전주지방법원 2025타경21379. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 103동 504호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 소유자는 호림주택주식회사이며, 주택도시보증공사가 청구금액 259,913,505원으로 강제경매를 신청했습니다. 2022년 우리은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 장종수의 근저당권과 김태영의 임차권등기가 존재합니다.

이 물건의 핵심은 임차보증금 247,500,000원이 등기되어 있다는 사실 자체보다 그 임차인의 대항력과 매수인 인수 여부입니다. 김태영의 전입신고일은 2022.10.21로, 말소기준권리인 우리은행 근저당권 설정일 2022.10.18보다 늦습니다. 명세서에도 인수권리가 없다고 기재되어 있어, 제시된 권리관계에 따른 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 권리가 정리된다고 해서 가격까지 적정한 것은 아닙니다. 이 아파트의 신건 최저가 308,000,000원은 최근 실거래 평균 222,444,444원보다 크게 높습니다. 가격이 이번 사건의 가장 큰 부담입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 있어도 매수인 인수는 없다

등기상 말소기준권리는 2022.10.18 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액 35,280,000,000원이 공동담보로 설정되어 있습니다. 이 금액을 이 아파트 한 호실에만 귀속되는 실제 채무액으로 해석해서는 안 되며, 공동담보 범위와 실제 피담보채권은 별도로 확인해야 합니다.

그 뒤 설정된 장종수의 근저당권과 김태영의 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후의 권리로, 제시된 권리관계상 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 247,500,000원과 인수액은 다르다

실제 확인되는 임차인은 김태영 1명입니다. 임차권등기일은 2024.10.04이며, 배당요구 신고가 확인됩니다. 다만 임차권등기나 배당요구 사실만으로 말소기준권리보다 앞서는 대항력이 생기는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 신건 308,000,000원은 최근 평균의 138.5%

송학크레지움캐슬은 294세대, 2022.09.29 준공된 아파트입니다. 전용 84.95㎡ 동일 평형의 최근 실거래 9건을 비교하면 평균은 222,444,444원입니다. 특히 최신 거래인 2026년 9월 거래가는 215,000,000원으로, 신건 최저가와의 차이가 상당합니다.

최근 실거래 가격은 최저 210,000,000원에서 최고 255,000,000원 사이에 형성되어 있습니다. 신건 최저가 308,000,000원은 최근 평균보다 85,555,556원 높고, 최신 거래가보다도 93,000,000원 높습니다.

개별 호수의 층, 향, 내부 상태에 따라 가격 차이가 발생할 수 있지만, 최근 확인된 동일 평형 최고 거래가 255,000,000원보다도 신건 최저가가 높습니다. 따라서 이 물건을 신건 가격만으로 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 가정)

다음은 제시된 매각대금 기준의 단순 예상배당입니다. 선순위 우리은행 근저당권에 배당재원이 집중되며, 후순위 권리자와 신청채권자에게 배당 부족이 발생하는 구조입니다. 특히 공동담보 채권최고액은 개별 호실의 확정된 실제 채무액과 다를 수 있으므로, 표의 미배당액을 그대로 개별 물건의 확정 채무로 해석해서는 안 됩니다.

채권최고액 등을 기준으로 한 단순 추정입니다. 공동담보 관계, 실제 피담보채권액, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 최종 배당에서 변동 요인이 됩니다. 임차권자 김태영에 대한 배당액은 위 단순 계산에 별도 계상되어 있지 않으며, 확정 배당 여부는 배당절차에서 확인해야 합니다.

⑤ 회차별 자금·미배당 분석

우리은행의 공동담보 채권최고액을 포함한 추정 채권총액이 크기 때문에 모든 회차에서 상당한 미배당이 발생합니다. 그러나 후순위 담보권자의 미배당금은 매수인이 당연히 떠안는 금액이 아닙니다. 제시된 권리관계상 매수인 인수액은 전 회차 0원으로 계산되어 있습니다.

신청채권자인 주택도시보증공사의 예상배당도 각 시나리오에서 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 공동담보 배당과 실제 채권관계에 따라 최종 배당은 달라질 수 있으며, 예상배당표만으로 경매절차의 최종 진행 결과를 확정해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치합니다. 주변은 중·소규모 아파트단지와 단독주택, 미개발 농경지 등이 혼재한 신흥 개발지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통 수준입니다.
• 도로. 동측의 약 25m 왕복 4차선 아스팔트 포장도로를 통해 주로 출입합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 건물의 5층입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수설비, 공용 승강기, 소화전 및 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역이 포함됩니다. 공시지가 468,200원/㎡, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 294세대 단지로, 동일 평형 최근 실거래 9건이 확인됩니다. 거래가격은 210,000,000원~255,000,000원이며, 신건 최저가와 최근 거래 수준 사이의 차이를 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가격 기준 재설정. 신건 최저가가 최근 실거래 평균의 138.5%입니다. 과거 감정가보다 최근 동일 평형 거래와 최신 실거래를 우선 비교해야 합니다.
• 유찰 시나리오 확인. 1회 유찰 최저가 246,400,000원도 최근 평균보다 높습니다. 2회 유찰 시나리오 197,120,000원과 비교하되 실제 법원 매각조건을 확인해야 합니다.
• 임차권 확인. 김태영의 전입일과 확정일자, 임차권등기 및 배당요구 신고를 명세서·현황조사서·주민등록 관련 원본과 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 등록 상태, 임대의무기간, 임대차계약과 매각 이후 적용 관계를 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 우리은행 및 장종수의 공동담보목록, 근저당권 변경과 공동담보 해제 내용을 확인해야 합니다. 등기된 전체 채권최고액을 해당 호실의 확정 채무액으로 단정해서는 안 됩니다.
• 점유·명도. 임차권등기 사실과 실제 현재 점유 상태는 별개의 문제입니다. 현장조사로 점유자를 확인하고 인도 및 명도 절차를 검토해야 합니다.
• 관리비·물건 상태. 공용부분 관리비 체납, 내부 상태, 수리비와 실제 이용 상태를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 최종 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 실거래 내역과 변경된 매각조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수액 0원이라도 시세보다 비싸면 가격 메리트는 없다”

이 사건은 임차보증금 247,500,000원이 등기되어 있지만, 임차인의 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없는 구조입니다. 매각물건명세서상 인수권리도 없으며, 제시된 권리관계에 따른 매수인 인수액은 0원입니다.

반면 가격은 전혀 다른 문제입니다. 신건 최저가 308,000,000원은 최근 실거래 평균 222,444,444원보다 85,555,556원 높고, 최신 거래가 215,000,000원보다도 93,000,000원 높습니다. 1회 유찰 시나리오에서도 최근 평균보다 높은 수준입니다.

공동담보에 따른 배당관계, 민간임대주택 등록 상태와 실제 점유관계를 확인하면서 가격을 판단해야 합니다. 권리 인수 부담은 낮지만 신건 가격의 매력은 낮습니다. 이 사건은 최저가가 아니라 최근 실거래를 기준으로 접근하는 것이 중요합니다.