부산지방법원 2026타경10611. 부산 금정구 장전동 윤성리버티 16층 1602호입니다. 주택도시보증공사가 청구금액 178,500,000원으로 강제경매를 신청한 사건입니다. 이 사건에서 가장 먼저 살펴볼 부분은 2024년 등기된 김성진 씨의 주택임차권입니다. 전입일이 말소기준인 강제경매개시결정보다 앞서 있어, 원래대로라면 낙찰자가 보증금 반환 문제를 떠안을 수 있는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사 명의의 확약서가 기재되어 있습니다. 보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력 및 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에도 동의한다는 내용입니다. 따라서 등기상 선순위라는 사실과 실제 매수인이 부담할 금액을 구분해야 합니다. 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용되는 것을 전제로 하면 인수액은 실질 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10611 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 장전동 604-12 윤성리버티 16층 1602호 도로명: 부산광역시 금정구 온천장로125번길 28-20 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 46.8868㎡ · 지하 2층~지상 19층 건물 중 16층 |
| 감정 이용상태 | 공동주택(아파트) · 북서향 · 복도식 |
| 소유자 | 주식회사윤성개발 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 178,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 178,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 입찰보증금 | 최저매각가의 10% 적용 시 17,800,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
이 사건의 말소기준권리는 2026.04.23. 접수된 갑구 5번 강제경매개시결정입니다. 종전에 설정되었던 국제자산신탁 및 케이비부동산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소되었습니다. 현재 소유자는 주식회사윤성개발입니다.
김성진 씨의 임차권등기는 2024.12.05. 접수되어 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 실제 전입·점유개시일도 2019.11.29.이므로 대항력 있는 선순위 임차권에 해당합니다. 다만 주택도시보증공사가 제출한 확약서로 해당 임차권의 매수인 인수위험은 실질적으로 해소되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 원래 인수 178,500,000원, 확약 후 실질 0원
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 권리 판정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 김성진 전유부분 전부 |
2019.11.29 | 178,500,000원 |
대항력 有
확약 반영 보증기관은 우선변제권만 주장 |
실질 0원 확약서 적용 전 인수위험 178,500,000원 |
| 실제 임차인 | 김성진 · 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2019.11.14 / 2021.10.18 |
| 전입·점유개시 | 2019.11.29 |
| 확정일자 | 2019.11.14 (170,000,000원) / 2021.10.20 (증액분 8,500,000원) |
| 임차권등기 | 2024.12.05 · 을구 1번 · 부산지방법원 2024카임1290 |
| 보증기관 | 주택도시보증공사 (양도 전 임차인 김성진) |
| 확약서 | 2026.09.01 · 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 |
따라서 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용된다는 전제에서 김성진 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 등기부상 보증금 178,500,000원을 낙찰대금에 다시 더해서 실질취득액을 산정하면 안 됩니다.
주택도시보증공사는 양도받은 보증금 채권의 권리주체로 표시되어 있으므로, 김성진 씨와 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 중복 집계하거나 보증금을 이중 합산해서는 안 됩니다. 입찰 전 확약서 원문과 매각물건명세서의 적용 범위를 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 인수위험은 해소돼도 신건은 비싸다
윤성리버티는 2019.06.24. 준공된 80세대 규모의 공동주택입니다. 대상 면적은 46.8868㎡이며, 아래는 단지 내 유사 전용면적의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 전체 거래 평균과 최근 12개월 평균은 모두 161,250,833원으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.75㎡ | 15 | 177,000,000원 |
| 2026.07 | 47.42㎡ | 17 | 173,000,000원 |
| 2026.07 | 47.42㎡ | 18 | 174,000,000원 |
| 2026.06 | 46.89㎡ | 14 | 183,000,000원 |
| 2026.06 | 47.42㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 47.42㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2026.03 | 47.42㎡ | 16 | 148,500,000원 |
| 2026.03 | 47.42㎡ | 17 | 146,850,000원 |
| 2026.03 | 47.42㎡ | 10 | 144,890,000원 |
| 2026.03 | 47.42㎡ | 11 | 146,880,000원 |
| 2026.03 | 47.42㎡ | 18 | 151,890,000원 |
| 2026.01 | 46.89㎡ | 9 | 174,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 161,250,833원 |
실거래 최저는 144,890,000원, 최고는 183,000,000원입니다. 가장 최근인 2026년 8월 거래는 177,000,000원입니다. 신건 최저가 178,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.4%이며, 최신 거래가보다도 높습니다.
