부산지방법원 2026타경10612. 부산진구 양정동 ‘양정비버힐’ 13층 1303호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 240,000,000원 임차권과 신청채권자인 주택도시보증공사입니다. 임차권자 강민지의 임대차계약일은 2021.01.23., 확정일자는 2021.01.25., 임차권등기에는 주민등록일자 2021.02.18.과 점유개시일자 2021.02.19.가 기재되어 있습니다. 반면 사건상 대항력 판정은 전입신고 확인 문제로 확정하지 않은 상태입니다.
이 불확실성을 사실상 제거한 문서가 2026.09.01. 확약서입니다. 주택도시보증공사는 양도 전 임차인 강민지의 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다고 명시했습니다. 따라서 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10612 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 양정동 313-15 양정비버힐 13층 1303호 · 도로명 부산광역시 부산진구 거제천로 3-1 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 13층 건물의 13층 |
| 비교대상 면적 | 75.19㎡ · 실거래 비교 면적 73.56㎡ |
| 소유자 | 김대영 · 2016.09.08. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 221,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024년 가압류, 핵심은 임차권 확약
현재 등기에서 말소기준으로 잡힌 권리는 2024.02.07. 유진기업주식회사 가압류 54,057,019원입니다. 2016.09.08. 구남신용협동조합의 근저당권 221,000,000원은 2021.02.19. 이미 말소됐습니다. 이후 부산진구 압류와 2026.04.22. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인·보증금 승계 확인
| 임차인 | 보증금 | 주요 일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강민지 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 240,000,000원 | 계약 2021.01.23. 확정 2021.01.25. 주민등록 2021.02.18. 점유개시 2021.02.19. 배당요구 2025.02.24. | 판정 유보 확약으로 포기 | 주장 | HUG 승계 양도 전 임차인 강민지 |
실제 임차인은 1명으로 봅니다. 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차보증금을 가진 임차인이 아니라, 확약서에 “양도전: 임차인 강민지”로 적힌 동일 240,000,000원 보증금의 승계 주체이므로 보증금을 이중 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 221,000,000원은 최근 시세보다 낮지 않다
가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선합니다. 양정비버힐의 비교 실거래는 2건이며, 최근 12개월 표본은 2025.11. 거래 220,000,000원 1건입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득가 221,000,000원은 이 최근 시세의 100.5%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 73.56㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2024.01 | 73.56㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 210,000,000원 |
최근 거래는 이전 거래보다 10.0% 높은 흐름이지만, 비교 가능한 거래 자체가 2건뿐이라 표본은 얇습니다. 중요한 점은 상승·하락 방향보다 현재 가격입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 220,000,000원인데 실질취득가는 221,000,000원이므로 “경매라서 싸다”는 가격 논리는 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 221,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,894,000원 |
| 2. 가압류 · 유진기업주식회사 | 54,057,019원 | 54,057,019원 |
| 3. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 163,048,981원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 294,057,019원 중 예상 배당액은 217,106,000원이며 미배당은 76,951,019원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 미배당분은 2026.09.01. 확약에 따라 매수인에 대한 잔존 보증금 청구를 포기한 것으로 반영했습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 13층 건물의 13층 1303호입니다.
- 입지. 부산진구 양정동 양정초등학교 서측 인근. 아파트·다세대주택·업무시설(오피스텔)·근린생활시설이 혼재하며 감정평가상 입지조건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·상대보호구역, 평지의 사다리형 토지이며 남동측 약 8미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,709,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 기계식 주차, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 이해관계인 폐문·부재로 내부 확인이 어려워 관련 공부와 외부관찰, 인근 유사물건을 기준으로 평가됐습니다.
- 환금성. 시세 데이터상 9세대 규모이고 확인된 실거래가 2건에 그쳐 거래 표본이 얇습니다. 같은 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2026.09.01. 확약서 원문 대조. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 본건 1303호와 240,000,000원 보증금 전체에 적용되는지 매각기일 전 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약으로 실질 인수는 0원으로 보지만, 낙찰 후 임차권등기 말소에 필요한 서류와 절차를 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 강민지와 주택도시보증공사는 별개의 240,000,000원 보증금을 가진 두 임차인이 아니라 동일 보증금의 양도 전 임차인과 승계 주체입니다.
- 가격 기준은 220,000,000원. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 220,000,000원입니다. 현재 실질취득 221,000,000원은 100.5%로 시세보다 낮지 않습니다.
- 거래 표본 제한. 확인된 실거래가 2건뿐이므로 개별 호수의 내부 상태·층·면적 차이를 현장 확인과 함께 반영해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문·부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 상태에 따른 수선비 변동 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 확약으로 정리, 가격은 아직 시세 이상”
이 사건은 표면만 보면 보증금 240,000,000원이 최저가 221,000,000원보다 큰 임차권 사건이라 부담이 커 보입니다. 실제로 현재 회차 예상배당에서도 76,951,019원의 미배당이 발생합니다. 그러나 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.09.01. 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 이 확약이 적용되는 한 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
그 다음 판단축은 오직 가격입니다. 확약을 반영해도 실질취득가는 221,000,000원이고, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 220,000,000원입니다. 즉 현재 회차 가격은 최근 시세의 100.5%로, 경매 할인 구간이 아닙니다. 권리상 핵심은 확약서 원문 확인, 가격상 핵심은 현재 신건이 최근 실거래보다 싸지 않다는 점입니다.
