전주지방법원 2025타경21366. 익산 송학동 ‘송학크레지움캐슬’ 104동 11층 1101호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 임차인 김민수의 대항력입니다. 김민수는 2022.12.05 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 홍영주 근저당은 2023.12.07 설정됐습니다. 따라서 전입이 말소기준보다 앞서며, 제공된 권리판정도 대항력 있음으로 분류합니다.
다만 현재 회차의 배당구조에서는 상황이 달라집니다. 매각가 312,000,000원 가정 시 집행비용 5,168,000원을 먼저 제하고도 김민수 보증금 249,500,000원이 전액 배당되는 것으로 계산돼 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 ‘해당사항없음’으로 기재돼 있습니다.
그러나 이것을 ‘유찰돼도 계속 인수 0원’으로 읽으면 안 됩니다. 1회 유찰 시 가정매각가 249,600,000원에서는 미배당 승계액이 4,194,400원, 2회 유찰 시 199,680,000원에서는 53,415,520원으로 늘어납니다. 특히 2회 유찰 구간은 낙찰가가 보증금 249,500,000원보다 낮아지는 대항력 인수형이므로, 낙찰가만 보지 말고 낙찰가에 미배당 승계액을 더한 실질취득액으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21366 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 104동 11층 1101호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트구조 22층 중 11층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 312,000,000원 / 312,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 준공 / 세대수 | 2022.09.29 / 294세대 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 먼저다
말소기준은 2023.12.07 설정된 홍영주 근저당권 1,300,000,000원입니다. 김민수의 전입·점유일 2022.12.05가 그보다 앞서므로 대항력은 인정되는 구조입니다. 확정일자는 2023.11.13이고 배당요구도 있어 우선변제권 행사도 가능한 것으로 분류됩니다. 이후 2024.10.11 임차권등기가 이뤄졌고, 2025.09.23 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민수 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 249,500,000원 | 2022.12.05 / 2023.11.13 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현재 0원 예상 |
② 시세 비교 — 신건 실질취득이 최근 시세보다 높다
송학크레지움캐슬 전용 84.95㎡의 최근 12개월 거래 표본은 9건입니다. 평균 거래가는 222,444,444원, 최신 거래가는 2026.09의 215,000,000원입니다. 현재 최저매각가이자 실질취득액 312,000,000원은 최근 12개월 평균의 140.3%입니다. 따라서 현재 신건 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.95㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2026.09 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.9502㎡ | 9건 | 222,444,444원 |
최근 거래 범위는 210,000,000원~255,000,000원입니다. 감정가와 최저가는 312,000,000원으로 최근 12개월 평균뿐 아니라 제공된 최근 거래 최고가 255,000,000원도 웃돕니다. 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 맞고, 이 기준에서는 신건 가격 메리트가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 312,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,168,000원 |
| 1. 임차인 김민수 보증금 | 249,500,000원 | 249,500,000원 |
| 2. 근저당권 · 홍영주 | 1,300,000,000원 | 57,332,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 249,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 임차인 보증금 249,500,000원이 전액 배당되고 매수인 인수는 0원입니다. 홍영주 근저당에는 57,332,000원이 배당되며, 주택도시보증공사에는 이 배당표상 0원이 배당됩니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
| 시나리오 | 가정 매각가 | 매수인 승계 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 312,000,000원 | 0원 | 임차보증금 전액 배당 예상 |
| 1회 유찰 · 80% | 249,600,000원 | 4,194,400원 | 배당 부족분 승계 발생 |
| 2회 유찰 · 64% | 199,680,000원 | 53,415,520원 | 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 대항력 인수형 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 아파트로 이용중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 22층 건물의 11층 1101호입니다.
- 입지. 전북특별자치도 익산시 송학동 한국농업기술진흥원 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하며 인근에 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 난방·엘리베이터·소방설비·지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트부지이며, 동측 도로를 통해 차량출입합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 대로3류·소로2류·소로3류와 관련된 도로계획이 있습니다.
- 공시지가. 468,200원/㎡, 토지면적 13,962.1㎡입니다.
- 거래성. 동일면적 최근 12개월 거래가 9건 확인되며, 거래가는 210,000,000원~255,000,000원 범위입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격부터 재검토. 최저가 312,000,000원은 최근 12개월 평균 222,444,444원의 140.3%입니다. 현재 회차는 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
- 임차인 배당 여부 확인. 현재 가정에서는 김민수 보증금 249,500,000원이 전액 배당되지만, 실제 배당표와 당해세 등 선순위 항목에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시 승계액 재산정. 1회 유찰 시 4,194,400원, 2회 유찰 시 53,415,520원의 승계가 계산돼 있습니다. 유찰가만으로 수익성을 판단하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에는 2022.10.18 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 최신 등기와 매각조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 명세서 원본 대조. 명시 인수권리와 법정지상권은 각각 해당사항없음으로 기재돼 있지만, 최종 매각물건명세서와 등기부를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “현재는 인수 0원, 그러나 가격은 시세 이상”
이 물건은 단순한 무임차 안전형이 아닙니다. 김민수는 전입일이 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 다만 현재 신건 312,000,000원 가정에서는 보증금 249,500,000원이 전액 배당되기 때문에 매수인 승계액이 0원으로 계산됩니다.
권리보다 더 직접적인 문제는 가격입니다. 현재 실질취득 312,000,000원은 최근 12개월 평균 222,444,444원의 140.3%이고, 최신 거래 215,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건 가격만 놓고 ‘저렴하다’고 평가할 수 없습니다. 반대로 유찰을 기다리면 낙찰가는 낮아지지만 대항력 임차인의 미배당 보증금 승계가 발생해 실질취득액이 낙찰가만큼 내려가지 않습니다. 이 사건은 ‘유찰가’가 아니라 유찰가 + 임차보증금 미배당 승계를 함께 보는 것이 핵심입니다.
