부산지방법원 2026타경10622. 부산 동구 초량동 초량마리나베이시티 15층 1503호입니다. 감정평가 당시 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐으며, 주택도시보증공사가 신청채권자인 강제경매입니다.

이 물건의 핵심은 감정가가 아니라 선순위 임차권과 확약서의 관계입니다. 이민호 명의의 임차권은 경매개시결정보다 먼저 성립했으며, 보증금은 210,000,000원입니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰자는 배당 후 미반환 보증금을 부담할 수 있습니다.

반면 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 기존 임차인 이민호로부터 보증금 채권을 양수한 사실과 함께, 대항력 및 잔존 보증금 청구권을 포기하는 확약서를 제출했다는 내용이 기재되어 있습니다. 이 확약의 효력이 매각 및 소유권 취득 과정에서 그대로 적용되는지가 권리분석의 결정적 확인 사항입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

말소기준권리는 2026.04.17 강제경매개시결정입니다. 그러나 이민호의 임차권은 2022년 전입과 점유를 기초로 하며, 2024년 임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준보다 앞선 권리이므로 확약이 없다면 배당 부족분에 대한 매수인 인수 문제가 발생합니다.

반면 경매개시결정 이후의 국민건강보험공단 압류 및 부산광역시 동구 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 국제자산신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

여기서 이민호와 주택도시보증공사를 별개의 임차인으로 계산하면 안 됩니다. 주택도시보증공사는 기존 임차보증금 채권을 양수한 신청채권자이며, 동일한 보증금 210,000,000원을 두 번 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 이민호 1명입니다.

확약서는 이민호로부터 승계된 해당 보증금 채권에만 적용됩니다. 확약 대상이 아닌 별도 임차인이나 점유자가 확인된다면 그 사람의 대항력과 인수 위험은 독립적으로 판단해야 합니다. 현재 확인된 별도 임차인에 관한 기재는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)

집행비용은 추정액이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 신청채권자와 종전 임차인의 보증금 채권은 양도 관계에 있으므로 독립적인 채권 두 건으로 합산해서는 안 됩니다. 위 표의 신청채권자 별도 배당액 0원은 산출상 별도 항목에 관한 값이며, 최종 배당금 수령자는 채권양도 및 배당 관련 원본으로 확인해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 확약 유무에 따라 취득비용이 달라진다

확약이 유효하게 적용되는 경우와 적용되지 않는 경우를 반드시 나누어 보아야 합니다. 특히 확약이 없다면 최저가가 내려가더라도 임차보증금 미배당액이 증가하기 때문에 낙찰가만큼 실질취득비용이 낮아지지는 않습니다.

확약이 없는 선순위 보증금 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 보증금 미배당액이 증가합니다. 그 결과 집행비용 추정치 차이를 제외한 실질취득비용은 보증금 210,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않습니다.

반대로 이번 물건처럼 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차보증금 인수액은 각 회차 모두 0원이며, 실질취득비용은 낙찰가에 취득 관련 부대비용을 더하는 구조가 됩니다. 위 유찰 시나리오는 향후 매각가격을 가정한 비교이며 실제 매각 결과를 의미하지 않습니다.

⑤ 시세·가격 판단 — 권리 해소와 가격 경쟁력은 별개

신건 최저가는 192,000,000원이며, 소유자 김진우가 2018년 취득할 당시 등기부 거래가액은 218,000,000원입니다. 하지만 과거 취득가격은 현재 실거래 시세를 대신할 수 없습니다.

동일 건물 및 유사한 주거용 오피스텔의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격과 거래 추세를 확인하지 못한 상태이므로, 최저가 1.92억이 현 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 동구 초량동 경남여자중학교 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 통행이 용이하며 노선버스정류소와 부산도시철도 1호선 초량역이 근거리에 있어 제반 교통상황이 편리한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 2018.03.05 준공된 철근콘크리트구조 건물로 난방, 급배수위생, 승강기, 소화 및 기계식 주차설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북서측 약 12m 및 북동측 약 6m의 막다른 도로에 접합니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·중점경관관리구역 등에 해당하며, 공시지가는 3,528,000원/㎡입니다.
• 이용상태. 주변 탐문 결과 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐지만 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 실제 점유상태와 내부 현황을 재확인해야 합니다.
• 공부 및 건축물. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 역세권 접근성과 주거용 이용상태는 참고 요소이나, 최근 비교 거래가격이 확인되지 않아 현재의 매도 가능 가격이나 환금 수준을 단정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 주택도시보증공사의 2026.09.01.자 확약서에서 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의를 확인하세요.
• 채권양도 관계. 이민호와 주택도시보증공사를 독립된 보증금 채권자로 중복 계산하지 말고, 실제 채권양도 및 배당 수령 관계를 확인하세요.
• 임차권등기. 을구 1번 임차권의 처리 조건과 매각 후 말소 절차를 확인하세요.
• 점유·명도. 주거용으로 이용 중인 것으로 조사됐지만 내부 확인은 이뤄지지 않았습니다. 실제 거주자와 인도 협의 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 현재 실거래와 비교하지 않은 상태에서 감정가 1.92억을 저렴한 가격으로 판단하지 마세요.
• 관리비·부대비용. 체납 관리비 중 승계 대상이 될 수 있는 공용부분과 취득 관련 부대비용을 확인하세요.
• 매각기일 및 서류. 2026.10.12 입찰 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원본 및 사건 진행 상태를 확인하세요.

맺으며 — “2.1억 선순위 임차권, 확약서가 결론을 바꾼다”

이 물건을 선순위 임차권만 보고 분석하면 보증금 210,000,000원에 비해 최저가 192,000,000원이 낮아, 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 인수형 사건입니다.

하지만 이번 사건에는 결정적인 차이가 있습니다. 보증금 채권을 양수한 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원으로 분석하는 것이 타당합니다.

다만 확약서 원본의 유효성과 적용 범위를 확인하는 것이 먼저입니다. 확약 밖의 별도 임차인이 확인되면 그에 따른 인수 위험은 별도로 남습니다. 또한 확약으로 권리 부담이 해소되는 것과 최저가 192,000,000원이 시장가격보다 유리한지는 완전히 다른 문제입니다.

결론은 확약 적용 시 인수 0원, 가격 메리트는 추가 검증 필요. 권리 측면에서는 확약의 효과가 크지만, 내부 현황과 최근 실거래가격까지 대조한 뒤 입찰 여부를 판단해야 할 사건입니다.