전주지방법원 2025타경21390. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 104동 13층 1302호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 2022년 준공된 294세대 단지로, 소유자는 호림주택주식회사입니다. 주택도시보증공사가 262,974,456원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다.
이 물건에서 먼저 볼 권리는 2022년 10월 18일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 35,280,000,000원으로 표시되어 있으나 공동담보목록이 설정되어 있어 이를 해당 호실만의 독립적인 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 이후 김영신 근저당권과 고인숙 임차권등기가 이어졌습니다.
임차인 고인숙은 2023년 2월 10일 전입하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리보다 늦기 때문에 선순위 대항력은 없으며, 매각물건명세서에도 매수인 인수권리가 명시되어 있지 않습니다. 다만 249,500,000원의 임차보증금과 임차권등기가 존재하므로 실제 점유·명도 상황은 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21390 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 104동 13층 1302호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 익산시 학곤로16길 52-16 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9502㎡ · 지상 22층 중 13층 |
| 이용상태 | 아파트 1세대 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 (단독소유) |
| 감정가 | 308,000,000원 |
| 최저매각가 | 308,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 262,974,456원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 말소기준권리 | 2022.10.18 · 을구 1번 · 우리은행 근저당권 |
| 매수인 예상 인수액 | 0원 |
① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준
핵심은 2022년 10월 18일 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 김영신 근저당권, 고인숙 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다.
또한 2022년 10월 18일 민간임대주택등기가 존재합니다. 등기 내용에는 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 의무가 기재되어 있습니다. 이는 단순한 금전채권과 구분해야 하며, 경매 이후 등록 상태와 임대사업자 관련 행정상 의무의 처리 여부를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 선순위 대항력 없음
등기부 임차권등기와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 고인숙 1명입니다. 임차보증금은 249,500,000원이며, 전입일과 확정일자는 모두 2023년 2월 10일입니다.
| 임차인 | 임차 범위 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 고인숙 | 전유부분 건물의 전부 주거 · 임차권등기 |
249,500,000원 | 2023.02.10 2023.02.10 |
대항력 없음 후순위 인수 0원 |
| 임대차계약일 | 2023.02.01 |
|---|---|
| 전입신고일 | 2023.02.10 |
| 점유개시일 | 2023.02.10 |
| 확정일자 | 2023.02.10 |
| 보증금 | 249,500,000원 |
| 임차권등기 | 2024.10.11 · 을구 3번 · 2024카임209 |
| 배당요구 | 신고 있음 · 2024.10.11 |
| 대항력 | 없음 — 말소기준권리 이후 전입 |
| 우선변제 | 확정일자 있음 · 선순위 근저당보다 후순위. 실제 배당액은 배당절차 확인 필요 |
| 보증기관 대위·승계 신고 | 해당 없음 — 실제 임차인 1명 |
| 매수인 인수 | 0원 |
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 138.5%
송학크레지움캐슬 동일 평형의 최근 12개월 실거래는 총 9건이며, 평균은 222,444,444원입니다. 최신 거래가는 2026년 9월 215,000,000원으로 확인됩니다. 신건 최저가 308,000,000원은 최근 실거래 평균은 물론 최신 거래보다도 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.95㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2026.09 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근 평균 | 84.95㎡ | 9건 | 222,444,444원 |
최근 거래가격의 범위는 210,000,000원~255,000,000원입니다. 이 사건의 감정가 308,000,000원은 최근 실거래 최고가보다도 높습니다. 감정가와 최근 평균 사이에는 85,555,556원의 차이가 있습니다.
이 물건은 매수인이 인수할 보증금이 없으므로 실질취득의 기준금액은 낙찰가입니다. 따라서 현재 회차에서 308,000,000원에 낙찰받는다면, 권리 인수액이 없더라도 최근 거래가격 대비 높은 취득가를 부담하게 됩니다.
