전주지방법원 2025타경21391. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 104동 1304호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 2022년 준공된 294세대 단지로, 현재 소유자는 호림주택주식회사입니다. 주택도시보증공사가 249,500,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다.

권리관계의 중심에는 임차인 최경희가 있습니다. 전입신고일은 2023.11.09로 말소기준권리인 홍영주의 근저당권 설정일(2023.12.07)보다 빠릅니다. 확정일자도 2022.12.08이며 배당요구가 확인됩니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 가진 임차인으로 분석해야 합니다.

현재 신건에서는 보증금 전액 배당이 가능하다는 예상배당표가 제시되어 있지만, 유찰 후에는 상황이 달라집니다. 특히 보증금보다 낮은 낙찰가만 보고 저렴한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건의 가격 판단은 유찰 시 예상 인수액을 합친 실질취득비용으로 해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 핵심

말소기준권리는 2023.12.07 접수된 을구 2번 홍영주 근저당권입니다. 채권최고액은 1,300,000,000원이며 공동담보목록 제2023-581호가 기재되어 있습니다. 공동담보 채권최고액을 본 호수만의 실제 채무액으로 단정해서는 안 됩니다. 해당 근저당권과 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

기존 우리은행 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 한편 임차인 최경희는 말소기준권리보다 앞서 전입신고를 마쳤으므로, 단순히 임차권등기가 후순위라는 이유로 보증금 인수 가능성을 배제하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 전액 배당 여부가 관건

실제 임차인 1명. 임대차계약일 2022.08.03 · 점유개시일 2022.12.31 · 임차권등기 접수일 2024.10.21 · 배당요구 확인.

최경희의 전입신고는 말소기준권리 설정보다 빠르고 확정일자도 갖추고 있습니다. 임차권등기 자체는 2024.10.21에 이루어졌지만, 앞선 전입 및 점유 사실을 함께 검토해야 합니다.

매각물건명세서에는 별도의 명시 인수권리가 해당 없음으로 기재되어 있습니다. 다만 이 문구만으로 대항력 임차인의 보증금 미배당 가능성을 무시해서는 안 됩니다. 신건과 유찰 후의 예상배당 및 인수 시나리오를 구분해 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 평균의 139.8%

송학크레지움캐슬은 2022.09.29 준공된 294세대 아파트입니다. 비교 대상은 동일 면적인 전용 84.95㎡의 최근 거래입니다. 최근 12개월 거래 9건의 평균은 222,444,444원, 최신 거래가는 215,000,000원입니다.

실거래 범위는 210,000,000원~255,000,000원이며, 최신 거래는 2026년 9월의 215,000,000원입니다. 신건 최저매각가 311,000,000원은 최근 12개월 평균의 139.8%로, 최근 거래 최고가인 255,000,000원보다도 높습니다.

특히 최신 거래가 215,000,000원은 최근 평균 222,444,444원보다 낮습니다. 비교 표본만으로 장기 하락 추세를 확정할 수는 없지만, 최근 낮은 가격대의 거래가 반복되고 있다는 점은 신건 가격을 평가할 때 주의해야 할 요소입니다.

④ 예상배당표 (매각가 311,000,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영하지 않았으며 실제 배당액은 변동될 수 있습니다. 근저당권 채권액은 공동담보 채권최고액 기준입니다. 주택도시보증공사의 청구액과 임차보증금의 관계, 대위·승계 여부는 별도 확인이 필요하며 이를 독립된 임차인의 추가 보증금으로 합산하지 않습니다.

현재 회차에서는 임차인에게 보증금이 전액 배당되고 근저당권자 홍영주에게 56,346,000원이 배당되는 구조입니다. 주택도시보증공사의 신청채권 청구금액에 대한 예상배당은 0원으로 계산되어 있습니다. 이는 해당 신청채권의 법적 관계나 실제 회수 결과가 최종 확정되었다는 의미는 아닙니다.

