시보증공사가 노슬기로부터 양수한 임차보증금에 관하여 우선변제권만 행사하고, 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권은 포기하며 임차권등기 말소에도 동의하는 확약서를 제출했다는 점입니다. 따라서 노슬기 관련 보증금의 실질 인수는 0원으로 판단하되, 별도 조사된 점유자의 권리와 조세채권은 구분하여 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

현재 말소기준은 2023.06.27. 동래구 압류입니다. 이보다 앞선 안성시 압류는 2021.08.11. 이미 해제·말소됐고, 과거 부산시수산업협동조합 근저당과 이전 전세권·주택임차권도 등기상 말소된 상태입니다. 이후 설정된 압류와 경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 확약 적용 대상은 구분

* 이현자의 전입신고일은 말소기준권리보다 늦어, 확인된 전입일 기준으로는 선순위 대항력이 없습니다. 다만 보증금·확정일자·점유관계가 확인되지 않아 추가 조사가 필요합니다.

주택도시보증공사는 노슬기의 보증금 관련 권리를 양수한 주체이자 이 사건 신청채권자입니다. 이를 별도의 실제 임차인으로 추가하거나, 노슬기의 보증금과 보증기관 양수채권을 독립된 임차보증금처럼 중복 합산해서는 안 됩니다.

② 가격 분석 — 1.44억이지만 시세 메리트는 미확인

감정가와 현재 최저매각가격은 모두 144,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 그대로 매각이 시작됩니다.

이 물건에서 중요한 가격 판단 기준은 낙찰가 자체보다 매수인 인수액을 포함한 실질취득액입니다. 확약이 없었다면 대항력 있는 노슬기의 보증금 160,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 늘어 총 취득 부담은 약 160,000,000원 수준으로 유지되는 구조입니다.

유찰 회차별 이론상 인수액은 확약을 적용하지 않은 배당 시뮬레이션 수치입니다. 확약서에 따라 노슬기 관련 잔존 보증금 반환청구권은 포기되므로 실제 매수인 인수액과 구분해야 합니다. 별도 점유자 및 조세채권 관련 불확실성은 남습니다.

③ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)

위 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 2,816,000원을 먼저 공제하고, 노슬기 보증금 관련 우선배당에 141,184,000원을 배분하여 매각대금이 소진됩니다. 신청채권자 청구액 176,050,006원에 대한 별도 배당액은 0원으로 계산됩니다. 이는 보증금 양수관계와 별개의 임차인이 추가로 존재한다는 의미가 아닙니다.

노슬기 보증금은 계산상 18,816,000원이 부족하지만, 제출된 확약서에 의해 해당 부족분의 매수인 인수는 실질 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 동래구 온천동 소재 유락여자중학교 북동측 인근입니다. 주변은 아파트, 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성돼 있으며, 감정평가상 주위환경과 입지조건은 양호한 것으로 조사됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 부산도시철도 1호선 명륜역은 도보 약 5분 거리로 조사돼 대중교통 여건도 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 14층 건물의 10층 호실입니다. 급·배수 및 위생설비, 승강기, 옥내소화전, 도시가스 난방설비와 주차타워설비 등이 있습니다.
• 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 등기된 주택임차권 및 주거 목적 임차관계와 건축물의 공부상 용도를 구분해서 검토해야 합니다.
• 도로. 북서측과 남서측으로 폭 약 18m 및 4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 4,199,000원/㎡입니다.
• 환금성. 도시철도 접근성은 확인되는 장점이나, 오피스텔 특유의 매수·임대 수요 및 동일 유형 거래가격 검토가 필요합니다. 현 단계에서는 최근 거래에 근거한 환금성이나 가격 할인율을 확정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.09.01.자 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서와 함께 재확인하세요.
• 양수채권 중복계산 방지. 노슬기 보증금과 주택도시보증공사의 양수채권을 독립된 임차보증금으로 중복 계산하지 않도록 배당관계를 확인하세요.
• 이현자 점유관계. 전입일 2026.04.13. 및 보증금·확정일자 미상 상태를 확인하고, 실제 임대차계약과 점유관계, 명도 절차를 점검하세요. 노슬기 확약은 이현자에게 자동 적용되지 않습니다.
• 조세채권 확인. 동래구와 세무서 압류의 세목·법정기일·실제 체납액을 확인하고, 당해세에 따른 우선배당 가능성을 검토하세요.
• 실질취득액 기준. 노슬기 관련 인수는 확약 적용으로 실질 0원입니다. 확약 전 시뮬레이션상의 부족분을 실제 매수인 인수액으로 더하지 마세요.
• 시세 검증. 동일 건물 또는 유사한 조건의 오피스텔 최근 실거래와 현재 매물가격을 확인한 뒤 입찰가를 설정하세요. 과거 소유자의 취득가액을 현재 시장가격으로 대체해서는 안 됩니다.
• 관리비·명도. 미납 관리비, 공용부분 부담 여부 및 실제 점유자의 퇴거·인도 절차를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “확약으로 보증금 인수는 해소, 남은 변수는 별도 확인”

이 사건은 일반적인 선순위 임차인 인수형 경매와 구분해서 봐야 합니다. 노슬기의 보증금 160,000,000원은 신건 최저가 144,000,000원보다 크므로 확약이 없다면 계산상 부족분이 매수인에게 남을 수 있습니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.09.01. 제출한 확약에 따라 노슬기 관련 잔존 보증금의 실질 인수는 0원으로 처리됩니다.

반면 별도로 조사된 이현자의 보증금과 점유관계는 아직 확인이 필요하며, 국세·지방세 관련 압류도 실제 배당순위를 점검해야 합니다. 확약서 하나만으로 모든 권리관계와 점유 문제가 정리됐다고 판단할 수는 없습니다.

가격 측면에서는 확약 적용 후 최저가 기준 실질취득액이 144,000,000원이지만, 이를 현재 시세보다 낮은 금액이라고 판단할 만한 실거래 비교는 완료되지 않았습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 확약서의 효력 확인, 별도 점유자 조사, 조세채권 점검, 최근 실거래 검증입니다. 주된 보증금 인수 부담이 해소됐다는 점과 매수 가격의 매력은 별개로 평가해야 합니다.