부산지방법원 2026타경10623. 부산진구 부암동 그린센트 7층 708호입니다. 감정평가상 공동주택(도시형 생활주택)으로 이용 중이며, 전용면적은 29.8897㎡입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 201,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

이 물건은 일반적인 근저당 실행 경매와 권리 구조가 다릅니다. 등기부상 말소기준은 2023.01.10. 전북은행 가압류이지만, 임차인 김은혜의 전입일은 2021.12.28., 확정일자는 2021.12.07.입니다. 따라서 임차인의 대항력과 우선변제권이 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차보증금은 173,000,000원으로, 확약이 없다면 매각대금에서 변제받지 못한 잔액의 인수 여부를 반드시 살펴야 하는 구조입니다.

그런데 매각물건명세서에는 주택도시보증공사로부터 제출된 확약서가 명시돼 있습니다. 공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 이 확약이 적용되는 보증금 173,000,000원은 매수인에게 실질적으로 승계되지 않는 것으로 분석합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권과 확약서

최초 소유권보존 당시 우리자산신탁 명의의 신탁등기가 있었고, 이후 아시아신탁 명의의 신탁등기도 설정됐으나 두 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 현재 소유자는 2021.12.28. 소유권을 취득한 김애경입니다.

말소기준권리는 2023.01.10. 전북은행 가압류 8,192,655원입니다. 이후 오케이캐피탈 가압류, 국민건강보험공단 압류, 토스뱅크 가압류, 부산진구 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2023년 오케이캐피탈이 신청했던 종전 강제경매개시결정은 이미 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 확약으로 잔존 보증금 인수 해소

실제 원임차인은 김은혜 1명입니다. 매각물건명세서에는 보증공사 관련 신고도 기재돼 있으나, 확약서에 주택도시보증공사가 김은혜의 보증금 권리를 양수한 사실이 나타납니다. 동일한 임차보증금 173,000,000원을 원임차인과 보증공사의 별개 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 8.6% 높은 신건

그린센트의 비교 대상은 전용 29.89㎡ 전후의 실거래입니다. 전체 거래 12건의 평균은 179,741,666원이지만, 다수 거래가 2021년에 집중되어 있어 현재 가격을 판단할 때 전체 평균만 사용하는 것은 적절하지 않습니다. 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선합니다.

최근 12개월 거래는 2025년 9월의 185,000,000원 한 건입니다. 따라서 최신 거래가와 최근 12개월 평균이 동일합니다. 신건 최저가 201,000,000원은 이 가격보다 16,000,000원 높으며, 최근 시세 대비 108.6%에 해당합니다.

최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 +3.2%로 나타나지만, 최근 표본이 1건뿐이므로 상승 흐름이 안정적으로 이어진다고 단정할 수 없습니다. 특히 과거 고가 거래인 195,000,000원을 현재 시세의 직접적인 기준으로 삼아서는 안 됩니다. 현시점 가격 메리트 판단에서는 최근 거래 185,000,000원을 우선하는 것이 타당합니다.

④ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)

신건 매각가를 기준으로 집행비용과 선순위 임차보증금을 우선 배당하는 단순 시뮬레이션입니다. 김은혜의 보증금과 이를 양수한 주택도시보증공사의 청구는 동일한 보증금에 관한 권리관계이므로, 별개 임차보증금으로 중복 배당하지 않는 것을 전제로 합니다.

주택도시보증공사의 신청채권 173,000,000원과 원임차인 김은혜의 보증금 173,000,000원은 동일한 보증금의 승계 관계로 보아 별도의 배당 재원 청구로 합산하지 않았습니다. 실제 배당명의 및 귀속은 채권양도 관계와 배당표 원본에 따릅니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수 위험의 분리

대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 확약이 없다면 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 매수인에게 승계되어 실질취득금액이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 따라서 유찰로 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 저렴한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.

다만 이번 사건에서는 주택도시보증공사의 명시적인 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환청구권 포기 확약이 제출됐습니다. 아래의 기존 인수 추정액은 확약이 없다면 발생할 수 있는 계산상 금액으로 구분하고, 확약 적용 후 해당 보증금의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.

확약 미적용 시 인수 추정은 회차별 집행비용 등을 반영한 계산상 금액입니다. 실제 배당 결과와 다를 수 있습니다. 확약 적용 시 실질 인수 0원은 해당 임차보증금에 한정하며 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 부산진구 부암동 소재 부암초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 중소규모 공동주택과 일부 상업·업무용 부동산이 혼재합니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통입니다. 동측은 왕복 6차선 도로, 북측은 약 8m 도로, 서측은 약 10m 도로에 각각 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 7층으로, 승강기 3대, 옥내소화전, 스프링클러 및 기계식 타워주차설비가 설치돼 있습니다. 개별 위생설비와 도시가스 개별난방 방식입니다.
• 용도·규제. 공동주택(도시형 생활주택)으로 이용 중이며 일반상업지역·방화지구·상대보호구역 등에 해당합니다. 가로구역별 최고높이 제한이 적용됩니다.
• 토지. 감정평가상 부정형 평지의 공동주택 부지입니다. 공시지가는 5,616,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 133세대 규모의 전용 29.89㎡ 전후 소형 주거시설입니다. 전체 실거래 12건 중 최근 12개월 거래는 1건으로, 가격 판단 시 거래 표본이 충분하지 않다는 점을 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.09.01.자 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용을 확인해야 합니다.
• 채권 승계 대조. 원임차인 김은혜와 주택도시보증공사의 권리가 동일한 보증금 173,000,000원에 관한 것인지 최종 명세서 및 배당 관계를 대조해야 합니다.
• 별도 점유자 조사. 확약은 해당 보증금에만 적용됩니다. 독립적인 임대차 또는 확약 밖 권리자가 존재하는지 현황조사와 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 최근 거래가 185,000,000원에 비해 현재 최저가 201,000,000원이 높습니다. 전체 과거 거래 평균만 근거로 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
• 시세 표본 검증. 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로 같은 면적대의 추가 거래와 개별 호실의 층·향·관리 상태를 확인해야 합니다.
• 기계식 주차장 점검. 타워주차 방식의 이용 가능 차량, 주차 여건 및 관리 상태를 확인할 필요가 있습니다.
• 관리비·명도 확인. 공용부분 관리비 체납 가능성과 실제 점유자에 대한 인도·명도 절차를 별도로 점검해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 확약서, 현황조사서 및 배당 관계를 최종 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 권리는 풀렸지만, 가격은 아직 높다”

이 사건의 핵심은 선순위 임차인 김은혜의 보증금 173,000,000원입니다. 전입일과 확정일자가 말소기준권리보다 앞서기 때문에 원래는 배당 부족액의 승계 여부가 매우 중요한 물건입니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하면서 해당 보증금에 대한 매수인 실질 인수액은 0원으로 분석됩니다.

반면 현재 신건 최저가 201,000,000원은 최근 거래 185,000,000원을 웃돕니다. 최근 거래 표본도 1건에 불과해 높은 가격을 정당화할 만한 충분한 실거래 근거가 확인되지는 않습니다. 권리 측면에서는 확약으로 주요 위험이 해소됐지만, 가격 측면에서는 신건의 시세 메리트가 부족합니다. 확약서 원본과 최종 매각조건을 확인하고, 유찰에 따른 가격 변화 및 추가 실거래를 함께 검토하는 것이 이 사건의 핵심입니다.