부산지방법원 2026타경10627. 부산 금정구 장전동 현칭 ‘정우골든시티’ 4층 402호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “임차인 있음/없음”이 아니라 선순위 임차권과 확약의 결합입니다. 심우진의 주택임차권은 보증금 251,000,000원, 점유개시·주민등록일 2021.05.07, 최초 확정일자 2021.04.15로 등기되어 있고 임차권등기는 2025.05.08 접수됐습니다. 경매개시결정은 그보다 늦은 2026.04.17이므로 등기상 그대로라면 매수인에게 남을 수 있는 권리입니다.
하지만 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 양도 전 임차인 심우진의 보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 배당받지 못해도 매수인에게 잔존 보증금을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.09.01 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 주된 251,000,000원 임차권은 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10627 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 장전동 604-48 4층 402호 |
| 현칭 / 용도 | 정우골든시티 · 공동주택(아파트) |
| 대상면적 | 73.06㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 정귀엽 |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 290,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 251,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 실질 인수 0원
등기상 중요한 순서는 2021.05.07 소유권이전 → 2023.01.10 소유권이전 → 2025.05.08 주택임차권등기 → 2026.04.17 강제경매개시결정입니다. 심우진의 임차보증금은 251,000,000원이고, 등기 내용에는 주민등록일과 점유개시일이 모두 2021.05.07, 최초 확정일자가 2021.04.15로 기재돼 있습니다.
| 임차 관계 | 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심우진 | 건물 전유부분 전부 | 251,000,000원 | 등기상 선순위 | 배당요구 | 대항력·잔존청구 포기 |
| 공사 | 주거 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 범위 확인 필요 |
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로 신건 가격이 매우 높다
정우골든시티의 실거래 12건 전체 평균은 269,311,666원이지만, 과거 374,000,000원 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 3건이고 평균이 181,666,666원, 최신 거래는 2026.06 · 175,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -39.1% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 66.25㎡ | 9 | 175,000,000원 |
| 2026.05 | 72.9㎡ | 6 | 185,000,000원 |
| 2026.05 | 72.9㎡ | 7 | 185,000,000원 |
| 2023.01 | 73.06㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2022.12 | 73.06㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2022.12 | 72.9㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2022.05 | 66.25㎡ | 13 | 176,000,000원 |
| 2022.03 | 72.9㎡ | 5 | 374,000,000원 |
| 2022.02 | 73.06㎡ | 6 | 374,000,000원 |
| 2022.02 | 66.25㎡ | 14 | 304,370,000원 |
| 2022.02 | 66.25㎡ | 8 | 304,370,000원 |
| 2022.01 | 73.06㎡ | 7 | 374,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 181,666,666원 |
신건 최저가 290,000,000원은 최근 12개월 평균의 159.6%입니다. 최신 거래 175,000,000원보다도 높은 가격입니다. 전체 12건 평균 269,311,666원만 보면 격차가 작아 보일 수 있지만, 최근 거래가 크게 내려온 상황에서는 과거 고가 거래를 근거로 현재 신건 가격의 메리트를 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 290,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,860,000원 |
| 주택도시보증공사 | 251,000,000원 | 251,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 34,140,000원 |
현재 회차 290,000,000원에서는 주택도시보증공사 청구액 251,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 34,140,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 공사 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 290,000,000원 | 251,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 232,000,000원 | 227,952,000원 | 23,048,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 185,600,000원 | 182,201,600원 | 68,798,400원 | 0원 |
확약 대상인 주택도시보증공사의 251,000,000원 보증금은 유찰로 배당 부족액이 생겨도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기했으므로 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 별도 ‘공사’ 기재의 법적 동일성·확약 범위는 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금정초등학교 남측 인근으로 아파트, 소규모 공동주택, 숙박시설 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 온천장역이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 공동주택(아파트)이며, 14층 건물 내 4층 402호입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지입니다. 공시지가는 2,709,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 폭 약 6미터 내외 막다른 도로와 남동측 폭 약 3미터 내외 도로에 접합니다.
- 규모. 정우골든시티는 총 19세대이고 사용승인일은 2019.12.03입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 관련 공부와 외부관찰에 의해 평가됐으므로 내부 이용상황과 관리상태 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 제출한 2026.09.01 확약서에서 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 이 사건 목적물 전체에 유효한지 확인해야 합니다.
- ‘공사’ 기재 확인. 별도 기재된 ‘공사’ 항목의 실체와 주택도시보증공사와의 동일성, 전입관계·보증금·점유관계를 매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 269,311,666원보다 최근 12개월 평균 181,666,666원과 최신 거래 175,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -39.1%이므로 과거 374,000,000원 거래를 현재 가격의 근거로 그대로 적용하면 왜곡될 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 이용상황과 관리상태를 재확인해야 합니다.
- 배당 외 항목 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 값이므로 입찰 전 원본 서류를 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약은 강점, 가격은 부담”
이 사건은 표면만 보면 251,000,000원 선순위 임차권 때문에 매우 위험해 보이지만, 주택도시보증공사의 확약으로 그 주된 인수위험은 실질 0원까지 낮아집니다. 다만 확약은 해당 권리에만 적용되므로 별도로 기재된 ‘공사’ 항목까지 같은 권리관계인지 원본으로 확인해야 합니다.
가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가 290,000,000원은 최근 12개월 평균 181,666,666원의 159.6%이고, 최신 거래는 175,000,000원입니다. 최근 추세도 -39.1%입니다. 따라서 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 기준으로 보면 신건 가격에 시세 메리트가 있다고 보기 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 확약 범위를 정확히 확인하고, 최근 시세 수준과의 큰 가격 차이를 어떻게 해석하느냐입니다.
