부산지방법원 2026타경10546. 부산진구 범천동 대동레미안센트럴시티5의 7층 704호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 청구금액 60,000,000원으로 신청한 강제경매입니다. 등기부상 소유자는 황의순과 김미향이며, 지분은 각각 100분의 95와 100분의 5입니다.

권리관계의 출발점은 2019년 11월 29일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 67,800,000원이고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 임차권등기와 압류, 강제경매개시결정은 일반적인 매각 소멸관계에 있습니다. 반면 2019년 설정됐던 대저농업협동조합의 5,160,000,000원 공동담보 근저당권은 이미 말소되어 매수인 인수채무로 계산하지 않습니다.

가격은 별개입니다. 외형상 거래가격보다 최저매각가가 낮아 보이지만, 확인된 매매사례의 전용면적이 모두 경매물건과 다릅니다. 특히 최근 참고 거래의 면적 차이가 크므로, 이를 근거로 현재 신건 가격에 상당한 시세차익이 있다고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준

핵심은 2019.11.29 우리은행 근저당권입니다. 임차인 강정수의 주민등록일자인 2020.02.20보다 앞서 설정됐으므로, 해당 임차인은 선순위 근저당권에 대항할 수 없습니다. 제공된 권리관계상 임차권등기는 매각으로 소멸하며, 매수인이 승계할 임차보증금도 발생하지 않는 것으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 60,000,000원, 대항력 없음

확인된 실제 임차인은 강정수 1명입니다. 전유부분 전부를 대상으로 임차권등기가 설정돼 있으며, 임대차계약 및 점유개시는 2020.02.19, 주민등록과 확정일자는 2020.02.20입니다. 임차권등기일은 2024.09.26입니다.

등기상 임차보증금 60,000,000원 · 차임 238,000원 · 임차권등기 2024.09.26. 우선변제의 실제 배당순위와 금액은 채권관계 및 배당절차 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 면적이 다른 거래의 착시

대동레미안센트럴시티5는 187세대로, 확인된 매매사례는 전용 44.17㎡ 및 53.06㎡입니다. 그런데 이번 경매물건은 전용 27.4552㎡입니다. 확인된 사례 중 같은 면적대의 거래는 없습니다.

참고 거래의 전체 평균은 260,000,000원이고, 가장 나중에 확인된 거래는 2025.05의 245,000,000원입니다. 최저매각가 144,000,000원은 이 마지막 거래금액의 58.8%에 해당합니다.

다만 마지막 거래는 대상 물건보다 면적이 큰 44.17㎡ 오피스텔이고, 거래 시점도 2025년 5월입니다. 이를 2026년 9월 현재의 동일면적 실거래 시세로 간주할 수 없습니다. 전체 평균 260,000,000원 역시 서로 다른 면적과 과거 거래가격이 섞인 참고 수치입니다.

④ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)

제시된 추정 배당표 기준입니다. 임차인 강정수의 60,000,000원은 별도 배당항목으로 계상돼 있지 않습니다. 주택도시보증공사의 청구채권과 임차보증금의 관계, 실제 우선변제 여부 및 조세채권에 따라 배당표와 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 위 금액은 법원의 확정 배당표가 아닙니다.

⑤ 회차별 배당 변화 — 채권 미배당과 매수인 인수는 별개

제시된 회차별 추정에서는 매각대금이 하락할수록 주택도시보증공사의 예상 배당액도 감소합니다. 그러나 임차인의 전입이 말소기준권리 이후이므로, 채권자에게 발생하는 미배당액이 곧바로 낙찰자의 보증금 인수액으로 전환되는 구조는 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산진구 범천동 성서초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·근린생활시설·업무시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 범내골역이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 편리한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지상 20층 건물 중 7층 704호입니다. 사용승인일은 2019.11.05입니다.
• 설비. 급배수·위생·승강기·소화전·공동현관기 및 기계식 주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 접근성. 북동측 약 16m, 남동측 약 8m 폭의 포장도로에 접하고 주차시설이 마련돼 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역 등에 해당하며, 공시지가는 5,396,000원/㎡입니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 187세대 규모의 오피스텔입니다. 단지 평균 경매 유찰 횟수는 2.5회이며, 현재 확보된 매매사례만으로 전용 27.4552㎡의 거래가격이나 매도 소요기간을 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 근저당 말소. 2019.11.13 대저농협 공동담보 근저당권은 이미 말소된 상태입니다. 2019.11.29 우리은행 근저당권을 말소기준으로 확인하세요.
• 임차인·보증기관 관계. 강정수의 보증금 60,000,000원과 주택도시보증공사의 청구채권 60,000,000원이 동일한 채권에 관한 것인지 대위변제·채권승계 관련 서류를 확인하세요. 동일 채권이라면 중복 합산하면 안 됩니다.
• 민간임대주택 등록. 임대의무기간과 임대료 증액기준이 기재된 민간임대주택 등기가 있습니다. 등록 유지 여부와 매수 후 적용될 의무를 확인하세요.
• 조세채권. 부산진구 압류와 이미 말소된 국세 압류의 체납 및 배당관계를 확인하세요. 등기상 압류 말소만으로 조세채권의 배당 영향을 배제할 수는 없습니다.
• 동일면적 거래. 전용 27.4552㎡와 유사한 오피스텔의 최근 실거래 및 임대차 거래를 별도로 조사하세요. 44.17㎡·53.06㎡의 가격을 그대로 적용해서는 안 됩니다.
• 실제 점유관계. 임차권등기 이후의 현 점유자, 명도 가능 여부, 공실 여부를 현황조사 및 현장 확인으로 점검하세요.
• 관리비·기계식 주차. 미납 공용관리비와 주차설비 이용조건, 관리·유지비를 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 현황을 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만 가격 판단은 보류

이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 사실은 임차인의 전입일자가 말소기준권리보다 늦다는 점입니다. 이미 말소된 대저농협 근저당권도 승계 대상이 아닙니다. 제공된 권리관계상 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

다만 민간임대주택 등록에 따른 매수 후 의무와 주택도시보증공사·임차인 간 채권관계는 원본 확인이 필요합니다. 무엇보다 최저가 144,000,000원을 참고 거래 245,000,000원과 직접 비교해서는 안 됩니다. 경매 대상 27.4552㎡와 실거래 44.17㎡는 서로 다른 크기의 오피스텔이기 때문입니다.

확인된 거래 추세는 하락 방향이고, 단지 경매 평균 유찰 횟수도 2.5회입니다. 따라서 신건의 가격 메리트를 단정하기보다 동일면적 거래와 임대수익성을 확인하고, 민간임대 등록 및 배당관계까지 검증한 후 응찰 여부를 판단할 필요가 있습니다. 권리상 인수액은 0원, 가격 경쟁력은 아직 검증되지 않은 물건이라는 것이 핵심 결론입니다.