임차권자 나민규의 전입은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항이 없습니다. 다만 감정가와 최저가는 311,000,000원으로 최근 12개월 동일 평형 평균 222,444,444원의 139.8%입니다. 권리보다 가격을 더 엄격하게 봐야 하는 신건입니다.
전주지방법원 2025타경21398. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 101동 11층 1103호, 전용 84.9501㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 호림주택주식회사이고, 말소기준권리는 2022.10.18. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 장종수 근저당권, 김영실 가압류, 나민규 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항없음으로 확인되고 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
권리보다 더 큰 문제는 신건 가격입니다. 최저매각가 311,000,000원은 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균 222,444,444원보다 크게 높고, 최신 거래 215,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 볼 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21398 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 11층 1103호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9501㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 19층 중 11층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 311,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 262,133,674원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 대항력은 없다
임차권자 나민규의 임대차계약일은 2022.08.03, 확정일자는 2022.10.20, 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022.11.22입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당권은 2022.10.18에 설정됐으므로 전입이 그 이후입니다. 따라서 이 임차인은 대항력 없음으로 정리되며, 2024.10.08에 등기된 주택임차권도 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 나민규 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 249,500,000원 | 2022.11.22 | 2022.10.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
갑구에는 2022.10.18. 민간임대주택등기도 존재합니다. 다만 매각물건명세서상 별도로 인수하는 권리는 해당사항이 없으며, 권리분석의 핵심은 말소기준권리 이후 임차인의 대항력이 없다는 점입니다.
② 시세 비교 — 신건 311,000,000원은 최근 평균의 139.8%
송학크레지움캐슬 전용 84.95㎡ 동일 평형의 최근 실거래는 2026.06부터 2026.09까지 9건입니다. 최근 12개월 평균도 222,444,444원이고, 최신 거래는 2026.09의 215,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.95㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2026.09 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 평균 | 84.95㎡ | 9건 | 222,444,444원 |
최근 거래 범위는 210,000,000원~255,000,000원이고 평균은 222,444,444원입니다. 최저매각가 311,000,000원은 최근 12개월 평균의 139.8%입니다. 최신 거래 215,000,000원은 물론 최근 거래 최고가 255,000,000원보다도 현재 최저매각가가 높습니다. 따라서 신건 상태에서는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 311,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 5,154,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 305,846,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 장종수 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 갑구 3번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 262,133,674원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
311,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 5,154,000원 후 주식회사우리은행에 305,846,000원이 배당되고 이후 권리에는 배당 재원이 남지 않습니다. 채권자 총 청구액은 38,417,324,930원, 총 배당액은 305,846,000원, 미배당은 38,111,478,930원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근이며 아파트단지, 단독주택, 농경지가 혼재된 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 용이하고 인근에 대중교통시설이 소재하며 제반 교통사정은 보통 정도입니다.
- 도로. 동측 폭 약 25미터, 북측 폭 약 10미터, 서측·남측 폭 약 7-8미터 포장도로에 접하며 동측 진출입로를 통해 주로 출입합니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·소화전·승강기·출입통제설비·지하주차장이 구비되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 468,200원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래. 송학크레지움캐슬은 294세대이며 준공일은 2022.09.29입니다. 동일 평형 최근 실거래는 9건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 순위 확인. 나민규의 주민등록일자·점유개시일자는 2022.11.22로 말소기준권리 2022.10.18 이후입니다. 현재 자료상 대항력은 없습니다.
- 임차보증금과 낙찰가를 혼동하지 않기. 보증금은 249,500,000원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 대항력 있는 임차인 보증금을 인수하는 구조와 다릅니다.
- 현재 가격 재검토. 최저매각가 311,000,000원은 최근 12개월 평균 222,444,444원의 139.8%이고 최신 거래 215,000,000원보다 높습니다.
- 유찰 회차별 재비교. 1회 유찰 시 248,800,000원, 2회 유찰 시 199,040,000원입니다. 당시 최신 실거래와 다시 비교해 가격 메리트를 판단해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구에 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항없음이지만 입찰 전 원문과 현재 효력을 대조하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 별개의 문제
이 물건은 임차권등기가 있다는 외형과 달리 임차인의 전입이 말소기준권리 이후여서 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 그러나 현재 신건 최저가 311,000,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균 222,444,444원의 139.8%이며 최신 거래 215,000,000원과 최근 거래 최고가 255,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차의 핵심 위험은 인수권리가 아니라 가격입니다. 권리 안정성과 가격 경쟁력은 분리해서 판단해야 합니다.
