부산지방법원 2026타경10625. 전포동 소재 동우 오필리아 6층 602호로, 감정평가상 아파트(도시형생활주택)입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 201,000,000원이며 현재 신건입니다. 소유자는 문경애와 이가은으로, 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다.

이 사건에서 가장 먼저 살펴볼 부분은 등기부에 남아 있는 임차권입니다. 김소정의 전입일은 2022.12.09., 확정일자는 2022.11.16.으로, 말소기준인 2024.01.31. 웰컴저축은행 가압류보다 앞섭니다. 일반적인 대항력 있는 임차보증금이라면 낙찰대금에서 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 승계될 수 있습니다.

그러나 이 물건은 중요한 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 임차인 김소정으로부터 승계한 보증금에 대해 대항력을 포기하고, 배당으로 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔액을 청구하지 않겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 일반적인 보증금 인수형 경매와 동일하게 취득비용을 계산해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

말소기준권리는 2024.01.31. 접수된 웰컴저축은행주식회사의 이가은 지분 가압류입니다. 청구금액은 872,108,361원입니다. 이후 사하구 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

과거 설정됐던 임화영의 전세권 180,000,000원은 2019.01.17. 해지로 말소됐으며, 대명에스씨엠 명의의 지분별 근저당권도 2022.11.10. 말소됐습니다. 이들 과거 권리를 현재의 매수인 인수채무로 더하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.8억, 승계 및 확약 확인

확인되는 원 임차인은 김소정 1명입니다. 명세서에는 별도로 '공사'라는 기재도 있으나, 김소정과 전입일·확정일자가 동일하고 보증금은 0원으로 기재되어 있습니다. 주택도시보증공사의 확약서에는 양도 전 임차인이 김소정이라고 명시되어 있으므로, 이를 별개의 180,000,000원 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 다만 별도 표기가 독립적인 점유관계까지 의미하는지는 원본 대조가 필요합니다.

③ 배당 및 회차별 실질취득 분석

현재 최저매각가인 201,000,000원에 매각된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용 3,614,000원을 공제하고 임차보증금 상당액 180,000,000원을 배당한 뒤, 웰컴저축은행 가압류에 17,386,000원이 배당되는 계산입니다.

위 표는 제공된 배당 추정액을 표시한 것입니다. 김소정 원 임차보증금과 주택도시보증공사의 승계채권은 별개의 보증금 2건으로 합산할 대상이 아닙니다. 실제 배당수령인과 권리순위는 채권양도 및 배당관계 원본에 따라 확인해야 합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 보증금 인수의 차이

대항력 있는 임차보증금에 확약이 없었다면 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 배당 부족분이 증가하고, 낙찰자가 실질적으로 부담하는 총취득금액은 보증금 수준으로 수렴할 수 있습니다. 그러나 이 사건은 해당 보증금에 대한 인수 포기 확약이 제출되어 있으므로, 일반적인 인수 시나리오와 확약 적용 후의 실질취득을 반드시 분리해서 보아야 합니다.

확약 미반영 인수액은 일반적인 대항력 승계 상황을 가정한 배당 시뮬레이션 수치입니다. 실제 확약이 적용되는 보증금의 매수인 실질 인수액으로 사용하지 않습니다. 확약 밖 독립 임대차가 확인되는 경우에는 별도 계산이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산진구 전포동 소재 성전초등학교 북측 인근입니다. 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 부전역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2017.07.21. 사용승인된 20세대 규모의 도시형생활주택입니다. 승강기·공동현관기·주차장설비·도시가스 난방설비 등이 확인됩니다.
• 도로. 남동측 및 북동측에 폭 약 6m 내외의 도로가 소재합니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등에 포함됩니다. 공시지가는 3,518,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며 감정요항표상 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
• 환금성. 20세대 규모의 소규모 공동주택으로, 대단지 아파트와 동일한 거래 유동성을 전제하기는 어렵습니다. 확인 가능한 단지 경매 평균 유찰 횟수는 0.8회이나 동일 면적 실거래 비교자료가 확보되지 않아 가격 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.09.01. 제출된 주택도시보증공사의 확약서에서 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제로 기재되어 있는지 재확인하세요.
• 승계관계 대조. 김소정의 임대차와 공사 명의의 별도 기재가 동일한 보증금에 관한 것인지, 채권양도 범위 및 현재 권리자를 매각물건명세서 원본으로 대조하세요. 별도의 보증금으로 중복 합산하지 마세요.
• 점유 및 명도. 임차권등기와 별개로 현재 실제 점유자를 확인하고, 확약서에 따른 임차권등기 말소 및 인도 절차를 점검하세요.
• 매각 지분 범위. 말소기준 가압류는 이가은의 지분을 대상으로 설정됐습니다. 실제 매각 대상이 두 공유자의 소유권 전부인지 매각목록에서 확인하세요.
• 시세 확인. 동우오필리아 602호와 면적·층·이용상태가 유사한 최근 거래를 별도로 대조하세요. 확인되지 않은 전체 평균이나 다른 평형 가격으로 할인율을 산정하지 마세요.
• 미납 관리비. 공용부분 관리비 체납 여부 및 관리주체를 확인하고, 매수인이 부담할 수 있는 금액을 별도로 조사하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 채권승계 관련 서류 및 매각공고를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “확약으로 인수는 해소, 가격 검증은 별개”

부산 동우오필리아 602호는 선순위 임차권이 존재한다는 사실만으로 위험성을 평가하면 중요한 내용을 놓치게 됩니다. 원 임차인 김소정의 보증금은 180,000,000원이지만, 주택도시보증공사가 제출한 확약으로 해당 보증금의 매수인 인수는 실질 0원으로 정리됩니다.

다만 공사 명의의 기재가 동일 임대차의 승계 표시인지 확인하고, 확약이 미치는 권리 범위를 정확하게 특정해야 합니다. 확인되지 않은 별도 임대차에까지 확약의 효력이 미친다고 가정할 수는 없습니다.

가격에서도 신중한 판단이 필요합니다. 신건 최저가 201,000,000원을 비교할 만한 동일 면적의 최근 실거래가격이 확인되지 않아 할인 여부를 판단할 근거가 부족합니다. 주된 보증금 인수위험의 해소는 긍정적이지만, 승계관계 원본 대조와 시세 확인을 마치기 전에는 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 권리는 확약 확인이 핵심이고, 가격은 추가 검증이 핵심인 물건입니다.