부산지방법원 2026타경10626. 부산 동구 좌천동 렉슬디 5층 503호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “선순위 임차권 인수형”이 아니라, 선순위 임차권에 대한 확약서가 제출된 뒤에도 다른 임차 관련 위험이 남아 있는 구조라는 점입니다. 김환협은 2021.04.22 전입·점유·확정일자를 갖추고 2025.04.30 임차권등기를 마쳤으며 보증금은 200,000,000원입니다. 2026.04.16 강제경매개시결정보다 앞선 권리라 원칙적으로 매수인 인수 문제가 생기지만, 주택도시보증공사가 2026.09.01 제출한 확약으로 김환협 관련 대항력과 잔존 보증금 반환청구는 실질적으로 정리됩니다.
그러나 확약은 그 임차인에게만 적용됩니다. 오준환은 2025.11.05 전입 기재가 있고 배당요구는 2026.06.10 접수됐지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이를 곧바로 “대항력 있음”이라고 단정해서는 안 되며, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 보아야 합니다. 별도로 ‘공사’ 명의의 임차 관련 기재도 있어, 김환협 확약만으로 전체 임차관계가 완전히 정리됐다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10626 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동구 좌천동 705-1 렉슬디 5층 503호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 대상면적 71.93㎡ · 철근콘크리트구조 9층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 미림건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 169,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 김환협은 확약으로 정리, 나머지는 확인 필요
등기상 가장 중요한 선순위 권리는 을구 1번 김환협의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2021.04.06, 주민등록·점유개시·확정일자 2021.04.22, 보증금 200,000,000원으로 2026.04.16 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 제공된 배당계산에서는 매각가 169,000,000원 기준 165,834,000원을 배당받고 34,166,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
| 임차 관련 명의 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김환협 | 2021.04.22 | 2021.04.22 | 200,000,000원 | 2025.04.30 | 원래 有 → 확약 포기 | 행사 | 실질 0원* |
| 오준환 | 2025.11.05 | 미상 | 미상 | 2026.06.10 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 · 미상 |
| 공사 | 2021.04.22 | 2021.04.22 | 0원 기재 | 2026.06.11 | 관계 확인 필요 | 기재 있음 | 미상 |
* 배당계산상 김환협 미배당액은 34,166,000원이지만, 2026.09.01 확약서의 대항력·잔존 보증금청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의에 따라 김환협 관련 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 ‘확정 할인’은 아니다
렉슬D의 제공 실거래 표본은 2건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 173,000,000원이고, 현재 최저가 169,000,000원은 그 97.7%입니다. 최근 거래와 그 이전 거래의 추세는 +1.8%로 하락 추세가 아닙니다. 전체 평균 171,500,000원보다도 최저가가 낮지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균·최신 거래를 우선하는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 70.44㎡ | 8 | 173,000,000원 |
| 2023.09 | 70.44㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 173,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 171,500,000원 |
현재 최저가 169,000,000원 자체만 보면 최근 12개월 평균·최신 거래 173,000,000원보다 낮습니다. 그러나 이 사건의 실질취득가는 단순히 169,000,000원으로 끝난다고 확정할 수 없습니다. 김환협 관련 인수는 확약으로 0원이지만, 확약 밖 임차관계의 인수액이 미상이기 때문입니다. 따라서 가격 메리트 판단은 “169,000,000원 대 173,000,000원” 비교에서 끝내지 말고, 미상 임차관계가 정리된 뒤 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,166,000원 |
| 1. 임차인 김환협 보증금 | 200,000,000원 | 165,834,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공 배당계산 자체는 김환협 미배당액 34,166,000원을 매수인 인수로 계산합니다. 그러나 2026.09.01 확약을 반영하면 김환협 관련 실질 인수는 0원입니다. 아래 배당 도넛은 제공된 배당계산 수치 자체를 표시하며, 확약의 효과는 별도로 해석해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 공동주택(다세대주택) 및 업무시설 건부지로 이용 중인 토지에 위치합니다.
- 입지. 부산광역시 동구 좌천동 데레사여자고등학교 남서측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도1호선 좌천역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물의 5층 503호로, 급·배수·위생·화재탐지·소화전·승강기·공동현관관리기·도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 정비구역·절대보호구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등 토지이용 제한이 확인됩니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. 렉슬D는 9세대이며 제공 실거래는 2건입니다. 거래 표본이 얇아 가격 산정과 재매각 시 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.09.01 제출 확약서의 대상이 김환협 관련 임차보증금·대항력·임차권등기 말소에 정확히 한정돼 있는지 원문을 대조하세요.
- 오준환 보증금 확인. 2025.11.05 전입 및 2026.06.10 배당요구가 있으나 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 이 금액이 실질취득가를 바꿀 수 있습니다.
- ‘공사’ 명의 관계 확인. 2021.04.22 전입·확정일자, 2026.06.11 배당요구 기재가 있으나 보증금 관계가 명확하지 않습니다. 김환협 확약과 동일 권리라고 임의로 합산·소거하면 안 됩니다.
- 가격 판단 기준. 최근 12개월 평균·최신 거래는 173,000,000원, 현재 최저가는 169,000,000원으로 97.7%입니다. 확약 밖 인수액이 확인되기 전에는 이 차이를 확정적인 할인으로 보지 마세요.
- 소규모 단지 환금성. 9세대, 제공 실거래 2건으로 표본이 적습니다. 향후 매도 시 거래 속도와 가격 편차를 보수적으로 가정할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 전체 인수가 확정된 것은 아니다”
이 사건에서 가장 큰 숫자는 김환협의 보증금 200,000,000원입니다. 제공 배당계산만 보면 현재 회차에서도 34,166,000원을 매수인이 인수하는 선순위 임차권 구조이지만, 2026.09.01 확약으로 대항력과 잔존 보증금 반환청구권이 포기되고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 김환협 관련 실질 인수는 0원입니다.
문제는 그 다음입니다. 오준환은 전입·배당요구가 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, ‘공사’ 명의의 별도 임차 관련 기재도 존재합니다. 확약은 김환협에게만 적용되므로 이 부분은 여전히 미상 인수위험입니다. 가격 역시 최근 12개월 평균·최신 거래 173,000,000원 대비 최저가가 97.7%로 약간 낮을 뿐입니다. 따라서 이 물건은 “김환협 인수 해소”와 “전체 임차관계 정리”를 구분해서 보는 것이 핵심이며, 확약 밖 임차관계가 정리되기 전에는 최저가만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
