전주지방법원 2025타경21426. 군산시 나운동 성보주상복합시설 102동 803호, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현재 등기상 소유자는 유한회사행복주택산업이며, 2023.07.18. 국 명의 압류가 이 사건에서 제시된 말소기준입니다. 이후 2025.10.13. 서울보증보험 주식회사가 청구금액 290,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.
이 사건에서 가장 중요한 포인트는 임차권입니다. 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 임대차계약일 2022.03.28., 확정일자 2022.03.29., 점유개시 2022.04.20., 주민등록일자 2022.05.03.으로 말소기준 2023.07.18.보다 앞서 있어 원래라면 대항력 있는 임차권입니다. 보증금은 120,000,000원으로 최저가 90,000,000원보다 큽니다. 다만 2026.05.27. 제출된 확약서에서 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했으므로 본 분석에서는 매수인 인수를 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21426 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 나운동 798-8 성보주상복합시설 102동 8층803호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 중 8층 |
| 소유자 | 유한회사행복주택산업 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 90,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 290,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.07.18. 갑구 10번 압류 · 권리자 국 · 처분청 군산세무서장 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 실질 인수 0원
한국토지주택공사 명의 임차권은 전입일이 말소기준보다 빨라 형식상 대항력 有, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권 有입니다. 하지만 보증기관 승계 신고로 분류되는 건이므로 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않으며, 본 데이터 기준 실제 임차인은 0명으로 봅니다. 더욱이 2026.05.27. 확약으로 이 임차권의 대항력이 포기되어, 배당 부족분이 생기더라도 매수인 인수는 실질 0원입니다.
| 명의 | 성격 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 보증금 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 주택임차권등기 · 보증기관 승계 신고 | 有 → 포기 | 有 | 보증기관 | 120,000,000원 | 실질 0원 |
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
시세 비교는 성보팰리스, 비교면적 59.548㎡ 기준입니다. 단지는 80세대이고 준공일은 2016.12.05.입니다. 전체 평균보다 최근 시장을 우선하면, 최근 12개월 7건 평균은 81,214,285원, 최신 2026.09 거래는 85,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득가는 90,000,000원으로 최근 12개월 평균의 110.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.55㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 2026.07 | 59.55㎡ | 5 | 82,000,000원 |
| 2026.05 | 59.55㎡ | 4 | 86,000,000원 |
| 2026.03 | 59.55㎡ | 6 | 82,500,000원 |
| 2026.03 | 59.89㎡ | 3 | 73,000,000원 |
| 2026.01 | 59.55㎡ | 3 | 84,000,000원 |
| 2025.11 | 59.55㎡ | 4 | 76,000,000원 |
| 2025.07 | 59.55㎡ | 3 | 86,500,000원 |
| 2025.04 | 59.89㎡ | 4 | 88,000,000원 |
| 2025.04 | 59.89㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 2025.01 | 59.55㎡ | 4 | 83,000,000원 |
| 2025.01 | 59.55㎡ | 6 | 82,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 81,214,285원 |
최근 실거래 범위는 73,000,000원부터 88,000,000원까지이고, 최신 거래는 85,000,000원입니다. 현재 실질취득가 90,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높은 수준이며, 최근 거래군과 이전 거래군의 추세도 -4.5%입니다. 따라서 전체 평균만 보고 가격 매력을 높게 평가할 수 없고, 현재 신건 가격은 최근 시세 이상으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,020,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 120,000,000원 | 87,980,000원 |
| 2. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 임차보증금 미배당액은 32,020,000원이지만, 2026.05.27. 확약에 따라 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 이 배당추정에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산신풍초등학교 서측 인근으로, 주위는 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 교통상황은 보통입니다.
- 이용·설비. 아파트로 이용 중이며 기본 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 가장형 평지로 아파트부지로 이용 중이고, 동남측 약 8미터 아스팔트포장도로를 통해 출입합니다.
- 규제. 일반상업지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래규모. 성보팰리스는 80세대이고 비교면적 거래는 12건이며, 최근 12개월 거래는 7건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.27. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 실제 매각기일까지 유효하게 반영되는지 원문으로 대조해야 합니다.
- 확약 적용 범위 확인. 해당 확약은 이 임차권에만 적용됩니다. 별도 임차인이 확인되면 그 임차인의 대항력과 인수 여부를 다시 분석해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 최저가 90,000,000원은 최근 12개월 평균 81,214,285원의 110.8%이며 최근 추세도 -4.5%입니다.
- 배당표와 인수액 구분. 배당상 임차보증금 부족액 32,020,000원과 매수인 실질 인수 0원을 혼동하지 않아야 합니다.
- 압류·세금 확인. 2023.07.18. 국 명의 압류가 있고 배당추정에는 당해세가 반영되지 않았으므로 세금 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서와 실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 가격은 별개다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 120,000,000원의 대항력 있는 임차권 때문에 최저가보다 인수액이 더 커질 수 있는 전형적인 구조입니다. 실제 배당모형도 32,020,000원의 부족분을 계산합니다. 그러나 2026.05.27. 확약에서 대항력을 포기하고 보증금을 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 본 사건의 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
그렇다고 신건 90,000,000원이 매력적인 가격이 되는 것은 아닙니다. 최근 12개월 평균은 81,214,285원, 최신 거래는 85,000,000원이고 최근 가격 추세는 -4.5%입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 110.8%로 최근 시세보다 높은 구간입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “임차보증금을 떠안는가”가 아니라, 확약으로 그 위험이 해소된 뒤에도 90,000,000원을 지불할 가격 근거가 있는가입니다.
