부산지방법원 2026타경10616. 범천동 대동레미안센트럴시티5 20층 건물 중 19층 1914호 아파트입니다. 사용승인일은 2019.11.05., 단지는 187세대입니다. 소유자는 황의순 지분 100분의 95, 김미향 지분 100분의 5입니다. 권리분석의 중심은 2019.11.29. 설정된 우리은행 근저당 95,760,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 남영민은 2022.02.21. 임대차계약, 2022.02.28. 점유개시, 2022.03.16. 확정일자를 받았지만 주민등록일은 2024.08.22.입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 임차보증금은 60,000,000원이지만 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10616 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 19층 1914호 |
| 도로명 | 부산광역시 부산진구 범일로192번길 10 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트)으로 이용 중 · 20층 중 19층 |
| 비교 기준 면적 | 27.0093㎡ |
| 소유자 | 황의순 100분의 95 · 김미향 100분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 152,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
최초 2019.11.13. 동래농업협동조합 근저당권 6,000,000,000원이 설정됐지만 2019.11.29. 해지돼 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 우리은행 근저당 95,760,000원이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 남영민의 주택임차권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 보증금 | 주요 일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남영민 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 계약 2022.02.21 점유 2022.02.28 확정 2022.03.16 주민등록 2024.08.22 임차권등기 2024.12.02 | 대항력 없음 | 우리은행보다 후순위 배당요구 있음 | 0원 |
대항력 판단에서 결정적인 날짜는 주민등록일 2024.08.22.입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당 2019.11.29.보다 늦기 때문에 이 임차인은 선순위 대항력 임차인이 아닙니다. 임차권등기 역시 2024.12.02.로 말소기준 이후입니다. 따라서 배당에서 전액을 회수하지 못하는 금액이 발생하더라도 그 미회수액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — ‘245,000,000원 vs 152,000,000원’만 보면 착시
대동레미안센트럴시티5의 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균 지표는 245,000,000원이고 최저가 152,000,000원은 그 금액의 62.0%입니다. 하지만 본건의 비교 기준 면적은 27.0093㎡이고, 최신 실거래는 44.17㎡이므로 총액을 그대로 비교해 “38% 싸다”라고 해석할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.17㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2023.03 | 53.06㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 44.17㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 245,000,000원 |
단순히 면적으로 나누면 본건 최저가는 27.0093㎡ 기준 약 5,628,000원/㎡, 최신 거래 245,000,000원은 44.17㎡ 기준 약 5,547,000원/㎡입니다. 본건이 최신 거래의 약 101.5% 수준이므로, 면적 차이를 보정하면 오히려 최신 거래보다 단위면적 가격이 약간 높습니다. 여기에 최근 가격 추세가 이전 구간 대비 -8.4%인 하락 흐름이라는 점도 가격 판단에 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 152,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,928,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 95,760,000원 | 95,760,000원 |
| 2. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 53,312,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 152,000,000원에서는 채권자 총 청구액 155,760,000원 중 149,072,000원이 배당되고, 미배당은 6,688,000원입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 152,000,000원 | 149,072,000원 | 6,688,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 121,600,000원 | 119,097,600원 | 36,662,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 97,280,000원 | 95,128,960원 | 60,631,040원 | 0원 |
유찰될수록 주택도시보증공사 등 채권자의 미배당액은 커지지만, 남영민 임차인은 대항력이 없기 때문에 그 미배당액이 매수인의 보증금 승계로 전환되는 구조가 아닙니다. 즉 이 사건은 유찰가와 실질취득액이 함께 내려가는 일반적인 인수 0원 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 부산도시철도 1호선 범내골역 남동측 인근이며, 주변은 공동주택과 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 범내골역이 있어 교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물로 사용승인일은 2019.11.05.입니다. 본건은 19층 1914호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 도시가스 난방, 화재탐지 및 경보설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 18m, 동측 약 8m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 시장 흐름. 확인된 최근 가격 추세는 -8.4%이며, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.5회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 순위 재확인. 남영민 주민등록일 2024.08.22.과 말소기준 2019.11.29.의 선후관계를 매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 임차권등기 확인. 보증금 60,000,000원 임차권은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 미회수액이 매수인 승계액으로 바뀌지 않는지 최종 명세서를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.05.18. 기재된 민간임대주택등기의 현재 등록·말소 상태를 확인하세요.
- 총액 비교 금지. 152,000,000원과 245,000,000원을 직접 비교해 할인율로 보지 말고 27.0093㎡와 44.17㎡의 면적 차이를 반드시 보정하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 흐름이 -8.4%이므로 과거 265,000,000원·270,000,000원 거래를 현재 가치의 직접 기준으로 쓰지 않는 편이 안전합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 이해관계인의 부재로 내부 및 내부마감재는 조사하지 못했습니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 ‘면적 보정’이 핵심
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2019.11.29. 우리은행 근저당, 임차인 남영민의 주민등록은 2024.08.22.로 후순위입니다. 임차보증금은 60,000,000원이지만 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 신건 152,000,000원에서 채권자 미배당 6,688,000원이 발생해도 이를 매수인이 인수하지 않습니다.
가격은 별개의 문제입니다. 최근 12개월 평균 245,000,000원과 비교하면 최저가가 62.0%에 불과해 겉으로는 큰 할인처럼 보이지만, 비교 실거래 면적이 본건과 맞지 않습니다. 단순 ㎡당 환산에서는 본건이 최신 거래의 약 101.5%이고 시장 흐름도 -8.4%입니다. 따라서 권리상 인수 위험은 낮지만, 신건 가격이 시세보다 싸다고 확인된 사건은 아닙니다. 여기에 민간임대주택등기의 현재 상태까지 확인한 뒤 가격을 판단하는 것이 핵심입니다.
