전주지방법원 2025타경21370. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 104동 12층 1201호 아파트입니다. 등기상 말소기준은 2022.10.18. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 임차권자 조현종의 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.10.25.로 말소기준권리보다 뒤에 있어 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 2024.10.15. 주택임차권등기가 존재하지만 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있고, 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리는 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
반면 가격은 강하게 경계할 구간입니다. 감정가와 신건 최저가가 모두 312,000,000원인데, 동일 면적 최근 12개월 거래 평균은 222,444,444원, 최신 거래는 2026.09. 215,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 140.3%이므로 신건에서 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21370 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 104동 12층 1201호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 22층 중 12층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 312,000,000원 / 312,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 263,302,697원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 준공일 | 2022.09.29 |
| 단지규모 | 294세대 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 대항력은 없다
② 임차인 — 보증금은 크지만 매수인 승계는 없다
| 임차인 | 점유범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조현종 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.10.25 / 2022.10.25 | 249,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
조현종의 임대차계약일자는 2022.01.05., 주민등록일자·점유개시일자·확정일자는 모두 2022.10.25.입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당권은 2022.10.18.이므로 주민등록일자가 뒤에 위치합니다. 따라서 대항력은 없고, 주택임차권등기도 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 배당요구는 2024.10.15. 접수된 것으로 표시되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 140.3%
송학크레지움캐슬 전용 84.95㎡의 최근 거래는 2026.06.~2026.09.에 9건 확인되며, 최근 12개월 평균은 222,444,444원입니다. 신건 최저가 312,000,000원은 이 평균의 140.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.95㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2026.09 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 9건 | 222,444,444원 |
표본 최저 거래가는 210,000,000원, 최고 거래가는 255,000,000원, 최신 거래가는 215,000,000원입니다. 감정가와 현재 최저가 312,000,000원은 최근 표본 최고가보다도 높습니다. 따라서 신건 가격을 두고 ‘시세 대비 할인’이나 ‘가격 메리트’라고 표현할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 312,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,168,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 306,832,000원 |
| 2. 근저당 · 홍영주 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 263,302,697원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 5,168,000원과 우리은행 배당 306,832,000원으로 매각대금 312,000,000원이 전액 소진됩니다. 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산시 송학동 장신사거리 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 함께 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 승강장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 22층 중 12층이며, 기본 위생·난방·급배수·화재경보·소화전·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며, 동측 출입구를 통해 차량 진·출입이 가능합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대로3류·소로2류·소로3류와 관련된 지정이 있습니다. 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
- 등기 특이사항. 2020.03.20. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격을 시세 할인으로 보지 말 것. 현재 최저가 312,000,000원은 최근 12개월 평균 222,444,444원의 140.3%입니다.
- 1회 유찰 가격도 비교. 249,600,000원은 최근 평균 222,444,444원과 최신 거래 215,000,000원보다 높습니다.
- 2회 유찰 시나리오 확인. 199,680,000원은 최근 평균과 최신 거래보다 낮은 구간입니다.
- 임차권 확인. 조현종의 보증금은 249,500,000원이지만 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다. 임차권등기와 배당관계는 매각물건명세서 원본과 함께 대조해야 합니다.
- 우리은행 변경등기 확인. 을구 1번의 35,280,000,000원과 을구 1-1 변경등기의 120,000,000원·공동담보 해제 기재를 원문에서 재확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기와 매각물건명세서를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 인수 0원보다 중요한 것은 140.3%
이 사건은 보증금 249,500,000원의 임차권등기가 존재하지만, 전입일이 말소기준권리보다 뒤에 있어 대항력은 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
그러나 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 312,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 222,444,444원의 140.3%이고, 최신 거래 215,000,000원과 표본 최고 거래 255,000,000원보다도 높습니다. 1회 유찰 가격 249,600,000원 역시 최근 평균과 최신 거래보다 높으며, 2회 유찰 시나리오 199,680,000원에서 두 기준보다 낮아집니다. 따라서 이 물건의 핵심은 인수 위험보다 현재 회차의 높은 가격과 근저당 변경등기의 원문 확인입니다.
