전주지방법원 2025타경21371. 익산 영등동 우미아파트 102동 3층 301호, 전용 59.94㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이민환으로 2024.01.31 매매를 원인으로 134,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 남아 있는 김도형의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.04.08, 확정일자는 2022.04.15, 전입·점유는 2022.05.11이며 보증금은 140,000,000원입니다. 따라서 경매개시결정 2025.09.24보다 앞선 대항력 있는 임차권이지만, 이번 사건에는 그 위험을 실질적으로 해소하는 확약서가 있습니다.
주택도시보증공사는 2026.07.22자로 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다”는 취지의 확약서를 제출했습니다. 따라서 현 회차 배당계산상 부족분 36,284,000원이 발생하더라도 이 임차인과 관련한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 이 확약은 해당 임차보증금에 한정되지만, 확인된 실제 임차인은 김도형 1명이고 보증기관·대위변제 중복 임차인도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21371 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 영등동 771-3 우미아파트 제102동 제3층 301호 · 도로명 전북특별자치도 익산시 무왕로16길 26 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.94㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 3층 |
| 소유자 | 이민환 (2024.01.31 매매, 거래가액 134,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 106,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 단지 | 우미 · 434세대 · 1994.12.17 준공 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 인수 0원
등기부상 김도형의 임차권은 2024.05.16 등기됐고, 그 기초가 되는 전입·점유는 2022.05.11, 확정일자는 2022.04.15입니다. 말소기준으로 제시된 2025.09.24 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 현 최저가 106,000,000원에서 집행비용을 제외한 임차인 예상배당은 103,716,000원이고 배당부족분은 36,284,000원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김도형 | 140,000,000원 | 2022.05.11 | 2022.04.15 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 | 0원* |
* 배당계산만 보면 현 회차 미배당 36,284,000원이 남지만, 2026.07.22 확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의에 따라 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 확약 밖 별도 임차인은 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 평균 바로 아래지만 최신 거래보다 높다
우미아파트 동일 면적 59.94㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 108,541,666원입니다. 실질취득 106,000,000원은 이 평균의 97.7%입니다. 평균보다는 낮지만 차이는 크지 않습니다. 특히 최신 거래는 2026.07의 93,000,000원으로, 신건 실질취득액 106,000,000원이 최신 거래보다 높습니다. 따라서 전체 평균 대비 97.7%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.94㎡ | 4 | 93,000,000원 |
| 2026.05 | 59.94㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 13 | 109,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 3 | 96,500,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 13 | 97,000,000원 |
| 2026.01 | 59.94㎡ | 6 | 147,000,000원 |
| 2025.10 | 59.94㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2025.10 | 59.94㎡ | 12 | 125,000,000원 |
| 2025.09 | 59.94㎡ | 9 | 110,000,000원 |
| 2025.08 | 59.94㎡ | 8 | 98,000,000원 |
| 2025.08 | 59.94㎡ | 2 | 87,000,000원 |
| 평균 | 59.94㎡ | 12건 | 108,541,666원 |
최근 거래 범위가 80,000,000원부터 160,000,000원까지 넓게 벌어져 있어 개별 층과 상태에 따른 가격 편차가 큰 단지입니다. 본건과 같은 3층 거래도 2026.03에 96,500,000원이 확인됩니다. 신건 실질취득 106,000,000원은 최근 평균 108,541,666원보다 낮지만 최신 93,000,000원과 3층 거래 96,500,000원보다 높으므로, 평균치 하나만으로 가격 메리트를 높게 평가할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,284,000원 |
| 1. 임차인 김도형 보증금 | 140,000,000원 | 103,716,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 36,284,000원입니다. 그러나 2026.07.22 확약서에 따라 대항력을 포기하고 보증금 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 집행비용은 매각가의 약 2.2% 추정치이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 익산시 영등동 이리동초등학교 남서측 인근. 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 대중교통 시설이 있어 제반 교통 사정은 보통 정도로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 아파트 중 3층 301호. 급배수·위생설비, 개별난방, 승강기, 소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 폭 약 15미터 포장도로에 접하고, 동측 도로의 진출입로를 통해 출입합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 도시지역, 중로2류 접합. 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역 관련 제한이 있으며 공시지가는 843,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 여부도 없는 것으로 제시돼 있습니다.
- 환금성. 434세대, 1994.12.17 준공 단지이며 최근 동일 면적 거래는 80,000,000원부터 160,000,000원까지 편차가 큽니다. 경매 통계상 평균 유찰 9.2회라는 점도 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.22 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 제출 주체와 대상 임차보증금, 적용 범위를 매각기일 전에 원문으로 다시 확인하는 것이 핵심입니다.
- 배당부족과 실질 인수 구분. 현 회차 배당표상 부족분은 36,284,000원이지만, 확약 반영 실질 인수액은 0원입니다. 두 숫자를 합산해 취득비용을 142,284,000원으로 계산하면 이 사건의 확약 효과를 잘못 반영하게 됩니다.
- 시세 비교 기준. 실질취득 106,000,000원과 최근 12개월 평균 108,541,666원, 최신 거래 93,000,000원을 함께 비교해야 합니다. 최근 평균 대비 97.7%만 보고 가격 우위를 단정하지 않는 편이 적절합니다.
- 유찰 이력. 본건은 신건이지만 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 9.2회입니다. 회차별 최저가와 시장 반응을 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·세금. 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았고, 미납 관리비 여부도 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 최신 실거래 원본을 매각기일 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 확약으로 해소, 가격은 신건답게 보수적으로”
이 사건은 표면만 보면 보증금 140,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 낙찰가를 낮출수록 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 인수형 구조입니다. 실제로 배당표만 보면 신건에서도 36,284,000원이 미배당됩니다. 그러나 2026.07.22 주택도시보증공사의 확약으로 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 정확도 규칙상 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다.
따라서 가격 비교 기준도 보증금 140,000,000원이 아니라 실질취득 106,000,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 108,541,666원의 97.7%로 평균보다 조금 낮지만, 최신 거래 93,000,000원보다 높습니다. 여기에 단지 경매 평균 유찰 9.2회가 겹칩니다. 권리 위험은 확약으로 크게 정리됐지만, 신건 가격 자체는 최근 거래 범위 안에서 별도의 여유가 크다고 보기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 확약의 원문 효력 확인과 실제 응찰가격입니다.
