부산지방법원 2026타경10605. 부산진구 전포동 몽뜨레 413호, 전용 23.75㎡의 아파트(도시형생활주택)입니다. 소유자 이종규 씨가 2022년 11월 거래가 75,000,000원에 취득한 물건으로, 주택도시보증공사가 청구금액 80,403,275원으로 강제경매를 신청했습니다.
이번 사건에서 가장 중요한 권리는 김세아 명의의 주택임차권등기입니다. 임차보증금은 75,000,000원이고, 전입신고 및 점유개시일은 2022.12.09, 확정일자는 2022.10.11입니다. 이 권리는 2026.04.16 경매개시결정보다 앞선 대항력 있는 임차권입니다. 따라서 확약이 없었다면 매수인이 미배당 보증금을 부담하는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 기재되어 있습니다. 공사는 우선변제권만 주장하고 대항력 및 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 이 확약이 이번 물건의 권리분석 결론을 바꾸는 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10605 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 전포동 693-2 몽뜨레 제4층 제413호 도로명주소: 부산광역시 부산진구 전포대로189번길 30 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택) · 전용 23.75㎡ · 지하 1층, 지상 14층 건물 중 4층 |
| 건물 개요 | 철근콘크리트구조 · 몽뜨레 264세대 · 사용승인일 2013.12.26 |
| 소유자 | 이종규 (2022.11.25 소유권이전 · 거래가 75,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 71,000,000원 (신건) |
| 입찰보증금 | 7,100,000원 (최저가의 10% 기준) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 80,403,275원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 점유 관련 권리 | 김세아 · 임차보증금 75,000,000원 · 주택임차권등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
2014년 설정된 우리은행 근저당권(채권최고액 49,500,000원)은 2019.08.20 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석상 핵심인 김세아의 임차권은 경매개시결정에 앞서 성립한 대항력 있는 임차권으로, 원칙적으로 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
이에 따라 김세아 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 위 5,678,000원은 확약이 없을 때의 계산상 인수액일 뿐, 확약 적용 후 매수인 부담액이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판정 | 인수 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 김세아 건물 전부 · 주거 |
75,000,000원 | 전입 2022.12.09 확정 2022.10.11 임차권등기 2024.12.13 |
대항력 有 우선변제 有 확약 적용 | 실질 0원 확약 전 계산상 5,678,000원 |
주택도시보증공사는 김세아의 임차보증금 관련 권리를 양수한 신청채권자입니다. 김세아와 별개의 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 실제 확인되는 임차인은 김세아 1명이며, 보증금도 75,000,000원 한 건입니다.
확약의 효력은 김세아 관련 임차보증금 반환채권에 한정됩니다. 확약 대상 밖의 별도 임차인이나 새로운 점유자가 확인되는 경우에는 그 권리와 인수 위험을 별도로 판단해야 합니다. 입찰 전 현황조사와 실제 점유 상태, 확약서 원문 및 매각물건명세서 최종본을 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 확약으로 권리는 풀렸지만 가격은 별개
몽뜨레의 동일 전용면적 23.75㎡ 실거래를 살펴보면 최근 12개월 평균은 71,250,000원(6건)입니다. 전체 거래 12건 평균 72,708,333원보다 낮고, 최근 거래 추세 역시 -3.9%입니다. 과거 거래가 섞인 전체 평균보다는 최근 평균을 우선해 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 23.75㎡ | 11 | 78,000,000원 |
| 2025.11 | 23.75㎡ | 4 | 65,000,000원 |
| 2025.10 | 23.75㎡ | 12 | 72,500,000원 |
| 2025.08 | 23.75㎡ | 4 | 67,000,000원 |
| 2025.05 | 23.75㎡ | 9 | 75,000,000원 |
| 2025.05 | 23.75㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2024.10 | 23.75㎡ | 11 | 78,000,000원 |
| 2024.07 | 23.75㎡ | 10 | 75,000,000원 |
| 2024.05 | 23.75㎡ | 11 | 80,000,000원 |
| 2024.03 | 23.75㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2023.10 | 23.75㎡ | 12 | 72,000,000원 |
| 2023.10 | 23.75㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 23.75㎡ | 6건 | 71,250,000원 |
| 전체 평균 | 23.75㎡ | 12건 | 72,708,333원 |
신건 최저가 71,000,000원은 최근 12개월 평균의 99.6%로 평균보다 250,000원 낮은 정도입니다. 최신 거래로 집계된 2025년 11월 78,000,000원보다는 낮지만, 같은 달 같은 4층의 거래가 65,000,000원인 점은 중요합니다. 2025년 8월 4층 거래도 67,000,000원으로, 대상 호수와 같은 층의 거래가격은 현재 최저가보다 낮았습니다.
