부산지방법원 2026타경10547. 부산진구 범천동 대동레미안센트럴시티5의 17층 1706호입니다. 감정평가상 공동주택(아파트)이며, 철근콘크리트구조 20층 건물에 위치합니다. 공유자는 황의순(95%)과 김미향(5%)입니다.

등기부상 가장 먼저 확인해야 할 것은 2019년 11월 29일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 71,400,000원이며, 본 사건의 말소기준권리입니다. 이에 앞서 설정됐던 동래농업협동조합의 근저당권은 이미 해지·말소됐으므로 현재 매수인 인수채무로 계산하지 않습니다.

주택도시보증공사는 청구금액 50,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 임차권자 박보영의 보증금도 50,000,000원이지만, 양자의 법률상 채권관계가 별도로 확인되지 않은 상태에서 이를 서로 독립적인 추가 배당채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 본건에서 확인되는 실제 임차인은 박보영 1명입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 후순위

말소기준은 을구 3번 우리은행 근저당권입니다. 이전에 설정됐던 동래농업협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 수영세무서장이 등록한 황의순 지분 압류 역시 2025년 9월 해제로 말소됐습니다. 이후의 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

박보영은 2022.08.04 임대차계약 및 확정일자를 갖추고, 2022.08.19 주민등록과 점유를 시작했습니다. 2024.08.23 임차권등기가 접수되었으며 배당요구가 확인됩니다. 임차권등기는 선순위 우리은행 근저당권보다 늦습니다.

확정일자와 배당요구 사실만으로 선순위 우선변제나 전액 배당을 확정할 수는 없습니다. 임차인의 실제 배당순위·최우선변제 해당 여부·배당액은 별도로 확인해야 합니다. 또한 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이며, 이를 별도의 실제 임차인으로 중복 집계하지 않습니다.

② 시세 비교 — 49.0%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다

대동레미안센트럴시티5는 187세대이며, 사용승인 관련 준공일은 2019.11.05입니다. 확인되는 비교 실거래는 다음과 같습니다.

최신 비교 거래는 2025년 5월의 245,000,000원이고, 전체 평균은 260,000,000원입니다. 제시된 최근 거래 기준 최저가 비율은 49.0%, 전체 평균 대비 비율은 46.2%입니다.

또한 최신 비교 거래일은 2025년 5월로, 2026년 9월 현재 기준 최근 12개월 안의 거래가 아닙니다. 제공된 최근 거래 평균 245,000,000원은 참고 지표로만 사용해야 하며, 현재 시점의 동일 면적 거래시세로 단정할 수 없습니다.

비교 거래의 최근·과거 추세는 -8.4%입니다. 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균 2.60억을 근거로 가격 매력을 높게 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 특히 하락 추세와 면적 불일치를 동시에 고려해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)

최저매각가 1.20억에 매각된다는 가정에서는 집행비용 2,480,000원을 제외하고 우리은행에 71,400,000원, 주택도시보증공사에 46,120,000원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 신청채권자의 청구액 대비 미배당액은 3,880,000원이며, 소유자 잔여금은 없습니다.

위 배당은 채권최고액 및 신청채권자 청구금액을 기준으로 한 추정입니다. 임차인의 실제 우선변제·최우선변제 여부, 당해세, 추가 배당요구 및 확정 집행비용 등에 따라 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 미배당채권은 매수인 인수액과 동일한 개념이 아닙니다.

회차별 배당 시나리오

낙찰가가 내려가면 채권자들의 미배당액은 증가하지만, 본건의 예상 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 다만 유찰에 따른 가격 하락 자체가 곧바로 시세 대비 저가 매수를 보장하는 것은 아닙니다. 대상 호수와 면적이 일치하는 거래를 기준으로 별도 검증해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산진구보건소 북동측 인근으로, 주변에는 각종 근린생활시설과 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진입이 용이하고, 인근에 부산도시철도 1호선 범내골역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건이 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 17층입니다. 승강기, 급배수, 화재탐지·경보, 옥내소화전, 도시가스, 난방 및 주차타워 설비가 있습니다.
• 도로. 북동측 약 18m, 남동측 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공부상 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 단지 규모는 187세대이고 확인된 거래 표본은 3건입니다. 동일 면적 거래가 확보되지 않아 본건 호수의 적정 시세와 재매각 가능 가격을 정밀하게 판단하기에는 한계가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 동일 면적 실거래 확보. 21.2149㎡ 기준의 거래사례 및 대상 호수의 실제 등기·건축물대장상 전유면적을 직접 대조하세요. 44.17㎡·53.06㎡ 거래와의 단순 비교는 피해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 비교 거래 추세 -8.4%와 최신 거래 시점을 고려해 현재 거래 가능 가격을 다시 확인하세요. 과거 전체 평균만으로 응찰가를 결정하지 않는 것이 중요합니다.
• 임차권 확인. 박보영의 임차권등기, 배당요구, 실제 점유 및 인도 상태를 확인하고, 신청채권자인 주택도시보증공사와의 채권관계도 원본으로 대조하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 임대사업자 등록 유지·말소 여부 및 경매 매각 이후 적용되는 행정상 의무를 관계기관에 확인하세요.
• 배당표 검증. 우리은행의 실제 채권잔액, 임차인 우선변제 여부, 집행비용과 당해세를 확인하세요. 예상 배당표는 확정 배당표가 아닙니다.
• 유찰 시나리오. 단지 평균 유찰 2.5회를 참고하되, 가격 하락만으로 시세 메리트가 확보됐다고 판단하지 말고 동일 면적 실거래를 기준으로 입찰가를 검토하세요.
• 현장·관리비 확인. 내부 상태, 점유관계, 주차타워 이용 조건 및 미납 관리비를 확인하세요. 점유자의 실제 인도 여부에 따라 명도 관련 비용이 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래 자료를 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 반값 아파트”

이 사건의 권리관계에서는 우리은행 근저당권이 말소기준이며, 실제 임차인 박보영에게는 선순위 대항력이 없습니다. 따라서 예상 금전채권 인수액은 0원입니다. 다만 민간임대주택등기와 임차권등기의 후속 처리를 확인해야 합니다.

가격에서는 신중함이 필요합니다. 제시된 실거래가 2.45억~2.70억은 대상 물건과 전용면적이 다르므로, 최저가 1.20억을 반값 매물이라고 평가할 수 없습니다. 비교 거래 추세도 -8.4%의 하락세이고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.5회입니다.

권리상 예상 인수액은 0원이나, 가격 메리트는 아직 검증되지 않았습니다. 현재 단계에서는 민간임대주택 등록 상태와 동일 면적의 시세 확인이 입찰 여부를 판단하는 핵심 조건입니다.