전주지방법원 2025타경21365. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 104동 10층 1004호 아파트입니다. 등기상 소유자는 호림주택주식회사이고, 말소기준권리는 2022.10.18. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 홍영주의 근저당권, 강경원의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 정리된다고 가격까지 안전한 것은 아닙니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 313,000,000원인데, 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 222,444,444원, 최신 거래는 2026.09. 215,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 140.7%이므로 신건 가격 자체에 시세 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21365 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 104동 10층 1004호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트구조 평지붕 22층 중 10층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 313,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 263,343,711원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 동일 면적 | 84.9502㎡ |
① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 매수인 인수는 0원
말소기준은 2022.10.18. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 같은 날 등기된 1번 근저당권에는 최초 채권최고액 35,280,000,000원이 기재돼 있고, 별도의 근저당권변경 등기에는 채권최고액 120,000,000원 및 공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 배당표는 1번 근저당권의 채권액을 35,280,000,000원으로 놓고 계산돼 있으므로 이 변경 관계는 입찰 전 등기사항전부증명서 원본에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강경원 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 249,500,000원 | 2022.12.30 / 2023.11.06 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
배당요구는 2024.10.04. 접수돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 높다
송학크레지움캐슬 동일 면적 84.95㎡의 최근 실거래는 2026.06.~2026.09. 총 9건입니다. 최근 12개월 평균은 222,444,444원, 최저 거래는 210,000,000원, 최고 거래는 255,000,000원, 최신 거래는 2026.09. 215,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.95㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2026.09 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 평균 | 84.9502㎡ | 9건 | 222,444,444원 |
현재 최저매각가 313,000,000원은 최근 12개월 평균의 140.7%입니다. 최근 거래 최고가 255,000,000원보다도 높은 금액이고, 최신 거래 215,000,000원과도 큰 차이가 있습니다. 따라서 신건에서 현재 최저가를 기준으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 313,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,182,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 307,818,000원 |
| 2. 근저당 · 홍영주 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 263,343,711원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 5,182,000원을 제외한 307,818,000원이 주식회사우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권 및 소유자 잔여는 0원으로 계산돼 있습니다. 총 채권액 36,843,343,711원 중 미배당액은 36,535,525,711원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근이며, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 기차역과 간선도로 등이 소재해 일반적인 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 22층 중 10층이며, 위생·급배수·도시가스난방·소방·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 대로, 서측·북측·남측으로 각각 소로에 접하며 주로 동측으로 출입합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 468,200원/㎡입니다. 토지는 사다리형 평지의 아파트 건부지입니다.
- 단지. 송학크레지움캐슬은 294세대이고 준공일은 2022.09.29.입니다. 동일 면적 최근 실거래는 9건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격부터 재확인. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 140.7%입니다. 신건 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다.
- 임차권 확인. 강경원은 보증금 249,500,000원의 임차권등기자지만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당요구일은 2024.10.04.입니다.
- 근저당 변경 대조. 우리은행 1번 근저당에는 35,280,000,000원과 이후 변경등기의 120,000,000원이 함께 나타나므로 채권최고액 변경·공동담보 해제 내용을 원본에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.10.18. 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항 없음으로 기재돼 있으나 관련 원본을 함께 대조하는 것이 안전합니다.
- 점유 상태 확인. 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현재 실제 점유자를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건의 권리구조는 핵심만 보면 명확합니다. 강경원 임차권은 전입신고가 말소기준권리 이후여서 대항력이 없고, 후순위 권리도 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 전혀 다른 문제입니다. 신건 최저가 313,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 222,444,444원의 140.7%이고, 최신 거래도 215,000,000원입니다. 따라서 현 회차에서는 권리 부담보다 시세 대비 높은 최저가가 가장 큰 판단 요소입니다.