⑤ 유찰별 실질취득 시나리오

이 사건은 유찰에 따른 가격 하락과 임차보증금 인수액 증가가 서로 상쇄되는 구조입니다. 1회 유찰과 2회 유찰의 낙찰가는 크게 달라지지만, 집행비용을 반영한 실질취득비용은 모두 약 253,000,000원 수준입니다.

다시 말해 2회 유찰 후 낙찰가 199,040,000원은 이 물건을 실제로 취득하는 데 필요한 총비용이 아닙니다. 대항력 임차인의 예상 미배당 보증금 54,046,560원을 반드시 함께 고려해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 익산시 송학동 소재 한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치합니다. 주변은 중·소규모 아파트단지, 단독주택 및 미개발 농경지 등이 혼재한 신흥 개발지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스승강장이 있습니다. 동측 노폭 약 25m 왕복 4차선 아스팔트 포장도로를 통해 주 출입합니다. 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 22층 중 13층으로, 도시가스 개별난방·급배수설비·공용 승강기·소화전·지하주차장 등을 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 토지는 사다리형 평지의 아파트부지이며, 공시지가는 468,200원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 294세대 단지이며 최근 동일 면적 실거래 9건이 확인됩니다. 거래가격 범위는 210,000,000원~255,000,000원으로, 감정가 311,000,000원과 상당한 차이가 있습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최신 시세 확인. 최근 12개월 평균 222,444,444원과 최신 거래 215,000,000원을 기준으로 가격을 검토하세요. 신건 최저가 311,000,000원은 최근 거래 최고가보다도 높습니다.
• 인수액 재계산. 신건 예상 인수액은 0원이지만 1회 유찰 시 4,983,200원, 2회 유찰 시 54,046,560원의 예상 인수액이 발생합니다. 유찰 후에는 반드시 낙찰가와 인수액을 합산해야 합니다.
• 임차인 원본 확인. 최경희의 전입신고·점유·확정일자·배당요구·임차권등기 및 보증금 반환 여부를 확인하세요. 최종 배당에 따라 미배당 보증금의 인수 범위가 달라질 수 있습니다.
• 주택도시보증공사 관계 확인. 신청채권자 청구액이 임차보증금과 동일하므로, 해당 채권의 대위·승계 관계와 배당요구의 법적 관계를 원본 서류로 대조해야 합니다. 동일한 보증금을 별도의 임차보증금으로 중복 계산하지 마세요.
• 민간임대주택 등록. 갑구에 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력, 임대의무기간 및 매각 이후 관련 의무를 확인하세요.
• 공동담보 확인. 홍영주의 근저당권은 공동담보목록이 기재된 권리입니다. 공동담보 채권최고액과 본 물건의 실제 배당대상 채권액을 구별해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 설정되어 있으므로 현재 점유 상태와 실제 인도 가능 여부를 현장에서 별도로 확인하세요.
• 관리비 및 원본 대조. 관리비 체납, 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기, 최신 실거래 및 최종 배당관계를 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질취득비용은 내려가지 않는다”

이 사건의 핵심은 단순한 후순위 근저당권 말소 여부가 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인 최경희의 보증금 249,500,000원이 실질취득비용을 결정하는 중요한 변수입니다.

현재 신건에서는 보증금 전액 배당을 전제로 인수액이 0원이지만, 최저가 311,000,000원은 최근 실거래 평균 222,444,444원의 139.8%입니다. 가격 측면에서 이미 최근 시세를 크게 웃돌고 있습니다.

1회 또는 2회 유찰되더라도 예상 미배당 보증금을 포함하면 실질취득비용은 약 253,000,000원으로 유지됩니다. 이 금액 역시 최근 평균과 최신 거래가격보다 높습니다. 따라서 이 물건은 최저매각가가 아닌 실질취득비용을 기준으로 검토해야 하는 대항력 임차인 인수형 경매입니다.

결론적으로 신건의 가격 메리트는 부족하며, 유찰만으로 최근 시세 대비 매력이 확보되는 구조도 아닙니다. 임차보증금 배당·인수관계, 민간임대주택등기의 효력, 주택도시보증공사의 채권관계를 확인한 뒤 실질취득비용을 최근 거래가격과 비교하는 것이 중요합니다.