전주지방법원 2025타경21455. 익산시 부송동 부송우남아파트 103동 12층 1211호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현 등기상 소유자는 유한회사체이스코리아이고, 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2024.10.11. 주식회사 한국투자저축은행의 가압류 800,000,000원입니다. 이후 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정, 북전주세무서장의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 한국토지주택공사 명의의 임차권입니다. 임차보증금은 75,000,000원, 전입·점유개시는 2022.06.30., 확정일자는 2022.06.17.로 가압류보다 앞서 원래는 대항력과 우선변제권을 함께 갖춘 형태입니다. 그러나 신청채권자 서울보증보험 주식회사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됐습니다. 따라서 이 신고 건에 대해서는 룰상 미배당액이 발생하더라도 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21455 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 부송동 216-2 부송우남아파트 103동 12층1211호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 60.0㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 중 12층 |
| 소유자 | 유한회사체이스코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 78,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 77,338,355원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 확약 반영 시 실질 인수 0원
| 신고 주체 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 75,000,000원 | 원래 있음 확약으로 포기 | 행사 | 보증기관 신고 |
한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고로 분류되어 보증금 75,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 이 신고를 기준으로 보면 실제 임차인은 0명이며, 확약은 해당 신고 건에 적용됩니다. 매각물건명세서에도 별도로 매수인이 인수할 권리는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 시세 비교 — 78,000,000원은 최근 평균보다 높다
부송우남 동일 평형의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 75,375,000원입니다. 신건 최저가 78,000,000원은 최근 평균의 103.5%이고, 가장 최근 2026.09 거래 77,500,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차를 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 60.0㎡ | 19 | 77,500,000원 |
| 2026.09 | 60.0㎡ | 17 | 85,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 16 | 84,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 12 | 80,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 2 | 89,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 9 | 68,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 2 | 65,000,000원 |
| 2026.05 | 60.0㎡ | 6 | 55,000,000원 |
| 2026.05 | 60.0㎡ | 6 | 55,000,000원 |
| 2026.04 | 60.0㎡ | 15 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 14 | 72,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 12 | 94,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 75,375,000원 |
표본 최저 거래는 55,000,000원, 최고 거래는 94,000,000원으로 편차가 크고, 최근 거래도 77,500,000원과 85,000,000원으로 나뉩니다. 물건의 신건 최저가는 최근 12개월 평균보다 높은 수준이므로 층·상태 등 개별 조건을 확인하지 않은 채 감정가만 기준으로 가격 우위를 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,804,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 한국투자저축은행 | 800,000,000원 | 1,196,000원 |
| 3. 강제경매 · 서울보증보험 주식회사 | 77,338,355원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 한국토지주택공사의 75,000,000원 보증금이 전액 배당되는 계산이며, 주식회사 한국투자저축은행에는 1,196,000원이 배당되고 신청채권자 서울보증보험 주식회사에는 배당액이 없습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 원래 계산상 인수액은 늘지만 확약으로 실질 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 78,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 62,400,000원 | 14,123,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 49,920,000원 | 26,378,560원 | 0원 |
확약이 없었다면 대항력 있는 보증금 75,000,000원이 낙찰가보다 커지는 회차에서 미배당액이 매수인 인수로 이동해 실질취득가가 보증금 수준에 가까워지는 구조입니다. 그러나 이 사건은 해당 신고 건에 대해 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 제출됐으므로 위 룰상 미배당액은 매수인의 실질 인수 0원으로 처리합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산한벌초등학교 동측 인근으로 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 주요간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물의 12층이며 기본 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 토지 공시지가는 771,100원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 부송우남은 1,075세대이며 준공일은 1995.11.16.입니다. 동일 평형 실거래는 55,000,000원부터 94,000,000원까지 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 적용 대상과 효력을 매각기일 전 원문으로 재확인하세요.
- 임차권등기 확인. 한국토지주택공사 명의 주택임차권의 말소 조건과 실제 배당·말소 진행을 확인하세요.
- 가격 상한 확인. 최저가 78,000,000원은 최근 12개월 평균 75,375,000원의 103.5%이며 최신 거래 77,500,000원보다 높습니다.
- 개별 상태 확인. 같은 평형 거래가격 범위가 55,000,000원~94,000,000원으로 넓으므로 층·내부상태 등 개별 차이를 확인하세요.
- 세금·배당 확인. 등기상 국세 압류가 존재하고 예상배당표는 당해세 등에 따라 달라질 수 있으므로 매각 전 배당 및 체납 관련 서류를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리됐고, 판단 포인트는 가격
이 사건에서 가장 중요한 반전은 75,000,000원의 임차보증금입니다. 전입·확정일자가 말소기준보다 앞서 원칙적으로는 대항력 인수 가능성을 봐야 하지만, 제출된 확약에 따라 대항력을 포기하고 보증금 전액을 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 그래서 실질 인수는 0원입니다.
반면 가격은 별개입니다. 신건 최저가 78,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 75,375,000원의 103.5%이고 최신 거래 77,500,000원보다도 높습니다. 권리 부담이 해소됐다는 점과 현재 가격이 최근 시세보다 낮다는 평가는 같은 뜻이 아닙니다. 이 물건은 권리보다 가격 비교가 핵심인 신건입니다.
