전주지방법원 2025타경21448. 익산 송학동 송학크레지움캐슬 103동 7층 704호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 소유자는 호림주택주식회사이고, 등기상 말소기준은 2022.10.18. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 임차권자 김수호의 점유개시는 2022.11.02., 주민등록일과 확정일자는 2022.11.08.로 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 김수호 임차권은 대항력 없음으로 정리돼 있고, 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다.
이 사건에서 핵심은 임차보증금 247,500,000원을 낙찰자가 떠안느냐가 아닙니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 명시되어 있고, 예상 인수액도 0원입니다. 오히려 입찰 판단을 좌우하는 것은 감정가 311,000,000원과 최근 실거래 시세의 차이입니다. 최근 12개월 평균은 222,444,444원, 최신 거래는 215,000,000원이라 현재 신건 최저가는 두 기준 모두를 크게 웃돕니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21448 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 7층704호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9502㎡ · 27층 내 7층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 311,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 247,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 인수는 0원
말소기준은 2022.10.18. 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 근저당권 변경으로 채권최고액 120,000,000원 및 공동담보 해제가 등기돼 있으며, 이후 2023.12.19. 장종수 근저당권, 2024.10.21. 김수호 주택임차권, 2025.10.15. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 김수호의 전입신고일은 2022.11.08.로 말소기준권리 이후이므로 대항력 없음입니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항 없음입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김수호 | 전유부분 건물의 전부 · 주거 (임차권등기) | 2022.11.08 | 2022.11.08 | 247,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 보증기관 승계 없음 |
김수호는 2024.10.21. 배당요구가 접수돼 있습니다. 전입신고가 말소기준권리 이후여서 대항력은 없습니다.
② 시세 비교 — 신건 3.11억은 최근 시세보다 높다
송학크레지움캐슬은 294세대, 2022.09.29. 준공 단지입니다. 대상 면적은 84.9502㎡이고, 최근 12개월 동일 면적 실거래는 9건입니다. 평균 거래금액은 222,444,444원, 최저 210,000,000원, 최고 255,000,000원이며 최신 거래는 2026.09. 215,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.95㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2026.09 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 평균 | 84.95㎡ | 9건 | 222,444,444원 |
현재 최저매각가 311,000,000원은 최근 12개월 평균 222,444,444원의 139.8%입니다. 최신 거래 215,000,000원보다도 높고, 최근 실거래 최고 255,000,000원보다도 높은 가격입니다. 따라서 권리가 정리돼 있다는 이유만으로 현재 회차를 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 311,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,154,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 305,846,000원 |
| 2. 근저당 · 장종수 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 247,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,154,000원을 제외한 305,846,000원이 우리은행 근저당에 배당되고, 장종수 근저당과 주택도시보증공사 청구에는 배당이 없는 계산입니다. 총 미배당액은 37,221,654,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 가격·미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 311,000,000원 | 305,846,000원 | 37,221,654,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 248,800,000원 | 244,516,800원 | 37,282,983,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 199,040,000원 | 195,453,440원 | 37,332,046,560원 | 0원 |
유찰되어 매각가격이 내려가더라도 이 사건의 예상 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 따라서 회차가 진행될수록 실질취득가가 보증금에 고정되는 대항력 임차인 인수형이 아니라, 매각가격 자체가 가격 경쟁력을 결정하는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 건물의 7층이며, 위생·급배수·소방·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측 약 25미터 도로와 서·남·북측 약 6~8미터 도로에 각각 접하고, 동측 도로를 통해 주출입합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 468,200원/㎡입니다. 위반건축물은 없습니다.
- 단지. 송학크레지움캐슬은 294세대, 2022.09.29. 준공 단지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 확인. 현재 최저가 311,000,000원은 최근 12개월 평균 222,444,444원의 139.8%입니다.
- 최신 거래 확인. 2026.09. 동일 면적 거래는 215,000,000원입니다. 현재 최저가는 최신 거래보다 높습니다.
- 임차권 확인. 김수호의 전입일 2022.11.08.은 말소기준권리 2022.10.18. 이후로 대항력이 없습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구에 민간임대주택등기가 있으나, 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
- 배당 부족 확인. 현재 회차에서도 후순위 채권에 큰 미배당이 발생하지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건은 임차보증금 247,500,000원이 보이지만, 임차인의 전입일이 말소기준권리 뒤이고 매각물건명세서도 인수권리 해당사항 없음으로 정리돼 있어 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 구조만 보면 인수 부담이 남는 사건은 아닙니다.
다만 신건 최저가 311,000,000원은 동일 면적 최근 12개월 평균 222,444,444원의 139.8%이고, 최신 거래 215,000,000원과 최근 실거래 최고 255,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 위험이 아니라 현재 가격이 최근 시장가격과 얼마나 괴리돼 있는지입니다. 단지 평균 유찰 횟수는 1.4회이며, 유찰 시에도 예상 인수액은 0원으로 유지됩니다.
