부산지방법원 2026타경10621. 부산진구 범천동 대동레미안센트럴시티5 20층 2005호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 현재 소유자는 황의순 지분 100분의 95, 김미향 지분 100분의 5입니다. 말소기준권리는 2019.11.29. 주식회사우리은행 근저당권 71,400,000원이며, 이후 등기된 박귀란의 임차권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 등기자료상 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다.
다만 이 사건은 단순히 “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 갑구에는 민간임대주택등기가 존재하고, 박귀란 명의의 임차권등기에는 임차보증금 50,000,000원이 기재되어 있습니다. 매각 시나리오상 매수인 인수액은 0원이지만, 임차관계와 민간임대주택등기의 효력은 입찰 전 원본을 다시 맞춰보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10621 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 20층 2005호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 전용면적 | 27.4552㎡ |
| 소유자 | 황의순 100분의 95 · 김미향 100분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 122,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권이 있다
말소기준은 2019.11.29. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 동래농업협동조합의 6,000,000,000원 근저당권은 같은 달 말소됐고, 2025년 국세 압류 역시 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 박귀란의 주택임차권과 2026년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 보수적으로 미상
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박귀란 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 50,000,000원 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
박귀란의 임차권등기에는 임대차계약일자·주민등록일자·점유개시일자·확정일자가 모두 2023.01.16.로 기재되어 있고, 임차보증금은 50,000,000원입니다. 다만 임차인 조사에서는 전입신고일 확인이 되지 않아 대항력은 ‘미상’으로 보수적으로 처리합니다. 보증기관 대위·승계 임차인으로 표시된 사례는 아니므로 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
말소기준권리의 설정일은 2019.11.29.로 임차권등기 기재상의 2023.01.16.보다 앞섭니다. 현재 배당 시나리오에서는 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다. 다만 최종 대항력·우선변제 여부는 매각물건명세서와 전입·점유 관계를 원본 기준으로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 49.8%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
대동레미안센트럴시티5의 거래 자료는 3건입니다. 다만 본건의 대상면적은 27.4552㎡인데, 확인된 거래 면적은 44.17㎡·53.06㎡로 서로 다릅니다. 따라서 아래 거래가격은 직접적인 동일면적 시세라기보다 단지 참고가격으로 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.17㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2023.03 | 53.06㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 44.17㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 | 44.17㎡ | 1건 | 245,000,000원 |
수치만 보면 최저가 122,000,000원은 최근 12개월 평균 245,000,000원의 49.8%, 전체 평균 260,000,000원의 46.9%입니다. 하지만 이 비교는 면적이 일치하지 않습니다. 특히 최근 거래는 본건보다 큰 44.17㎡이고, 나머지 거래 역시 44.17㎡·53.06㎡입니다. 따라서 “시세의 절반”이라는 표현을 그대로 가격 메리트로 환산해서는 안 됩니다.
가격 흐름도 함께 봐야 합니다. 최근 거래 대비 이전 거래의 추세는 -8.4%로 하락 방향입니다. 전체 평균 260,000,000원보다 최신 거래 245,000,000원을 우선해서 보되, 본건과 동일 면적 거래가 아니므로 최종 입찰가는 27.4552㎡의 실제 비교사례를 별도로 확인한 뒤 정하는 편이 합리적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,508,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 71,400,000원 | 71,400,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 50,000,000원 | 48,092,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 121,400,000원 중 119,492,000원이 배당되고 1,908,000원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도1호선 범내골역 동측 인근이며, 주변은 공동주택과 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 범내골역이 있어 교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물의 20층 2005호이며, 사용승인일은 2019.11.05입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 도시가스 난방, 화재탐지 및 경보설비가 구비되어 있습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 포함되고 소로1류에 접합니다.
- 도로. 북측 약 18m, 동측 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 박귀란의 임차권등기와 전입·점유·확정일자 관계를 매각물건명세서 및 관련 원본과 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 민간임대주택등기의 매각 후 효력과 입찰자에게 미치는 영향을 원문 기준으로 확인하세요.
- 가격 비교 면적. 본건 27.4552㎡와 확인된 44.17㎡·53.06㎡ 거래는 면적이 다릅니다. 49.8% 수치를 동일면적 할인율로 사용하지 마세요.
- 하락 추세. 최근 거래 추세가 -8.4%이므로 과거 평균보다 최신 거래와 현재 호가를 우선 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 신건 122,000,000원, 1회 유찰 97,600,000원, 2회 유찰 78,080,000원 시나리오를 동일면적 시세와 함께 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 별개의 문제
이 사건의 배당 시나리오는 매수인 인수액 0원입니다. 말소기준권리는 2019.11.29. 우리은행 근저당권이고, 이후의 임차권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 박귀란의 대항력·우선변제 여부는 보수적으로 미상이고, 민간임대주택등기도 존재합니다.
가격은 더 신중하게 볼 필요가 있습니다. 최저가 122,000,000원이 최근 거래 245,000,000원의 49.8%라는 숫자만 보면 큰 폭의 차이가 있지만, 거래 면적 자체가 본건과 맞지 않습니다. 여기에 최근 거래 추세도 -8.4%입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “권리 인수액은 0원이지만, 실제 27.4552㎡ 시세를 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없다”는 점입니다.