2026년 3월 거래와 6~8월 거래 사이에는 가격 차이가 있지만, 거래 시점과 면적·층이 서로 다른 표본이므로 이를 곧바로 지속적인 상승 또는 하락 추세로 단정하기는 어렵습니다. 중요한 사실은 현재 최저가가 최근 평균뿐 아니라 최신 거래가보다도 높아 신건 가격의 할인 메리트를 확인하기 어렵다는 점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 178,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,292,000원 |
| 1. 주택도시보증공사 · 신청채권 | 178,500,000원 | 174,708,000원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 합계 | — | 178,000,000원 |
신청채권자 청구액 기준의 추정 배당입니다. 집행비용 3,292,000원을 공제한 예상배당액은 174,708,000원이고, 미배당액은 3,792,000원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영하지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
그러나 주택도시보증공사는 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기한다고 확약했습니다. 따라서 예상 미배당액 3,792,000원을 매수인이 별도로 인수하는 것으로 계산하지 않습니다. 확약서 적용 후 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 유찰이 곧 인수금 증가를 뜻하지 않는다
| 회차 | 매각가 가정 | 예상배당 | 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 178,000,000원 | 174,708,000원 | 3,792,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 142,400,000원 | 139,606,400원 | 38,893,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 113,920,000원 | 111,525,120원 | 66,974,880원 | 0원 |
확약서가 없다면 보증금이 낙찰가보다 높은 대항력 인수형 물건에서는 낙찰가가 낮아질수록 인수금이 증가하여 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 문제가 생깁니다. 이 사건도 원래는 그러한 인수위험을 가진 선순위 임차권 구조입니다.
그러나 제출된 확약서가 해당 임차권에 적용되면 회차가 진행되어 배당 부족액이 커지더라도 그 부족액이 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권으로 이전되지 않습니다. 따라서 위 시나리오의 실질 인수액은 모두 0원으로 분석하며, 가격 비교도 확약서 반영 후의 실질취득 기준으로 판단합니다. 유찰 시 가격은 제공된 회차별 가정이며 실제 매각조건은 공고를 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 금정구 장전동 래미안장전아파트 남서측 인근, 지하철 온천장역 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택·공동주택·오피스텔·근린생활시설 및 숙박시설이 혼재합니다.
- 교통. 소형차량 출입이 가능하고 시내버스정류소 및 지하철역이 인근에 있어, 감정평가서상 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 2층·지상 19층 건물입니다. 위생설비·화재탐지설비·옥내소화전·스프링클러·승강기·도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 주차·구조. 북서향 복도식이며 카리프트 및 타워파킹설비가 있습니다. 내부 마감과 창호는 이해관계인의 부재로 조사하지 못해 별도 확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다. 북서측 약 6미터, 남동측 약 4미터 포장도로에 접합니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 80세대 규모의 소규모 공동주택으로, 유사 면적 실거래는 확인되지만 거래가격의 차이가 큽니다. 특히 단지 평균 유찰 7.4회라는 이력을 가격 판단에 반영해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.09.01. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 보증기관 채권 중복계산 금지. 주택도시보증공사는 양도받은 보증금 채권의 권리주체입니다. 실제 임차인 김성진 씨와 별개 임차인으로 세거나 보증금을 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 확약서에 말소 동의가 있더라도 실제 배당과 등기 말소 절차 및 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 임차권등기 사실과 현재의 실제 점유상태는 구분해야 합니다. 현장 확인을 통해 인도 및 명도 절차를 검토해야 합니다.
- 신건 가격 상한 검토. 178,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 161,250,833원의 110.4%입니다. 최신 거래가와 대상 호수의 층·향·내부 상태를 함께 비교해야 합니다.
- 유찰 이력 검토. 단지 평균 유찰 7.4회인 점을 고려해 회차별 매각가와 자금계획을 구분해 검토해야 합니다.
- 건물 내부·주차 확인. 감정평가 당시 내부 마감과 창호를 조사하지 못했습니다. 타워파킹과 카리프트의 이용조건·관리상태도 확인 대상입니다.
- 관리비·원본 대조. 미납 관리비, 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 최신 실거래 내역을 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “확약서가 권리를 해결해도 가격까지 해결하지는 않는다”
이 사건의 핵심은 선순위 임차권이 있다는 사실 자체보다, 그 권리가 확약서로 어떻게 정리되는지에 있습니다. 김성진 씨의 보증금은 178,500,000원이고, 전입도 말소기준보다 앞섭니다. 확약이 없었다면 매수인이 상당한 보증금 반환위험을 떠안을 수 있는 구조였습니다.
하지만 주택도시보증공사는 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 해당 확약서가 유효하게 적용되는 경우 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
남는 쟁점은 가격입니다. 신건 최저가 178,000,000원은 최근 실거래 평균의 110.4%로, 최신 거래가보다도 높습니다. 여기에 단지 평균 유찰 7.4회라는 이력이 겹칩니다. 권리상 인수위험은 확약서로 해소되지만, 신건 가격의 메리트는 확인되지 않습니다. 확약서 원문과 현재 점유상태를 확인하고, 최근 거래 및 회차별 가격을 기준으로 입찰 여부를 판단할 사건입니다.