| 구분 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 308,000,000원 | 100% | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 246,400,000원 | 80% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 197,120,000원 | 64% | 0원 |
1회 유찰 시 최저가 246,400,000원도 최근 평균 222,444,444원과 최신 거래 215,000,000원보다 높습니다. 반면 2회 유찰 시나리오의 197,120,000원은 최근 평균을 밑돕니다. 가격 판단은 현재 신건 최저가가 아니라 실제 응찰가와 최근 거래가격을 직접 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 가정)
현재 회차 매각가를 기준으로 집행비용을 차감하면, 우리은행 근저당권에 배당 가능한 금액은 302,888,000원입니다. 제공된 배당 추정에서는 후순위 근저당권자인 김영신과 경매신청채권자인 주택도시보증공사에 배당금이 남지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,112,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 35,280,000,000원 | 302,888,000원 |
| 2. 근저당 · 김영신 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 262,974,456원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액과 신청채권자 청구금액을 이용한 단순 배당 추정입니다. 집행비용은 추정액이며, 당해세·임차인 최우선변제 및 실제 공동담보 채권 배분은 반영되지 않았습니다. 임차인 고인숙의 보증금도 위 추정표에 별도 배당항목으로 산입되어 있지 않습니다. 실제 배당순위와 배당액은 원본 서류 및 배당절차에서 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 한국농업기술진흥원 북측 인근. 주변은 아파트, 기존주택 및 미개발농경지 등이 혼재하는 신흥개발지대입니다.
- 교통. 주변에 간선도로 및 지선도로가 정비되어 있고, 인근에 버스승강장이 있어 차량 접근과 대중교통 이용 여건이 무난합니다.
- 단지. 송학크레지움캐슬은 294세대이며, 준공일은 2022년 9월 29일입니다. 해당 물건은 철근콘크리트조 22층 건물의 13층에 있습니다.
- 설비. 기본적인 급배수·위생·난방시설과 소화전 및 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 동측 4차선 아스팔트 포장도로를 통해 출입합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 대로3류 및 소로3류 저촉, 소로2류 접합 사항이 있습니다. 가축사육제한구역에도 해당합니다.
- 공시지가. 468,200원/㎡. 토지는 인접지와 등고평탄한 사다리형 형상으로 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 동일 평형 실거래 9건의 가격 범위는 210,000,000원~255,000,000원입니다. 현재 신건 최저가는 이 거래 범위의 상단보다도 높아 매각 후 처분가격을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 확인. 신건 최저가 308,000,000원은 최근 실거래 평균의 138.5%입니다. 최신 거래 215,000,000원과 최근 평균 222,444,444원을 함께 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가 246,400,000원도 최근 평균보다 높습니다. 2회 유찰 가정가 197,120,000원과 실제 거래가격을 함께 검토하세요.
- 임차인 확인. 고인숙의 보증금은 249,500,000원이고 대항력은 없습니다. 다만 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 채권최고액 35,280,000,000원과 근저당권 변경등기 120,000,000원 관련 공동담보목록 및 해제 범위를 원본으로 대조하세요.
- 민간임대주택 등록. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기가 있습니다. 매각 이후 등록 말소·변경 및 행정상 의무 처리 여부를 관계기관에 확인하세요.
- 배당순위 확인. 추정표에서는 주택도시보증공사와 후순위 근저당권자에게 배당이 없습니다. 임차권자의 배당 여부와 최우선변제·당해세 등 실제 우선순위를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비 및 명도. 공용부분 관리비 체납 여부, 실제 거주·점유 관계, 인도명령 및 명도절차의 필요성을 점검하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록 및 실거래 내역을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도, 신건 가격은 비싸다”
익산 송학크레지움캐슬 1302호는 선순위 우리은행 근저당권 이후에 임차인의 전입과 임차권등기가 이루어졌습니다. 따라서 현재 확인된 권리관계상 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 다만 민간임대주택등기의 사후 처리와 실제 점유관계는 입찰 전에 별도 확인이 필요합니다.
가장 큰 부담은 가격입니다. 신건 최저가 308,000,000원은 최근 동일 평형 실거래 평균 222,444,444원의 138.5%이며, 최신 거래가 215,000,000원도 크게 웃돕니다. 단지 평균 유찰 횟수 1.4회를 감안해도 1회 유찰 가정가 246,400,000원은 최근 평균보다 높습니다.
권리 인수는 없지만, 신건 가격에는 메리트가 없습니다. 이 사건은 최저가가 충분히 조정되는지 확인하면서 민간임대주택 등록 상태, 실제 점유관계, 공동담보 및 배당 관련 원본 서류를 함께 검토해야 하는 물건입니다.
