전주지방법원 2025타경21449. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 103동 902호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 소유자는 호림주택주식회사이며, 주택도시보증공사가 청구금액 247,500,000원으로 강제경매를 신청한 사건입니다. 등기부에는 우리은행의 선순위 공동담보 근저당과 후순위 가압류·근저당, 오금옥의 임차권등기가 확인됩니다.

권리분석에서 가장 중요한 부분은 임차인입니다. 오금옥의 임대차계약일은 2022.08.31이지만, 실제 전입신고와 점유개시일은 모두 2022.11.09입니다. 반면 말소기준인 우리은행 근저당은 2022.10.18에 설정됐습니다. 따라서 계약일이 먼저라는 이유만으로 선순위 임차인이 되는 것은 아니며, 제공된 권리관계상 해당 임차인은 대항력이 없는 후순위 임차인입니다.

다만 권리 인수 여부와 경제적 가치는 구별해야 합니다. 현재 최저가 3.11억은 최근 실거래 평균 2.22억을 크게 웃돌고, 동일 단지의 2026년 8월 9층 거래는 2.10억이었습니다. 신건 가격 자체에 대한 검토가 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸 예정

말소기준은 2022.10.18 설정된 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 이후 발생한 김영실의 가압류, 운강의 후순위 근저당, 오금옥의 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.475억, 그러나 대항력 없음

실제 확인되는 임차인은 오금옥 1명입니다. 임차권등기가 존재하지만 전입일과 점유개시일이 말소기준 근저당 설정일보다 늦습니다. 임차보증금은 247,500,000원이며, 확정일자도 2022.11.09로 말소기준일 이후입니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 평균보다 39.8% 높은 신건

송학크레지움캐슬은 294세대, 2022년 준공 아파트입니다. 전용 84.95㎡ 동일 면적의 최근 실거래 9건을 기준으로 비교합니다. 최근 12개월 평균은 222,444,444원이며, 최신 거래가인 2026년 9월 거래는 215,000,000원입니다.

최근 거래 범위는 210,000,000원~255,000,000원입니다. 신건 최저가 311,000,000원은 최근 평균보다 88,555,556원 높고, 최신 거래가 215,000,000원보다도 96,000,000원 높습니다.

특히 본건과 동일한 9층의 2026년 8월 거래가 210,000,000원이라는 점도 눈여겨볼 필요가 있습니다. 개별 세대의 향과 내부 상태 차이는 별도 확인해야 하지만, 현재 최저가가 실제 거래가격 범위와 상당히 동떨어져 있다는 사실은 분명합니다.

④ 회차별 가격과 예상 미배당

제시된 회차별 매각가격은 현재 311,000,000원, 1회 유찰 시 248,800,000원, 2회 유찰 시 199,040,000원입니다. 각 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

미배당액에는 우리은행의 최초 공동담보 근저당 채권최고액 35,280,000,000원을 반영한 추정값이 포함되어 있습니다. 이 금액 전체가 해당 호실만의 확정 채무라는 의미는 아닙니다. 변경등기와 실제 채권액 확인 전까지 추정치로 취급해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 311,000,000원 가정)

신건 매각가 311,000,000원을 가정하면 집행비용 5,154,000원을 제외한 305,846,000원이 선순위 우리은행 근저당에 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 가압류와 근저당 및 신청채권자인 주택도시보증공사의 예상배당액은 0원입니다.

신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 247,500,000원은 이 추정 배당표에서 충족되지 않습니다. 다만 신청채권자의 미회수액과 낙찰자가 인수해야 할 금액은 서로 다른 개념입니다. 제시된 매수인 인수액은 0원입니다.

위 배당표는 공동담보 근저당의 최초 채권최고액을 반영한 자동 추정입니다. 우리은행의 근저당 변경등기, 실제 피담보채무, 채권승계 및 배당요구 관계에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 당해세와 최우선변제는 별도 반영되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 익산시 송학동 장신사거리 남측 인근에 소재합니다. 주변에는 아파트단지와 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 승강장이 있습니다. 동측 출입구를 통해 차량 진·출입이 가능하며, 감정평가상 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 9층입니다. 기본 위생설비와 난방·급배수·화재경보·소화전·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 사다리형의 아파트 부지이며, 토지면적은 13,962.1㎡입니다. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
• 도로 및 규제. 대로3류·소로3류 저촉, 소로2류 접합 사항이 있으며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 환금성. 294세대 아파트로 최근 동일 면적 거래 9건이 확인됩니다. 다만 거래가격은 210,000,000원~255,000,000원에 형성되어 있으며, 현재 신건 최저가 311,000,000원과는 상당한 차이가 있습니다.
• 민간임대주택등기. 임대의무기간 및 임대료 증액기준에 관한 등기가 확인됩니다. 일반적인 후순위 담보권과 별개로 임대사업자 등록 및 매각 후 행정적 처리 사항을 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 현재 신건 가격. 최저가 311,000,000원은 최근 실거래 평균의 139.8%입니다. 감정가 자체보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선하여 응찰가격을 검토해야 합니다.
• 회차별 시세 비교. 1회 유찰 가정가 248,800,000원도 최근 평균과 최신 거래보다 높습니다. 2회 유찰 가정가 199,040,000원은 두 가격 아래이지만, 실제 낙찰가격은 별도로 판단해야 합니다.
• 우리은행 공동담보 확인. 최초 채권최고액 35,280,000,000원과 변경등기의 120,000,000원·공동담보 해제 내용을 함께 확인하세요. 최초 공동담보 총액을 해당 호실에 그대로 적용하지 않도록 주의해야 합니다.
• 임차인 및 명도. 오금옥의 임차권등기, 전입일, 배당요구 및 실제 점유 상태를 최신 현황조사서와 매각물건명세서로 대조하세요. 임차보증금 인수액이 0원이라도 인도·명도 절차는 별도로 검토해야 합니다.
• 보증기관 청구 관계. 주택도시보증공사의 청구액과 임차보증금이 동일합니다. 채권승계 및 배당 관계를 확인하고 동일 보증금을 중복 계산하지 마세요.
• 민간임대주택 등록. 민간임대주택등기의 존속 여부와 임대의무기간, 경매 매각에 따른 등록 및 행정처리 사항을 관계기관에 확인하세요.
• 관리비 및 실물 상태. 공용부분 관리비 체납, 내부 수리 상태, 누수, 설비 상태 등을 현장과 관리사무소를 통해 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 공동담보목록, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 확인하세요.

맺으며 — “보증금 인수는 없지만, 가격은 최근 시세보다 높다”

이 사건의 핵심은 권리와 가격을 분리해서 판단하는 것입니다. 임차인 오금옥의 보증금은 247,500,000원이지만 전입일이 말소기준권리 이후라 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다. 권리 인수 측면에서는 유리한 구조입니다.

그러나 감정가이자 신건 최저가인 311,000,000원은 최근 실거래 평균 222,444,444원의 139.8%입니다. 최신 거래 215,000,000원과 동일 층 거래 210,000,000원을 고려하면 현재 가격은 최근 거래 수준을 크게 웃돕니다.

1회 유찰한 248,800,000원도 최근 평균보다 높으며, 2회 유찰 가정가 199,040,000원부터 최근 실거래 대비 가격 차이가 생깁니다. 따라서 신건 가격의 메리트는 낮고, 유찰에 따른 가격 조정과 최신 시세 확인이 중요한 물건입니다. 여기에 우리은행 근저당의 변경등기와 민간임대주택등기의 매각 후 처리까지 확인해야 권리분석을 마무리할 수 있습니다.