부산지방법원 2026타경10624. 부산진구 개금동 동양캐슬 13층 1302호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 최지아이며, 2014.01.02 매매를 원인으로 2014.01.22 소유권을 취득했고 등기부에는 거래가액 95,000,000원이 기재되어 있습니다. 본건의 말소기준은 2023.04.18 국 압류이며, 이후 가압류·압류·경매개시결정과 2025년 등기된 임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 단순히 “후순위 임차권이니 끝”으로 보면 안 됩니다. 임차권등기 내용에는 오원환의 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자가 모두 2020.11.05로 기재돼 있어, 말소기준권리보다 앞선 임대차관계가 존재합니다. 이 때문에 원래라면 대항력과 잔존 보증금 인수 여부가 핵심 검토 대상이지만, 주택도시보증공사가 2026.09.01 제출한 확약서가 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의를 명시해 해당 임차인에 관한 매수인 인수 위험을 제거한 것이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10624 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 523-75 동양캐슬 13층 1302호 · 도로명 부산광역시 부산진구 복지로 25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트구조 14층 건물 내 13층 1302호 |
| 소유자 | 최지아 · 2014.01.22 소유권이전 · 거래가액 95,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 85,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 말소기준권리 | 2023.04.18 갑구 3번 압류 · 국(수영세무서장) |
① 권리 흐름 — 임차보증금 85,000,000원, 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·양도 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오원환 | 85,000,000원 | 포기 확약 | 우선변제권만 주장 | 주택도시보증공사 양도전: 임차인 오원환 | 실질 0원 |
※ 확약이 없고 대항력이 유지된다는 가정에서는 임차보증금 85,000,000원이 인수 판단의 기준 금액이 됩니다. 본건은 2026.09.01 확약이 해당 임차인에게 적용되므로 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
말소기준인 2023.04.18 압류 뒤에는 전승주의 70,000,000원 가압류, 부산진구·사상구·국·중구·부산광역시 등의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 오원환의 임차권등기가 이어집니다. 등기상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 세금 압류 중 당해세가 있다면 배당에서 먼저 차감될 수 있어, 후순위 채권자의 실제 배당액은 현재 예상표보다 줄어들 수 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균, 최신 거래가, 가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가이자 현재 최저가인 85,000,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판정할 수 없습니다. 권리 인수가 0원이라는 사실과 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,930,000원 |
| 2. 가압류 · 전승주 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 85,000,000원 | 13,070,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 155,000,000원, 채권자 예상 배당은 83,070,000원, 미배당은 71,930,000원입니다. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세가 있으면 우선 차감될 수 있어 실제 배당 순서와 금액은 변동될 수 있습니다. 매수인 인수는 확약 반영 후 0원입니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 확약 적용 시 매수인 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 85,000,000원 | 83,070,000원 | 71,930,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 68,000,000원 | 66,376,000원 | 88,624,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 54,400,000원 | 53,020,800원 | 101,979,200원 | 0원 |
유찰될수록 신청채권자 주택도시보증공사의 배당은 줄어듭니다. 현재 회차에서는 13,070,000원을 배당받는 것으로 계산되지만, 1회·2회 유찰 시 시나리오에서는 신청채권자 배당이 0원입니다. 그럼에도 2026.09.01 확약의 내용대로라면 전액 변제 여부와 무관하게 매수인에게 잔존 임대차보증금을 청구하지 않으며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 아파트가 아닌 오피스텔 기준으로 접근해야 합니다.
- 입지. 부산광역시 부산진구 개금동, 부산도시철도 2호선 개금역 남측 인근이며 주변은 근린생활시설·공동주택·오피스텔·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 개금역이 있어 대중교통 여건은 감정평가상 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 13층 1302호이며 승강기·소화전·공동현관문·가스난방·주차파킹설비 등이 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 20m, 동측으로 폭 5~6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지이용상황은 업무용, 지형은 완경사·부정형, 도로접면은 중로각지입니다. 공시지가는 3,456,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 2026.09.01 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 실제 매각기일까지 유지되는지 원본으로 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 실제 배당 구조를 판단할 수 있습니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약상 임차권등기 말소에 동의했으므로 낙찰 후 실제 말소에 필요한 절차와 서류를 확인하세요.
- 가격 별도 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 최저가 85,000,000원을 시세보다 싸다고 전제하지 말고 별도 거래사례 확인이 필요합니다.
- 오피스텔 기준 검토. 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 아파트와 동일한 환금성·수요를 전제하지 않는 것이 좋습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문과 실제 점유관계를 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — “보증금 85,000,000원”보다 중요한 것은 2026.09.01 확약
이 사건의 표면만 보면 말소기준보다 앞선 2020.11.05 임대차관계와 85,000,000원의 임차보증금이 가장 큰 위험처럼 보입니다. 실제로 임차권등기에는 계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자가 모두 2020.11.05로 기재돼 있습니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.09.01 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 자료를 기준으로는 해당 임차인 인수액은 0원입니다.
따라서 권리분석의 중심은 “보증금 85,000,000원을 떠안느냐”에서 확약서의 유효성 재확인, 세금 압류 7건의 당해세 여부, 그리고 가격 검증으로 이동합니다. 현재 최저가는 85,000,000원이지만 실거래 비교 자료가 없으므로 가격 메리트까지 확인됐다고 볼 수는 없습니다. 권리는 확약으로 크게 정리됐지만, 배당과 가격은 따로 확인해야 하는 사건입니다.
