✅ 인수 0원 🏠 실제 임차인 1명 ⚠️ 최저가÷최근시세 137.1% 📉 단지 평균 유찰 1.4회
전주지방법원 2025타경21376. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 103동 4층 402호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.10.18. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 김종주 근저당권, 김영실 가압류, 김영미 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 특히 김영미의 주민등록일자는 2022.10.20.로 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있고, 배당요구도 접수돼 있습니다.
권리 측면에서 매수인이 떠안을 금액은 0원이지만, 가격은 매우 보수적으로 봐야 합니다. 동일 면적 실거래 9건의 최근 12개월 평균은 222,444,444원이고 최신 거래는 2026.09. 215,000,000원입니다. 신건 최저가 305,000,000원은 최근 평균의 137.1%이며 최신 거래보다도 높습니다. 따라서 현재 회차를 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21376 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 4층 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 4층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 305,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2022.10.18. 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 등기에는 채권최고액 35,280,000,000원이 기재되어 있고, 같은 날 1번 근저당권 변경등기에 채권최고액 120,000,000원 및 공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 이후 2023.12.21. 김종주 근저당권 500,000,000원, 2023.12.27. 김영실 가압류 875,191,256원, 2024.11.29. 김영미 주택임차권 245,000,000원, 2025.09.24. 주택도시보증공사 강제경매개시결정이 이어집니다.
② 임차인 — 보증금 245,000,000원이지만 대항력 없음
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김영미 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 245,000,000원 | 2022.10.20 / 2022.10.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김영미의 임대차계약일자는 2020.06.05.이지만 주민등록일자는 2022.10.20., 점유개시일자는 2022.10.23.입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당권 접수일 2022.10.18.보다 주민등록이 늦어 대항력 없음으로 기재돼 있습니다. 2024.11.29. 임차권등기명령으로 임차권등기가 이뤄졌고 배당요구도 접수됐으나, 이 임차보증금을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 신건 305,000,000원 vs 최근 평균 222,444,444원
송학크레지움캐슬 전용 84.95㎡의 최근 실거래 9건입니다. 최근 12개월 평균과 전체 평균이 모두 222,444,444원이며, 최신 거래는 2026.09. 215,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.95㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2026.09 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 평균 | 84.95㎡ | 9건 | 222,444,444원 |
실거래 범위는 210,000,000원~255,000,000원이고, 최근 평균은 222,444,444원입니다. 현재 최저가 305,000,000원은 이 평균의 137.1%입니다. 최신 거래 215,000,000원, 최근 최고 거래 255,000,000원보다도 최저가가 높습니다. 따라서 현재 회차에는 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 305,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,070,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 299,930,000원 |
| 3. 근저당 · 김종주 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 5. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,070,000원을 제외한 299,930,000원이 우리은행 근저당권에 배당되는 시나리오이며, 후순위 권리와 신청채권자 주택도시보증공사에는 배당 부족이 발생합니다. 총 채권액 36,900,191,256원 대비 총 배당액은 299,930,000원이고, 미배당액은 36,600,261,256원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근에 소재하며 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 4층이며 위생·급배수·도시가스 난방·엘리베이터·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며 동측 도로를 통해 차량 출입합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대로3류 저촉, 소로2류 접합, 소로3류 저촉입니다.
- 공시지가. 468,200원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지. 송학크레지움캐슬 294세대, 2022.09.29. 준공입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 우선 확인. 현재 최저가 305,000,000원은 최근 평균 222,444,444원의 137.1%이므로 신건 가격을 최근 거래와 반드시 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 244,000,000원, 2회 유찰 195,200,000원입니다. 최근 평균과 비교하면 가격 성격이 회차별로 크게 달라집니다.
- 임차권 원본 확인. 김영미 보증금 245,000,000원, 전입·확정일자 2022.10.20., 임차권등기 2024.11.29. 사항을 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.10.18. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 등기 내용과 매각조건을 원본에서 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 우리은행 근저당권에는 같은 날 채권최고액 120,000,000원의 변경등기와 공동담보 해제가 함께 기재돼 있어 원등기와 변경등기를 함께 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 매각가 가정에서는 우리은행 이후 채권에 미배당이 발생하며 신청채권자 주택도시보증공사에도 배당이 없는 시나리오입니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”
이 사건은 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 김영미 임차인은 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없고, 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항 없어 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 신건 최저가 305,000,000원은 동일 면적 최근 평균 222,444,444원의 137.1%, 최신 거래 215,000,000원보다도 높습니다. 1회 유찰가 244,000,000원 역시 최근 평균을 웃돌고, 2회 유찰가 195,200,000원에서 최근 평균 아래로 내려갑니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수보다 회차별 가격과 최근 실거래의 간격입니다.