확약서에 따라 실질 인수액을 0원으로 판단하므로 현재 회차의 실질취득 기준금액은 낙찰가 71,000,000원입니다. 확약이 없었다면 보증금 미배당분을 더해 실질취득비용을 비교해야 하지만, 이번 사건은 확약으로 인수 의무가 해소된 구조입니다. 취득세 및 기타 부대비용은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,678,000원 |
| 1. 김세아 임차보증금 · 우선변제 | 75,000,000원 | 69,322,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 신청채권 | 80,403,275원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금은 임차보증금 우선변제에 배분됩니다. 보증금 계산상 부족액 5,678,000원은 HUG 확약으로 매수인에게 실질 인수되지 않습니다. 신청채권자 청구금액의 미배당은 별도 채권 정산 문제이며 매수인 추가 부담액을 뜻하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영된 추정 배당입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 확약 확인은 필수
| 회차 | 최저가 | 확약 전 계산상 인수 | 확약 적용 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 71,000,000원 | 5,678,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 56,800,000원 | 19,622,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 45,440,000원 | 30,777,920원 | 0원 |
확약이 없는 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나므로 실질취득비용이 보증금 수준 아래로 쉽게 내려가지 않습니다. 위 계산상 인수금액은 각 회차의 추정 배당에 따른 값입니다.
반면 이번 사건은 김세아 관련 보증금 반환청구권 포기 확약이 적용되므로 해당 임차권의 실질 인수액은 회차와 관계없이 0원으로 판단합니다. 향후 유찰 회차에 입찰하더라도 확약서의 유효성과 매각조건 변경 여부는 다시 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 전포동 경남공업고등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설, 단독주택, 주상용건물 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 전포역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 14층 건물로, 승강기·주차타워·스프링클러·소화전·화재탐지·도시가스 난방시설 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 전용 23.75㎡ 소형 도시형생활주택으로, 최근 동일 면적 거래에서도 가격 차이가 나타납니다. 특히 최근 4층 거래가격과 전체 평균의 차이를 고려해 개별 호수의 상태와 실제 매도 가능가격을 점검해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.09.01.자 HUG 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구가 최종 매각조건에 반영돼 있는지 확인하세요.
- 임차권등기 처리. 김세아 명의 을구 3번 임차권등기의 말소 절차와 실제 점유자의 퇴거·인도 상태를 확인하세요. 확약서 제출과 현실적인 명도 완료는 별개입니다.
- 실제 임차인 확인. 확인되는 실제 임차인은 김세아 1명입니다. HUG의 보증금 양수·승계를 별도 임차보증금으로 중복 계산하지 마세요. 확약 대상 밖의 점유·임대차관계가 새롭게 확인되면 별도로 분석해야 합니다.
- 시세 기준. 전체 평균보다는 최근 12개월 평균 71,250,000원과 동일 층 거래가 65,000,000원·67,000,000원을 우선 비교하세요. 최근 거래 추세 -3.9%도 가격 판단에 반영해야 합니다.
- 관리비·주차. 공용부분 미납 관리비와 주차타워 사용조건, 실제 주차 가능 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 확인. 최종 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본과 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — “확약으로 권리는 풀렸지만, 신건 가격은 신중하게”
부산 전포동 몽뜨레 413호는 표면적으로만 보면 선순위 임차보증금 75,000,000원이 최저가 71,000,000원을 웃도는 인수형 경매입니다. 실제로 확약이 없었다면 신건에서 계산상 5,678,000원을 매수인이 부담할 수 있습니다.
하지만 주택도시보증공사가 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 명시적으로 포기하고 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 따라서 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 확약서의 최종 효력과 점유 상태를 확인하는 것이 이 사건의 권리분석 핵심입니다.
가격 측면에서는 다른 결론이 나옵니다. 최저가 71,000,000원은 최근 12개월 평균 71,250,000원의 99.6%이며, 동일 4층의 최근 거래가격보다 높습니다. 최근 거래 추세도 -3.9%입니다. 주된 인수 위험은 해소됐지만, 신건 가격에는 뚜렷한 할인 여유가 없습니다. 확약서 확인과 최근 동일 층 시세 비교를 함께 진행하면서 입찰가격을 판단할 물건입니다.
