전주지방법원 2025타경21394. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 104동 1703호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 2022년 준공된 294세대 단지의 지상 22층 건물 중 17층에 위치합니다. 소유자는 호림주택주식회사이며, 주택도시보증공사가 264,697,031원을 청구하여 강제경매를 신청했습니다.

권리분석의 핵심은 2022.10.18. 우리은행 근저당권입니다. 임차인 김홍철의 전입·점유개시일은 2023.02.28.로 말소기준보다 늦습니다. 보증금 249,500,000원이 등기되어 있으나 대항력이 없으므로, 배당에서 보증금을 회수하지 못하더라도 그 부족액을 매수인에게 청구할 수 있는 선순위 임차인 구조는 아닙니다.

다만 등기부에는 민간임대주택등기가 있고, 우리은행 근저당의 공동담보 변경도 확인됩니다. 권리의 소멸 여부와 별개로 해당 등록 상태와 관련 절차를 확인해야 합니다. 무엇보다 감정가 316,000,000원은 최근 실거래 평균과 최신 거래가격을 모두 크게 웃돕니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 기준

말소기준권리는 2022.10.18. 접수된 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 신철우의 근저당권과 김홍철의 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 249,500,000원, 대항력 없음

확인되는 실제 임차인은 김홍철 1명입니다. 전유부분 건물 전체에 관한 주택임차권등기가 있으며, 임차보증금은 249,500,000원입니다. 전입신고 및 점유개시일이 우리은행 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다.

확정일자와 임차권등기가 존재한다는 사실만으로 선순위 근저당보다 먼저 배당받는 것은 아닙니다. 김홍철의 실제 배당액은 배당요구의 적법성, 확정일자에 따른 순위, 선순위 채권의 확정액 등을 확인해야 합니다.

경매 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 다만 신청채권과 김홍철의 임차권 사이의 구체적인 대위·승계 관계는 확인된 권리 내용만으로 확정할 수 없으므로, 두 채권을 동일 보증금으로 단정하거나 임의로 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 신건은 최근 시세의 142.1%

송학크레지움캐슬 동일 평형(전용 84.95㎡대)의 최근 12개월 실거래는 9건이며, 평균은 222,444,444원입니다. 최신 거래는 2026년 9월의 215,000,000원입니다.

최근 실거래 범위는 210,000,000~255,000,000원입니다. 감정가 316,000,000원은 평균뿐 아니라 표본 내 최고 거래가격보다도 높습니다. 최신 거래가 215,000,000원과 비교해도 가격 차이가 상당합니다.

④ 유찰 시나리오 — 첫 유찰만으로도 부족한 가격 조정

동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다. 본건은 현재 신건으로, 가격 조정이 이뤄지지 않은 상태입니다.

1회 유찰 시 최저가는 252,800,000원으로 내려가지만, 최근 평균 222,444,444원과 최신 거래가 215,000,000원보다 여전히 높습니다. 2회 유찰 시의 202,240,000원 구간에서야 두 비교가격 아래로 내려옵니다.

다만 2회 유찰가격 역시 자동으로 적정 낙찰가가 되는 것은 아닙니다. 본건은 17층이고 거래 표본에는 저층이 다수 포함되어 있으므로 층별 가치 차이와 내부 상태를 추가 확인해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 316,000,000원 가정)

최초 기재된 우리은행 채권최고액을 적용한 자동 추정배당입니다. 을구 1-1번 근저당 변경, 공동담보 해제, 확정 채권액과 실제 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 임차인 배당액 및 당해세·최우선변제 등은 별도 검토가 필요합니다.

위 추정에서는 집행비용 5,224,000원을 제외한 310,776,000원이 우리은행에 배당됩니다. 후순위 근저당권자 및 경매 신청채권자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 전체 미배당 추정액은 35,733,921,031원입니다.

다만 이 미배당 추정액에는 공동담보 근저당의 원래 채권최고액이 반영되어 있습니다. 본건에서 실제로 회수하지 못하는 확정 채무액과 동일하게 해석해서는 안 됩니다. 또한 채권자의 미배당과 매수인의 채무 인수는 서로 다른 개념입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 익산시 송학동 한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 대중교통시설이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
• 도로. 단지 동측 4차선 도로를 통하여 출입합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 22층 중 17층으로, 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가 468,200원/㎡입니다. 일부 도로계획 저촉 및 접합사항과 가축사육제한구역이 확인됩니다.
• 환금성. 2022년 준공된 294세대 아파트로 동일 평형의 최근 거래는 9건입니다. 거래가격은 210,000,000~255,000,000원에 분포하며, 감정가와 실제 거래가격 사이의 괴리가 큽니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 시세 대비 응찰가. 신건 최저가가 최근 시세의 142.1%입니다. 최근 12개월 평균뿐 아니라 최신 거래가 215,000,000원도 함께 비교해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰가격 252,800,000원은 최근 시세보다 높습니다. 2회 유찰가격 202,240,000원과 실제 거래가격을 비교하여 적정 입찰 범위를 재검토하세요.
• 임차인 점유·명도. 김홍철은 대항력이 없으나 주택임차권등기가 있습니다. 실제 점유 및 퇴거 여부, 인도명령과 명도 절차를 확인하세요.
• 민간임대주택 등록. 임대의무기간, 등록 상태, 매각 이후 관련 의무 및 등기 처리 가능 여부를 관할 기관에 확인하세요.
• 우리은행 근저당 변경. 최초 채권최고액 35,280,000,000원과 을구 1-1번의 120,000,000원 변경 기재, 공동담보 해제 내용을 등기부 원본 및 배당 관련 서류와 대조하세요.
• 배당관계. 주택도시보증공사의 신청채권 264,697,031원과 김홍철의 보증금 사이에 대위·승계 관계가 존재하는지 확인하고, 중복채권 계산에 주의하세요.
• 관리비 및 건물 상태. 미납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분과 내부 수리 필요사항을 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 재확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 시세의 142.1%라면 가격은 별개다”

익산 송학크레지움캐슬 1703호는 임차인 김홍철의 보증금 249,500,000원이 등기되어 있지만, 전입 시점이 말소기준권리 이후라 매수인이 그 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 권리상 인수 위험이 낮다고 해서 신건의 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 최저가 316,000,000원은 최근 12개월 평균 222,444,444원의 142.1%이며, 최신 거래가격 215,000,000원과의 격차도 큽니다. 1회 유찰 후에도 최근 시세를 웃돌고, 2회 유찰 시나리오에서야 최근 평균과 최신 거래가 아래로 내려옵니다.

여기에 민간임대주택등기와 공동담보 근저당 변경 확인사항도 남아 있습니다. 현재 가격에서는 가격 경쟁력이 부족하며, 실제 유찰에 따른 가격 조정과 권리관계 원본 확인을 함께 검토해야 하는 물건입니다. 낙찰가격을 낮추는 것만으로 모든 문제가 해결되는 사건은 아닙니다.