전주지방법원 2025타경21450. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 103동 9층 903호로, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2022.10.18. 설정된 주식회사우리은행 근저당입니다. 이후 장종수 근저당, 김영실 가압류, 조준식의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후에 위치합니다. 특히 임차권자 조준식은 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2022.11.11.로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
따라서 이 사건은 임차보증금 247,500,000원이 존재하더라도 그 금액을 낙찰자가 인수하는 구조가 아닙니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원입니다. 다만 권리가 정리된다는 사실과 가격이 적정하다는 것은 별개의 문제입니다. 현재 신건 최저가 313,000,000원은 최근 12개월 평균 222,444,444원과 최신 거래 215,000,000원을 크게 웃돕니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21450 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 9층903호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 84.9501㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 9층 903호 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 313,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 247,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차권, 인수는 0원
말소기준은 2022.10.18. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 등기부에는 같은 날 민간임대주택등기도 존재합니다. 이후 2023.12.19. 장종수 근저당, 2023.12.27. 김영실 가압류, 2024.11.22. 조준식 주택임차권, 2025.10.15. 주택도시보증공사 강제경매개시결정이 이어집니다. 데이터상 매각으로 소멸하는 후순위 권리들과 별도로, 매각물건명세서는 인수권리 해당사항 없음으로 명시되어 있습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유범위 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조준식 | 전유부분 건물의 전부 | 247,500,000원 | 2022.11.11 | 2022.11.11 | 대항력 없음 배당요구 |
② 시세 비교 — 신건 313,000,000원은 최근 시세의 140.7%
송학크레지움캐슬 동일 평형 전용 84.95㎡의 최근 거래 9건입니다. 최근 12개월 평균은 222,444,444원, 최신 거래는 2026.09의 215,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.95㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2026.09 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 평균 | 84.95㎡ | 9건 | 222,444,444원 |
실거래 범위는 210,000,000원~255,000,000원이고 최근 12개월 평균은 222,444,444원입니다. 현재 최저매각가 313,000,000원은 최근 평균의 140.7%로, 최신 거래 215,000,000원뿐 아니라 최근 거래 최고액 255,000,000원도 웃돕니다. 따라서 신건 가격을 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 313,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,182,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 307,818,000원 |
| 3. 근저당 · 장종수 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 247,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
313,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 5,182,000원을 제외한 307,818,000원이 선순위 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 권리자는 배당받지 못하는 구조입니다. 총 채권 미배당액은 38,094,873,256원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 대중교통시설이 위치해 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 건물의 9층이며, 위생·급배수·난방·소화전·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 동측 2차선 도로를 통해 출입하며, 토지는 사다리형 평지의 아파트부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 대로3류·소로3류 저촉 및 소로2류 접합, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 단지. 송학크레지움캐슬 294세대, 2022.09.29 준공이며 동일 평형 최근 거래는 9건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 313,000,000원은 최근 12개월 평균 222,444,444원의 140.7%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격까지 유리하다고 해석하면 안 됩니다.
- 유찰 회차 비교. 1회 유찰 시 250,400,000원, 2회 유찰 시 200,320,000원입니다. 최근 평균과 함께 비교해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 조준식의 전입·점유일 2022.11.11.과 말소기준권리 2022.10.18.의 선후를 등기부·매각물건명세서 원본으로 재확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에는 2022.10.18. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 전 최신 등기와 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 배당 변동요인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 가격 원본 대조. 최근 실거래는 같은 면적 표본이며 층·상태 등 개별 조건 차이를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”
이 사건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2022.10.18. 우리은행 근저당이고, 조준식의 전입·점유는 2022.11.11.로 후순위입니다. 명세서상 인수권리도 해당사항 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 신건 최저가 313,000,000원은 최근 12개월 평균 222,444,444원의 140.7%이고 최신 거래 215,000,000원보다도 높습니다. 현재 회차에서는 권리 리스크보다 가격 리스크가 훨씬 두드러지는 사건입니다. 1회 유찰 가격 250,400,000원도 최근 평균보다 높고, 2회 유찰 가격 200,320,000원에서야 최근 평균 아래로 내려갑니다.
