전주지방법원 2025타경21355. 익산시 여산면 제남리 331-3의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 근린생활시설(볼링장)으로 등기되어 있으나 볼링장은 폐업했고 현재는 창고로 이용 중입니다. 토지는 972㎡, 지목은 대, 제1종일반주거지역이며 토지이용상황은 주상용입니다. 매각조건은 일괄매각이고 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
권리관계의 기준점은 2018.10.23 설정된 여산농업협동조합의 채권최고액 70,000,000원 근저당입니다. 이후 송미희 근저당 70,000,000원, 주식회사씨피엘대부 근저당 500,000,000원, 세금 압류와 각종 가압류가 이어졌지만 등기 분석상 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 등기상 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21355 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 여산면 제남리 331-3 · 여강로 65 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설(볼링장) 등기 · 현재 창고 이용 |
| 토지 | 972㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 건물 | 철골조 샌드위치판넬지붕 단층 · 판넬 마감 · 샷시 창호 |
| 소유자 | 박창현 (2018.04.11 매매로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 322,011,500원 / 322,011,500원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 여산농업협동조합 / 54,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 2018년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2018.10.23 여산농업협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 송미희 근저당과 주식회사씨피엘대부 근저당, 국가·대전광역시 압류, 케이비국민카드·세주건설·서울보증보험 가압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
② 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
현재는 유찰 0회의 신건으로 최저매각가가 감정가와 같은 322,011,500원입니다. 시나리오상 1회 유찰 시 257,609,200원, 2회 유찰 시 206,087,360원으로 내려갑니다. 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어, 실질취득금액은 각 회차 낙찰가와 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 322,011,500원 | 316,703,339원 | 1,201,218,053원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 257,609,200원 | 253,202,671원 | 1,264,718,721원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 206,087,360원 | 202,402,137원 | 1,315,519,255원 | 0원 |
신청채권자 여산농업협동조합의 청구액은 54,500,000원이고, 배당 시뮬레이션은 해당 근저당의 채권최고액 70,000,000원을 기준으로 세 시나리오 모두 70,000,000원을 배당하는 것으로 계산되어 있습니다. 후순위 채권 미배당이 커지더라도 이 계산에서는 그 부족분이 매수인 인수액으로 전환되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 322,011,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,308,161원 |
| 1. 근저당 · 여산농업협동조합 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 2. 근저당 · 송미희 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사씨피엘대부 | 500,000,000원 | 176,703,339원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 15,385,992원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 세주건설 주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 762,535,400원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,517,921,392원 중 채권자 예상배당은 316,703,339원이며, 미배당은 1,201,218,053원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산시 여산면 제남리 소재 중용아파트 남서측 인근으로, 근린생활시설·아파트·공장·단독주택 등이 혼재하는 농촌마을 주상겸용지대입니다.
- 교통. 본건 인접지까지 차량 접근이 가능하고, 인접 간선도로에 시내버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 현재 이용. 근린생활시설인 볼링장으로 등기되어 있으나 볼링장은 폐업했고 현재 창고로 이용 중입니다.
- 건물. 철골조 샌드위치판넬지붕 단층, 내·외벽 판넬 마감, 샷시 창호이며 위생 및 급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 972㎡, 지목 대, 주상용, 평지, 사다리형, 소로한면이며 공시지가는 64,900원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역 전부제한구역에 포함됩니다.
- 공부관계. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하는지와 실제 배당요구·교부청구 금액을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정요항표의 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 사용주체, 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 등기상 볼링장과 실제 창고 이용 상태가 향후 사용계획에 적합한지 건축물 현황과 함께 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물이 함께 매각되므로 매각대상 범위와 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 현재 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 직전 최신 서류와 다시 맞춰봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 매각기일 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2018년 여산농업협동조합 근저당을 기준으로 이후의 근저당·압류·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득금액은 최저매각가 322,011,500원이고 별도 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 일반적인 주거용 집합건물이 아니라 토지 972㎡와 근린생활시설을 함께 취득하는 물건이며, 등기상 볼링장이 현재 창고로 이용되고 있습니다. 여기에 세금 압류의 실제 배당순위와 임대관계 미상이라는 확인사항이 남아 있습니다. 결론적으로 등기 인수 위험은 낮지만, 세금·점유·현장 이용 상태를 확인한 뒤 판단해야 하는 사건입니다.
